【闲话房贷】ARM和Fixed利率究竟应该选哪一个

很多房贷申请人，或者只是想要了解一下房贷知识的网友都在问这样一个问题：固定利率（fixed）和浮动利率（ARM）我究竟应该选哪一个呢？现在从以下几个角度给大家分析一下：

（首先，有关浮动利率是怎么一回事，请参阅另一篇文章-《ARM中的5/1, 3/1, 5/2/5或2/2/6是怎么一回事儿？》 - http://blog.wenxuecity.com/myblog/52100/201009/5817.html）
 

一. 风险偏好

众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。

 

二.既得利益

ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。

 

三.生活压力

如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于fixed能够缓解一些。

 

四.持房时间

一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一定就是选ARM利率了。这点不用多说。

 

五.Fixed利率和ARM利率的利差

如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比较大，那么应该结合上述四点来选择。