影响置业的因素之三：美国东岸的房型风格

         一般说来，房型风格多指单家庭房子，即所谓的Single House，中国国内的人称其为“独栋”。所以，我就以波士顿房地产市场上主要的一些类型分析一下，房型是影响房地产市场冷热点的一个重要因素，掌握这一因素对于处于房地产市场的优势是非常重要的。波士顿的房市上大致有四种不同风格主流派的房型，牧场风格（ Ranch ）、角形风格（Cape）、殖民风格（Colonial），现代式（Contemporary），四种不同风格主流派房型主要是根据其房型楼层来划分的，牧场风格是单层楼房型，角形风格是一层半楼房型，殖民风格是双层楼房型。此外，还有Victorian、Cottage、Antique、Bungalow、Farmhouse、Log等。

         牧场风格（ Ranch ）的房型是一种独具美国特色的建筑房型，比起众多其它房型来说，它可称得上是地道的美国“土特产”，它起源于20世纪20年代，风行于20世纪40年代至70年代，作为一种代表美国城镇新郊区建筑的主要表现体，从问世的至今，短短不足一百年的历史中，它已尽力了一个从兴旺到衰落的过程。由于牧场房型的特色是单一楼层、房型以长型、非对称长方形、L形或U形为主，房顶、屋顶很低，平面布局简单、内部结构潦草，所以在房地产市场上，牧场房型单家庭房子就属于价位经济的房型。下图是一款典型的牧场式房型的样本。



     传统的牧场房以长、矮为特色，但随其演化，品种和质量都有所进化，如果你在房屋市场上见到诸如Raised Ranch、Split Entry、或Multi-Level，你应意识到这是牧场型家族的房子。这些进化了的牧场房型一般说来会比传统牧场房型更受市场欢迎，不过，也不是绝对的。提升式牧场房型（Raised Ranch）保持了牧场房型房型的通常风格，并把本该是地下室的部分提升到了地面，所以，一般这类房型没有地下室（Basement）。被提升上来的楼层就被视为地下室而不计入房产居住面积，这一层主要是镶嵌的车房和活动室，而真正的功能房如厨房、餐厅、客厅、睡房等和传统的牧场房型一样，在同一层楼，及第二层楼。这类房型的另一个特征是它的大门设在房前正中，两楼层之间，进入主大门后就有半层向上的楼梯引人进入主层和向下的楼梯引人进入低层，劈进式（Split Entry）也由此而得名。提升式牧场房型比传统的牧场房型受欢迎，但它的本质仍然是牧场房型，仍具有牧场房型主要特征，及房顶低，内部布局潦草，缺乏风格，从房品角度来说，仍不属于高档房型。下图是一种典型的提升式牧场房型样图。



     科德角是一种起源于17世纪的新英格兰地区的角形建筑风格。这种房型颇具美国地方特色特点，一般来说，角形房有两层，第一层是主层，这是一层完整的楼层，厨房、餐厅、客厅、主人睡房都在这一层。第二层为辅层，房檐从前后两边起缘，成45度上升至交接处，第二层一般有两个睡房，由于房顶呈45度角倾斜，所以，第二层只能算是半层。在房地产市场上，科德角房型属于一种大众化的房型，房价一般介于牧场型和殖民型之间。下图为一个典型的科德角式房型。



        在美国东岸新英格兰（New England）区，殖民式（Colonial）风格的房屋泛指双层或三层的房型。它起源于美国开创初期，殖民式并非美国原创，而是来源于各国移民的文化渊源，若细分的话，移民式又可分为法国式、西班牙式、荷兰式、德国式和格鲁吉亚式等。虽然早期分派很多，但格鲁吉亚式慢慢演变成新英格兰地区主要的殖民风格。殖民式房型的主要特点是双层楼型，底层是客厅、厨房、餐厅和一个卫生间，高档殖民式有家庭中心和书房，而上层主要为睡房和卫生间。一般正门开在正中间。但住户都是从后面、侧门、或车房进出。在房价市场上，殖民式是比较高档的房型，价位也比较高。关于殖民式房型，以后我会在专门的博文中介绍。下图为一个典型的殖民式房型。



         在美国东部的房地产市场上，一般把两层楼的单家庭房型统称为殖民式，但实际上，两层楼的单家庭房型还有很多分类，最常见的有：美国四角楼（American Foursquare）、军营楼（Garrison）、关节楼（Gambrel）等不同风格的殖民式房型。

         美国四角楼（American Foursquare）又称之为后维多利亚式，风行于19世纪90年代中期到20世纪30年代末期。这种风格的特点是基本面为方形而非长型，楼的前面中心为大门，大门两边均匀对称，房顶为金字塔形。由于这种房型的地基为方形，所以一般来说，内部布局都比较好，空间利用率高，在房市上颇受欢迎。 不过，这种房型属于实惠型设计，其居住面积多在1400平英尺到2000平英尺，对于豪宅投资者来说，没有太大吸引力。下图是一款美国四角楼的样图。

         军营楼殖民式和传统的殖民式差不多，但上一层面积大于下一层面积。因为军营楼殖民式房型给人以头重脚轻的感觉，所以，这种房型不如传统的殖民式房型叫价。下图是一款典型的军营楼样图。



        关节楼（Gambrel）的特征在屋顶，屋顶两则的切面看上去像踝关节，故因此而得名。下图是一款关节楼（Gambrel）的样图。



        现代式（Contemporary）房型是一种不规则的房型建筑风格。楼层随意，可以是单一层楼型、一层半型、两层楼、或多层楼，其特征是有巨大的窗户并配以简明的室内设计，以一种意念抽象为本。由于这种房型线条简明、室内布局空旷、整体缺乏温馨感，加之巨大的窗户带来的能源消耗，在冬季漫长的美国东部地区，不太受欢迎，下图是一款现代式房型样图。



         维多利亚房型（Victorian）出自于维多利亚时代（大约1840年到1900年）建造的房型风格。维多利亚房型最明显的特色就是部分或全部的屋顶呈金字塔型或圆锥型，房体有古堡特色，外观整体华丽，内部布局精制，空间利用合理。维多利亚房型富有贵族风格，在房市上一般颇受欢迎，不过这种房型的现房在房市上多为年代久远的房类，选房时要细心挑选。维多利亚房型有单一层和多层之分。一般指的维多利亚楼多为两层或多层楼。而单一层的维多利亚房型称为平房（cottage）。下图为一款维多利亚房型。



平房（Bungalow）是一种起源于印度孟加拉省，后被英殖民者采纳并始建于美国的房型。这是一种单层或一层半的房型。这种房形较牧场房型来说略具风格，但不如牧场房型受欢迎，在美国东部房市上属于低档房型。下图是一款平房房型图。