出租物业税务好处多

出租物业税务好处多  

  美国税制不单优待自主房子业主，对投资出租房屋也相当优惠。

扣税优惠
租金收入本来是要课税的收入，报税时要填Schedule E表格，可是税例允许所有与该物业有关的「普通」和「必需」费用，都可作扣税用，以减少课税收入。这些费用包括﹕贷款利息、物业税、水电、保险、维修、广告、管理，甚至业主开车到物业地点的费用。

除这些实际费用外，还有一样重要的扣税项目，就是折旧(Depreciation)。税例容许业主，将房屋建筑物成本，分二十七年半折旧，折旧费用加入扣税费用内。举个例，一间价值三十万元的建筑物，每年可有近一万一千元的折旧费，与其他费用一起，可用作抵销租金收入。

因此，很多业主所收的大部分甚至全部租金，都不用课税。如果有些业主扣除费用后，帐面上出现亏蚀，税例上称为「被动亏蚀」(PASSIVE LOSS)，但业主「活跃地参与」出租事宜（例如选择租客或决定租金金额），则该亏蚀便可获得特别税务优惠。如果业主当年总收入不超过十万元，在二万五千元以下的亏蚀，可以直接抵销普通收入（例如工资），去减低税金。即使总收入超过十万元，但不超过十五万元，仍可享受部分扣税优惠。因收入过高而未扣税的亏蚀，也不会浪费，因为将来卖出物业时，可用来减抵资金增值(Capital Gain)。

增值延税与免税

‧延税

出租物业在增值后卖出，产生资金增值，要按增值税率付税。去年通过的税务条例，将长期（持有期超过一年）最高资金增值税率，减为百分之十五，比普通收入税率低了不少。此外，假如愿意继续投资出租物业，可利用税例第1031条，将原有物业交换另一价值相等或更高的出租物业。如果符合税例要求的话，所有资金增值（连同应付税的折旧）都可延税。

近年房地产市场旺盛，许多投资者喜欢投资出租楼宇，令到要进行1031交换的投资者，有时找不到适合的投资物业作交换。由于1031交换税例有非常严格的期限，包括一个四十五天订立交换物业，和一百八十天要完成交换的要求，一旦未能符合这些期限，该1031交换便没会失去将资金增值延税的税务优惠。

  有些投资者会利用所谓「倒转交换」(REVERSE EXCHANGE)，先找到适合的投资物业，才将手上的物业交换出去。这样做不错可以避免超过限期未能完成交换的问题，但做「倒转交换」手续繁杂很多，费用也比较高。

  另一个方法，是以TIC拥有权作为交换对象，TIC全名是TENANCY IN COMMON，是一种与他人共同拥有房地产投资的方法，现在已经被国税局正式认可，作为1031交换的物业。用TIC作交换对象，好处是不必自己去找投资物业，而且物业不必再由自己去管理；而由TIC 都有职业管理公司代劳。此外，TIC大多数投资庞大或多项的的物业，可能有分散风险的好处。

  但TIC缺点是您不再有自主权，而只是参加一个由他人管理的投资项目而已，所以作决定前一定要了解管理公司的历史和物业前景。

读者要了解交换条例，可到本人理财网址参阅税务一栏。办理交换，必须与会计师或有经验的地产专业人士商量。