港大型住宅单位 未来或供不应求

（2012-05-11）早报导读●

黄静怡市场论　　

　　过去两个月已经和大家谈过香港住宅市场的需求情况、中国大陆买家来港置业偏好、香港政府出台稳定楼市的措施，乃至近期香港楼市的成交及租务表现等，而香港楼市的私人住宅供应情况究竟又如何？相信对于关注香港楼市的读者而言，这也是一个相当重要的话题。

　　在本栏早前提及过香港政府正逐步调整新增私人住宅供应量。政府于2010年10月的施政报告中，指出之前10年每年平均一手私人住宅吸纳量为1.85万个单位。为了确保楼市健康平稳发展，政府认为在未来十年内，平均每年需提供可兴建约2万个私人住宅单位的土地。

　 　回顾过去十数年，香港楼市出现过供求不平衡的情况。这一切源于1997年亚洲金融风暴，其影响经济的同时也令市场对楼宇的需求有所下降。与此同时，于 1997至2003年期间，平均每年有多达2.4万伙私人住宅竣工落成。在供过于求的情况下，香港楼市进入漫长的下跌周期，楼价大幅下跌。

　 　2002年底政府停止定期主动卖地，改为实施勾地制度，楼市开始走出供应过度困境。楼市需求日渐回升，但伴随着政府放弃主动供应土地的角色，私人住宅供 应又逐步走向短缺。2004年至2011年期间，平均每年落成量急降至不足1.4万个单位；尤其是最近4年中竟有3年不足1万个单位。　　本栏之前的文章 分析过近年香港私人住宅的需求量仍然十分大，与此同时，供应量反而出现短缺；再加上游资泛滥、供楼利率低企，楼价于近年出现急升也就在所难免。相信随着政 府增加土地供应，令每年新增住宅供应量回升到2万个单位，供求关系可以趋向平衡。

　　根据香港运输及房屋局数字，截至今年首季，估计一手私人住宅供应量回升至约6.4万单位（包括建筑中未售出、已落成未出售、以及熟地可提供的单位数目），为2008年第四季以来的逾3年新高。可见主动推地增加供应已渐见成效。

中小型住宅比例增加

　　过去两年香港面对着楼价上升造成中低收入家庭置业困难的问题，故政府在加大土地供应的过程中，致力增加中小型住宅的比例。多幅出售的土地被加入“限尺”或“限量”的要求。而无论是“限尺”还是“限量”，结果均令中小型住宅比例增加，开发商难以建成大面积的住宅单位。

　 　截至去年年底为止，香港现存约111万个私人住宅单位中，约7.5%为实用面积100平方米以上的大型住宅；其余92.5%的中小型住宅中，70至 100平方米的单位仅占约12%，而约80%乃实用面积不足70平方米的中小型住宅。可以预见，在政府增加中小型住宅比例的情况下，将来大型住宅所占的比 例将更加少。
　　
       虽然短期内香港楼市中小型住宅单位可能仍然表现较佳，但长远而论，大型单位由于供应量偏少，加上近年结婚及出生数字不断上升，相信将来会有庞大的换楼需求。未来大型单位极有可能出现供不应求的情况。

（美联集团副主席）