正文
谈谈两房 (Fannie Mae and Freddie Mac) 的现状和将来 (原创)
(1) Fannie Mae and Freddie Mac 是属于government-sponsored enterprises (GSEs). GSEs的含义是: 虽然两房是由股东来管理, 但财务上是由联邦政府支持和保护的. 这种保护包括: 可以取得政府财政部的信用额度, 不需要交州和地方的各种税务, 不受SEC的监管.
但两房从2008年9月金融风暴以来, 就处在政府托管状态 (government conservatorship).
实际上, 当两房在2008年9月被处在政府托管状态下, 马上就在CDS 市场上引起轰动. 因为按照CDS合同, 这种 “被处在政府托管状态” 的行为被视为改变管理层 (change in management control), 也就是说等同于被视为破产, 就会马上触发衍生证卷合同的交割(settlement). 由于CDS市场是不透明的, 就是说没有向公众报告的义务, 以至于一直没有确切的数据显示, 当时究竟有多少CDS合同交割了. 一般的估计大概是5,000亿美元左右, 但对比于整个美国620万亿的CDS市场, 真是小菜一碟.
另外, 究竟中国的投资银行购买了多少的CDS合同来保障中国在两房的债卷, 就不得而知了, 大概International Swaps and Derivatives Association (ISDA) 会知道.
题外话, 这种没有管制的CDS市场本身存在着极大的系统性风险 (Systemic risk), 在一个系统内, 只要一个公司出问题就很容易引起多米诺骨牌效应 (Domino effect), 其中一个重要的原因是大家不知道对方又跟谁有CDS合同. 多米诺骨牌效应会触发整个金融系统的崩溃. 所以必须要建立如NYSE那样的交易所来进行CDS交易, 才能避免这种多米诺骨牌效应.
(2) 现在来看看两房的资产和债务 (As of 03/31/2010) (figures in million). 从而可以大概了解两房的 “身体健康状况”.
Fannie Mae Freddie Mac Total
总资产 3,293,755 2,360,210 5,653,965
总债务 3,302,126 2,370,735 5,672,861
负资产 (8,371) (10,525) (18,896)
就是说, 在03/31/2010, 两房的总资产约为5.65万亿美元, 总债务约为5.67万亿美元, 负资产约为 188亿美元.
(3) 到今年6月为止, 美国的民用住宅 (residential) 总贷款是 10.7万亿, 两房拥有或担保的贷款占 53%, 就是大约 5.65万亿美元.
(4) 到目前为止, 两房共收到政府直接或间接的资助约1.5万亿美元. 联储局 (Federal reserve) 购买了两房的证卷和债卷 (securities and bonds) 约 1.2万亿美元, 财政部也购买了两房的贷款证卷 (mortgage securities) 约2,200亿美元. 中国购买了两房的债卷 (Bonds) 约3,400亿美元.(没有买它们的股票). 中国是两房债卷的最大买主.
(5) 今年头3个月, 两房共回收或者称止赎了 (foreclosure) 163,828间房子, 大概是每90秒钟就回收1间房子.
(6) 从金融风暴到目前为止, 两房共亏损了1,500亿美元, 国会预算办公室估计最终两房会亏损到4,000亿美元. 也有不少市场人士估计两房最终会亏损到10,000亿美元, 取决于美国的房地产在今后几年的走向. 最终埋单的人是谁? --- 纳税人. 因为两房的救援资金来源是美国政府, 那就是纳税人的钱.
(7) 两房退市后的将来. 这当然是很多人都关切的最重要的话题了. 我看这取决于下面几个方面.
A: 两房能否尽量减少止赎 (foreclosure). 两房的亏损主要是止赎造成的. 如果按照今年头3个月的回收速度, 大概是每90秒钟回收1间房子. 到年底, 两房就会发生很大的亏损.
因此, 两房最近公布了非常严厉的措施, 包括阻止那些有能力每个月支付贷款的房主 (home owner) 策略性地把房子交还给银行 (strategic walk away).
由于房地产市场下滑, 很多这些房主的贷款余额比目前房子的市价还要高. 所以他们就算有能力付房贷, 他们也宁原把房子交还给银行.
目前美国止赎 (foreclosure) 最多的是三个州: Florida, Nevada and Arizona, 接下来就是加州. 两房新的规定说, 如果这部分房主就这样把房子交回给银行的话, 两房可以追讨他们的差额 (deficiency judgment). 这种deficiency judgment会跟你一辈子, 一直到你付清为止. 因此, 很多房主就要三思而行了, 在一定程度上阻止了一部分不必要的止赎 (foreclosure).
B: 美国经济的复苏的步伐是否够快. 如果美国经济复苏缓慢, 或者甚至跌入大萧条, 就会引发更多的失业, 以及大规模的房地产市场下滑, 从而引发更多的止赎. 更多的止赎就意味着两房更大的亏损.
从目前的情况来看, 美国的经济复苏将会是非常缓慢. 如果要回复到正常的就业水平 (4%的失业率), 大概需要 7 到8年的时间. 美国目前大概有1500万人失业, 就是10%的失业率. 实际数字应该更高些. 从2008年金融风暴以来, 共有近850万人失业. 如果现在按每个月增加100,000份就业数字, 一年就是120万, 就是需要大概7年时间才能把这850万人的失业问题解决. (850 / 120). 但6月份的就业数据表明才增加60,000份就业, 从而给美国的经济复苏打下了一个大问号. 并且美国不少的失业是属于永久性的, 如一部分的汽车行业, IT业, 等等.
C: 美国政府如何处置两房. 美国政府2年来不断地给两房输血, 引起了国会两党的不断争议.
格林思潘曾经提出要把两房分成就5到10个公司, 但仍然没有提出如何处理两房巨额债务的方案, 因为政府不想把两房的巨额债务加到政府的13万亿债务的天文数字上来, 担心会降低美国政府目前AAA的信用评估水平. 因此, 他的提案也就不了了之.
另外, 美国财政部长盖纳提出今年讨论两房的解决方案. 盖纳的改革方案的出发点就是: 保留两房中对市场行之有效的部分, 去掉两房没用的部分. 我看是谈何容易: 该方案还是回避如何解决两房巨额的债务问题, 和格林思潘的方案类似而已. 让我们看看下半年盖纳提出的具体方案, 看看这位北京大学的高材生是否有中西融合的方案.
(8) 总结一下.
A: 两房的建立, 到现在的结果变得事与原违. 为什么呢?, 两房的建立, 实际上就是美国政府要通过提供政府的融资, 来提高国民拥有住房的比例. 但目前美国的国民住房拥有率却是在不断下降.
我认为, 这种带有社会主义性质的两房原创理念, (并不是讲社会主义不好) 却注定了与美国资本主义的基础相矛盾: 通过各种商业银行转一圈后, 各种的贷款最后回到了两房手中, 即所谓的 “二级贷款市场”, 说白了, 就是政府包起了几乎50%的贷款市场. 那么, 究竟在资本主义社会里, 政府是否应该在提高国民住房拥有率中扮演一个如此重要的角色? 我看好象与自由竞争和自由发展的资本主义理念相违背. 实际的结果是部分房主的失败, 要由全体纳税人来埋单, 因为两房的救援资金最终其实是纳税人的钱.
看看美国的汽车行业, 如出一辙: 到最后, 还是要由纳税人来救援.
看看美国的华尔街, 如出一辙: 到最后, 还是要由纳税人来救援.
但是, 纳税人的钱也是有限的. 每年都不够花, 美国政府每年都需要发行债卷来运作.
因此, 希望在改革两房时, 能够在根本的理念上有个改变. 否则, 就是换汤不换药.
对普罗大众来说, 需要特别指出的是, 所谓的“美国梦” (America Dream)是需要每个月付款才能维持的, 没有稳健的财务支持的话, 搞不好随时都会变成 “美国恶梦” (America Nightmare).
B: 第一个问题, 那么中国的3,400亿在两房的债卷是否有风险呢? 那我要问, 你是指短期风险? 还是中长期风险? 短期风险是指一年之内, 中期风险是指1到3年, 长期风险是指3年以上.
至少我看不到两房有短期风险. 因为它还有足够的现金来运作一年不成问题, 而且也看不出美国政府在1年内会完全不管, 让其自生自灭, 同时我也看不到美国的房地产会在一年内大幅度下滑的趋势.
但对其中长期的风险的评估, 就要看我上面讲的 (7A.7B.7C) 几个因素了.
目前, 美国财政部要整体上处理的是两房5.65万亿的资产, 和5.67万亿的债务, 而不是单独处理中国的3,400亿的债卷问题, 就更谈不上某些人提到的美国要洗劫这部份的中国外汇储备, 实际上, 内行人都清楚, 从操作上来讲是根本没法洗劫的.
第二个问题, 那么中国是否可以调整在两房中的债卷比例呢? 当然可以. 就象中国可以随时调整9,000亿美元各种不同类型的美国债卷一样. 实际上, 中国近期购买的美国债卷, 都改成偏向于短期的, 以前很多都是长期的. 买短期债卷的目的是方便很快卖掉, 但收益会底些. 也从另外一个角度反映了中国对美国投资顾虑的矛盾心理.
C: 我认为, 只要人民币还没有国际化的一天, 中国巨额的2.5万亿美元的外汇储备都将长期面临同一个问题: 如何投资? 投到那里? 各种投资的比例关系如何? 用9,000亿美元的巨资投资在美国债卷上, 无论如何, 从经济上来讲都是不太理性的, 是过头的. 其实, 中国应该用不高于25% 左右 的外汇储备(6,000亿美元) 投资在美国, 才是比较合理的.
但从政治上来讲, 中国巨额在美国的投资, 确实在中美事务中有很重要的讨价还价的份量, 以至于一些美国的国会议员说中国的巨额投资会威胁美国的国家安全: 因为如果中国一下子撤走大量的投资, 将会引发美国的通货膨胀, 大量企业倒闭, 大量失业, 美国会马上陷入大萧条. 使得美国在处理中国关系问题上不得不更加小心翼翼.
我想, 中国3,400亿在两房债卷中的投资会在近期内作一些调整, 但剩下的部分将会拌随两房相当长的一段时间, 因为两房的改革将是漫长而痛苦的, 没有快速的治理办法 (no quick fix), 因为两房得的是慢性病.
最后, 我还是那句话, 中国2.5万亿美元巨额外汇储备的最终出路在于人民币国际化. 中国应该把努力的方向放在加速人民币国际化上, 不再受制于人, 才是上上策, 才是正解.
(1) Fannie Mae and Freddie Mac 是属于government-sponsored enterprises (GSEs). GSEs的含义是: 虽然两房是由股东来管理, 但财务上是由联邦政府支持和保护的. 这种保护包括: 可以取得政府财政部的信用额度, 不需要交州和地方的各种税务, 不受SEC的监管.
但两房从2008年9月金融风暴以来, 就处在政府托管状态 (government conservatorship).
实际上, 当两房在2008年9月被处在政府托管状态下, 马上就在CDS 市场上引起轰动. 因为按照CDS合同, 这种 “被处在政府托管状态” 的行为被视为改变管理层 (change in management control), 也就是说等同于被视为破产, 就会马上触发衍生证卷合同的交割(settlement). 由于CDS市场是不透明的, 就是说没有向公众报告的义务, 以至于一直没有确切的数据显示, 当时究竟有多少CDS合同交割了. 一般的估计大概是5,000亿美元左右, 但对比于整个美国620万亿的CDS市场, 真是小菜一碟.
另外, 究竟中国的投资银行购买了多少的CDS合同来保障中国在两房的债卷, 就不得而知了, 大概International Swaps and Derivatives Association (ISDA) 会知道.
题外话, 这种没有管制的CDS市场本身存在着极大的系统性风险 (Systemic risk), 在一个系统内, 只要一个公司出问题就很容易引起多米诺骨牌效应 (Domino effect), 其中一个重要的原因是大家不知道对方又跟谁有CDS合同. 多米诺骨牌效应会触发整个金融系统的崩溃. 所以必须要建立如NYSE那样的交易所来进行CDS交易, 才能避免这种多米诺骨牌效应.
(2) 现在来看看两房的资产和债务 (As of 03/31/2010) (figures in million). 从而可以大概了解两房的 “身体健康状况”.
Fannie Mae Freddie Mac Total
总资产 3,293,755 2,360,210 5,653,965
总债务 3,302,126 2,370,735 5,672,861
负资产 (8,371) (10,525) (18,896)
就是说, 在03/31/2010, 两房的总资产约为5.65万亿美元, 总债务约为5.67万亿美元, 负资产约为 188亿美元.
(3) 到今年6月为止, 美国的民用住宅 (residential) 总贷款是 10.7万亿, 两房拥有或担保的贷款占 53%, 就是大约 5.65万亿美元.
(4) 到目前为止, 两房共收到政府直接或间接的资助约1.5万亿美元. 联储局 (Federal reserve) 购买了两房的证卷和债卷 (securities and bonds) 约 1.2万亿美元, 财政部也购买了两房的贷款证卷 (mortgage securities) 约2,200亿美元. 中国购买了两房的债卷 (Bonds) 约3,400亿美元.(没有买它们的股票). 中国是两房债卷的最大买主.
(5) 今年头3个月, 两房共回收或者称止赎了 (foreclosure) 163,828间房子, 大概是每90秒钟就回收1间房子.
(6) 从金融风暴到目前为止, 两房共亏损了1,500亿美元, 国会预算办公室估计最终两房会亏损到4,000亿美元. 也有不少市场人士估计两房最终会亏损到10,000亿美元, 取决于美国的房地产在今后几年的走向. 最终埋单的人是谁? --- 纳税人. 因为两房的救援资金来源是美国政府, 那就是纳税人的钱.
(7) 两房退市后的将来. 这当然是很多人都关切的最重要的话题了. 我看这取决于下面几个方面.
A: 两房能否尽量减少止赎 (foreclosure). 两房的亏损主要是止赎造成的. 如果按照今年头3个月的回收速度, 大概是每90秒钟回收1间房子. 到年底, 两房就会发生很大的亏损.
因此, 两房最近公布了非常严厉的措施, 包括阻止那些有能力每个月支付贷款的房主 (home owner) 策略性地把房子交还给银行 (strategic walk away).
由于房地产市场下滑, 很多这些房主的贷款余额比目前房子的市价还要高. 所以他们就算有能力付房贷, 他们也宁原把房子交还给银行.
目前美国止赎 (foreclosure) 最多的是三个州: Florida, Nevada and Arizona, 接下来就是加州. 两房新的规定说, 如果这部分房主就这样把房子交回给银行的话, 两房可以追讨他们的差额 (deficiency judgment). 这种deficiency judgment会跟你一辈子, 一直到你付清为止. 因此, 很多房主就要三思而行了, 在一定程度上阻止了一部分不必要的止赎 (foreclosure).
B: 美国经济的复苏的步伐是否够快. 如果美国经济复苏缓慢, 或者甚至跌入大萧条, 就会引发更多的失业, 以及大规模的房地产市场下滑, 从而引发更多的止赎. 更多的止赎就意味着两房更大的亏损.
从目前的情况来看, 美国的经济复苏将会是非常缓慢. 如果要回复到正常的就业水平 (4%的失业率), 大概需要 7 到8年的时间. 美国目前大概有1500万人失业, 就是10%的失业率. 实际数字应该更高些. 从2008年金融风暴以来, 共有近850万人失业. 如果现在按每个月增加100,000份就业数字, 一年就是120万, 就是需要大概7年时间才能把这850万人的失业问题解决. (850 / 120). 但6月份的就业数据表明才增加60,000份就业, 从而给美国的经济复苏打下了一个大问号. 并且美国不少的失业是属于永久性的, 如一部分的汽车行业, IT业, 等等.
C: 美国政府如何处置两房. 美国政府2年来不断地给两房输血, 引起了国会两党的不断争议.
格林思潘曾经提出要把两房分成就5到10个公司, 但仍然没有提出如何处理两房巨额债务的方案, 因为政府不想把两房的巨额债务加到政府的13万亿债务的天文数字上来, 担心会降低美国政府目前AAA的信用评估水平. 因此, 他的提案也就不了了之.
另外, 美国财政部长盖纳提出今年讨论两房的解决方案. 盖纳的改革方案的出发点就是: 保留两房中对市场行之有效的部分, 去掉两房没用的部分. 我看是谈何容易: 该方案还是回避如何解决两房巨额的债务问题, 和格林思潘的方案类似而已. 让我们看看下半年盖纳提出的具体方案, 看看这位北京大学的高材生是否有中西融合的方案.
(8) 总结一下.
A: 两房的建立, 到现在的结果变得事与原违. 为什么呢?, 两房的建立, 实际上就是美国政府要通过提供政府的融资, 来提高国民拥有住房的比例. 但目前美国的国民住房拥有率却是在不断下降.
我认为, 这种带有社会主义性质的两房原创理念, (并不是讲社会主义不好) 却注定了与美国资本主义的基础相矛盾: 通过各种商业银行转一圈后, 各种的贷款最后回到了两房手中, 即所谓的 “二级贷款市场”, 说白了, 就是政府包起了几乎50%的贷款市场. 那么, 究竟在资本主义社会里, 政府是否应该在提高国民住房拥有率中扮演一个如此重要的角色? 我看好象与自由竞争和自由发展的资本主义理念相违背. 实际的结果是部分房主的失败, 要由全体纳税人来埋单, 因为两房的救援资金最终其实是纳税人的钱.
看看美国的汽车行业, 如出一辙: 到最后, 还是要由纳税人来救援.
看看美国的华尔街, 如出一辙: 到最后, 还是要由纳税人来救援.
但是, 纳税人的钱也是有限的. 每年都不够花, 美国政府每年都需要发行债卷来运作.
因此, 希望在改革两房时, 能够在根本的理念上有个改变. 否则, 就是换汤不换药.
对普罗大众来说, 需要特别指出的是, 所谓的“美国梦” (America Dream)是需要每个月付款才能维持的, 没有稳健的财务支持的话, 搞不好随时都会变成 “美国恶梦” (America Nightmare).
B: 第一个问题, 那么中国的3,400亿在两房的债卷是否有风险呢? 那我要问, 你是指短期风险? 还是中长期风险? 短期风险是指一年之内, 中期风险是指1到3年, 长期风险是指3年以上.
至少我看不到两房有短期风险. 因为它还有足够的现金来运作一年不成问题, 而且也看不出美国政府在1年内会完全不管, 让其自生自灭, 同时我也看不到美国的房地产会在一年内大幅度下滑的趋势.
但对其中长期的风险的评估, 就要看我上面讲的 (7A.7B.7C) 几个因素了.
目前, 美国财政部要整体上处理的是两房5.65万亿的资产, 和5.67万亿的债务, 而不是单独处理中国的3,400亿的债卷问题, 就更谈不上某些人提到的美国要洗劫这部份的中国外汇储备, 实际上, 内行人都清楚, 从操作上来讲是根本没法洗劫的.
第二个问题, 那么中国是否可以调整在两房中的债卷比例呢? 当然可以. 就象中国可以随时调整9,000亿美元各种不同类型的美国债卷一样. 实际上, 中国近期购买的美国债卷, 都改成偏向于短期的, 以前很多都是长期的. 买短期债卷的目的是方便很快卖掉, 但收益会底些. 也从另外一个角度反映了中国对美国投资顾虑的矛盾心理.
C: 我认为, 只要人民币还没有国际化的一天, 中国巨额的2.5万亿美元的外汇储备都将长期面临同一个问题: 如何投资? 投到那里? 各种投资的比例关系如何? 用9,000亿美元的巨资投资在美国债卷上, 无论如何, 从经济上来讲都是不太理性的, 是过头的. 其实, 中国应该用不高于25% 左右 的外汇储备(6,000亿美元) 投资在美国, 才是比较合理的.
但从政治上来讲, 中国巨额在美国的投资, 确实在中美事务中有很重要的讨价还价的份量, 以至于一些美国的国会议员说中国的巨额投资会威胁美国的国家安全: 因为如果中国一下子撤走大量的投资, 将会引发美国的通货膨胀, 大量企业倒闭, 大量失业, 美国会马上陷入大萧条. 使得美国在处理中国关系问题上不得不更加小心翼翼.
我想, 中国3,400亿在两房债卷中的投资会在近期内作一些调整, 但剩下的部分将会拌随两房相当长的一段时间, 因为两房的改革将是漫长而痛苦的, 没有快速的治理办法 (no quick fix), 因为两房得的是慢性病.
最后, 我还是那句话, 中国2.5万亿美元巨额外汇储备的最终出路在于人民币国际化. 中国应该把努力的方向放在加速人民币国际化上, 不再受制于人, 才是上上策, 才是正解.
如果在中国,政府(最大的债主)可以雇一大批人对房子修葺后出租.既解决部分就业问题,也解决部分贷款的利息收入.
大债主能自己印钱,所以也没有必要催债.随着经济好转,房价上升和通货膨胀,房子再出售给租户或市场;最后政府的这一部分的账面上没有亏本的道理.
A credit default swap (CDS) is a swap contract in which the protection buyer of the CDS makes a series of PREMIUM payments to the protection seller and, in exchange, receives a payoff if a credit instrument (typically a bond or loan) goes into default.