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地产贷款中的3C原理.

(2010-01-04 10:58:13) 下一个
大家都知道地产贷款是按照以下3C原理进行的。

1. Credit:
众所周知, Credit(信用) 是一切商业活动的根本。一个供应商为什么愿意把货物先发给你再收钱,就是看在你的credit上。银行也是一样,只有当银行认为你的credit好,会还钱,才愿意放款给你。俗话说,好借好还,再借不难。就是这个道理。

2. Collateral:
Collateral 是指万一借款人还不出贷款, 银行就可以foreclosure (拍卖) 你的房子。逃了和尚逃不了庙。 Deed of trust or mortgage 就是拍卖的法律文件。同时银行只会贷款房价的80% (LTV),不会100% 贷款, 以保护他有足够的Collateral。这对其他任何贷款都有这个要求。 即使政府对银行也有这个4-1原则:如果哪家银行有5块钱,你就最多只能放款4块钱, 最后1块钱 要留在银行的账上。

3. Capacity:
Capacity 是指borrower的还款能力。银行愿意放款给你是假设你有能力按时还款。衡量还款能力的指标是borrower的债务和income / assets 的比例。 也就是 DTI ratio。多大的胃口吃多少饭。

Depends on market condition, 以上3个标准的prioroty 会 rotate。

在2003, 2004时, 因为房价飞涨, 银行对Collateral 和Capacity放得很松,只要你的Credit score 还可以,85% ~105% 贷款 is OK. 因为银行认为过几个月,LTV 就变成70% ~80%了;收入不足也OK. That's why 有state income, no doc programs.

到了 2007, 2008, 房价开始下掉, Collateral变得最重要,因为好多房子的贷款 appraisal value 做不到。 Credit score 再高,收入再高银行也不放款。

到了2009, 经济环境太差, 失业率太高, Capacity 变得最重要。房价稍微稳定了一点,Rate 是很好,但不是人人都能享受得到这个好处。没有收入 或收入不够,银行就是不放款,Credit score 820 分, LTV50% 也不行。state income, no doc programs 全砍.
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