想学老地主flip的看过来

先普及一些tax的知识。老地主忙了1个月挣了6万，很多是辛苦钱，他能keep6万的大部分（通过出租房的passive loss来抵flip的active gain）。而我们多数可能不行，需要交45％的税 (Fed 28-35%, state 5-11%, med tax 2.9% starting soon, and AMT due to short-term gains)。

IRS关于passive loss有三类划分：passive investor, active investor, and real estate professional. 这里多数人算1 （有full time工作，出租房交给人管）， 少数人（有full time，但是自己亲自管理）算2，只有full-time real estate agent 可以算3。

只有real estate professional 可以无限用passive loss （主要来自于出租房的depreciation). 如果是active investor 最多能用2万5的loss来抵，但是有10万收入的限制，板上多数人超过这个收入，所以也行不通。passive investor更不可以用passive loss 。

我不是discourage大家做flip，赚总比不赚好。但是flip需要对房地产市场有很好的把握，对修房有经验，和有大量现金或者能便宜的借到现金。总之，不要看老地主赚钱容易，他也是经过多少年的积累（财富和知识）。

我对老地主很敬佩，他愿意在这里share他的经验，大家应该当作一种学习的机会。眼红和酸葡萄的心理不可取。