买工商房地产好时机？

《早报》（2012-05-13）

数据显示，本地所有商用（包括办公楼、商店、店屋）和工业房地产（包括厂房及仓库）的成交量，在过去两年多都相对平稳。（林国明摄）

楼市乾坤

较早前不少市场人士预测，私宅市场接下来将不如商用和工业房地产火热，

因为这两个领域没有降温措施，银行借贷不受影响，投资风险也要较私宅低。

那么，私宅市场流失的成交量去了哪里？

商用和工业房地产领域是否如之前预测的那么旺？

现在是进场购买商用和工业房地产的好时机吗？

@李敏雯

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政府在过去一年半采取的两轮私宅降温措施，似乎已经在一定程度上打击了本地私宅市场。

　　去年1月初，政府先将私宅卖方印花税（Seller's Stamp Duty，简称SSD）调高介于4％至16％，基本上“铲平”了希望在短期内转手套利的投机者；到了去年12月初，政府再推出介于3％至10％额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD），再度打压私宅买气。

本地商用房地产的供应非常少，近期只有巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）的发展商，是以分层地契的形式把办公楼项目推出市场。（档案照片）

　　本报向齐乐行（Credo）收集到的数据显示，2010年，本地新私宅、转售私宅和楼花的全年成交量达到3万6927宗，比2009年全球经济衰退的3万2040宗，高出15％。

　　然而在2011年初政府大幅度调高卖方印花税后，全年私宅的成交量明显下跌了16％或5943个单位，只报3万零984宗，还不如2009年金融海啸时期来得多。2011年的经济复苏势头相当稳健，全年经济更增长了4.9％，照理应该会旺楼市，但实际情况却令市场人士大跌眼镜。

　　较早前不少市场人士预测，接下来私宅市场将不如商用和工业房地产来得火热，因为这两个领域没有降温措施，银行借贷不受影响，并认为投资风险也比私宅低。

　　不过令人惊讶的是，尽管政府过去三番四次打压私宅，但是商用和工业房地产领域的成交量，其实并没有像之前预测的那样大幅度飙升，也没有看到外国买家进入这两个领域。

　　齐乐行根据市区重建局REALIS的转让禁令，从所收集到的数据来看，本地所有商用（包括办公楼、商店、店屋）和工业房地产（包括厂房及仓库）的成交量，在过去两年多都相对平稳，2010年总共有3675宗，2011年则有3644宗，今年首季则有933宗（即全年约3732宗）。

　　那么私宅市场流失的成交量去了哪里？商用和工业房地产领域是否如之前预测的那么旺？现在是进场购买商用和工业房地产的好时机吗？

部分外国买家关注商铺和办公楼

　　专门帮外籍高资产净值人士（HNWI）申请投资移民并购买房地产的群益物业私人有限公司董事经理陈文平，受访时对私宅市场流失16％之多的成交量不感惊讶。

　　他指出，由于政府从去年中开始收紧移民政策，并取消各项鼓励外国人在我国投资私宅的计划后，好多申请都被积压，造成有意移居本地的富裕外籍人士只好抱持观望态度，所以对高档私宅的成交量造成冲击。

　　他留意到，政府去年12月推出向外国买家再征收10％额外买方印花税后，更令这些买家却步。

　　“他们当中绝大部分都是想购买300万至500万元的高档私宅，但因为移民申请一直没获批，加上10％重税的双重打击，大多数这类富裕人士现在偏向于购买100万元左右的私宅暂时过渡，等获得永久居民权后才进场。”

　　他举例说，在额外买方印花税生效前，他的房地产公司平均每个月要处理八至九宗高档房地产交易，每间私宅的成交价都介于300万至500万元；但去年12月份（即降温措施出台的那个月）跌至三宗。

　　尽管最近买气有所回弹，如4月份处理七宗，但每间私宅的交易额都在100万元左右。

富裕人士看好伦敦高档私宅

　　陈文平说，部分外国买家已将目光转移到商铺和办公楼单位，有些则转而投资香港、伦敦、澳大利亚的房地产。

　　戴德梁行（DTZ）转售部高级促销董事吴荣昂今年起也为本地富裕人士处理了八宗伦敦私宅的交易，他的这些客户过去都只购买本地的高档私宅。

　　吴荣昂说，这四名客户今年各自购买两间位于伦敦第一区（zone 1）的高档私宅，每间价格约150万英镑（302万新元），其中三名是本地人，一名是外国人。

　　他指出，看好伦敦主要是因为2012年奥运将至，预计对伦敦中央区的房地产起着拉动作用。

　　疲弱的英镑、供应量有限以及英国面对的经济困境，使房地产价格从过去中央区每平方英尺7000英镑的高价位，下滑到2500英镑，而且租金收益平稳，因此被视为投资良机。

　　根据莱坊和花旗私人银行发表的最新2012年《财富报告》，在受访富裕人士眼中，未来10年内，无论是经济活动、政治权力、生活质量，还是知识和影响力，伦敦几乎在所有方面都稳居首位。亚太地区的受访者甚至将伦敦放在香港、新加坡、上海和北京之前，可见这座城市的魅力。

     卓登新达国际（Chesterton Suntec）研究部主管陈瑞谨说，这证明市场的流动资金仍然非常充裕，虽然一些已经流向拥车证（COE），但这些资金仍然将在中短期内物色价廉物美的房地产投资，再推高房价的可能性犹在，这也就是为何一些中高档房地产再次出现活跃迹象的原因。

工业房地产价格或进入调整期

    第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部副董事张敏璋相信，尽管今年首季工业房地产的价格涨幅最可观，但这个季度就会见顶，下半年进入调整期的可能性很大。

　　他指出，工业房地产的价格涨幅已经高于上升趋向线两个标准差（standard deviation），处于“超买”水平。

　　从1990年起，过去22年仅有一次，市场在高于上升趋向线两个标准差后再继续上涨了四至五个季度，而那已经是1996年的房地产高峰期。其他几个周期，一旦越过这条警戒线，价格都会下滑。

　　陈瑞谨也认为，政府再推出降温措施打击“鞋盒厂房”的可能性存在，这将降低工业房地产的吸引力。

　　而商用房地产虽然有好的资产增值潜力，但因为供应非常有限，因此不会形成气候，吸引大批投资者进场炒卖。

　　他同时警告，商用及工业房地产与私宅完全不同，个人投资者不能将两者相提并论。“工业房地产是所有领域中风险最高的，接下来是商店，因为租户对单位的要求诸多：不同行业所用的面积大小不一；租户也要看该厂房是否容易卸货；以及租户生意是否能维持租金等。投资者必须考虑周全才进场。”

商店和厂房吸引投资

尽管对比2010年和2011年的商用及工业房地产的总成交量，几乎没有多大不同，但较突出的两个领域是商店和厂房。

  　齐乐行（Credo）研究与咨询部门主管王德辉指出，分层地契商店的供应非常有限，过去五年只有180万平方英尺，仅为市场总供应量的5％。这促使空置率非常低，只有6％，大大刺激了租金和业者的投资兴趣。

　　根据该行的数据，2009年本地商店的交易只有313宗，但第二年就增加到632宗，而去年也有616宗。

　　至于厂房，由于单位面积较小，总价在负担能力水平内，促使今年首季的厂房价格激增了7.2％，远超过私宅和商用房地产的涨幅。

　　厂房的交易也从2009年的1182宗，增加到2010年的1983宗，去年再扬升至2106宗。

　　王德辉也注意到，过去五轮房地产降温措施中的两轮（即2010年8月以及2011年1月）出台后，非住宅领域房地产就活跃起来，促使交易量上扬。不过由于去年下半年起欧元区债务危机有所恶化，这类房地产的成交量已经在去年第二季见顶，但价格方面还坚挺，有些领域甚至继续上扬。

　　王德辉说：“自去年第二季以来，非住宅领域的成交量已经放缓，反映出市场谨慎的情绪，主要是因为这些都是商业用地，受到经济大环境的影响。”

　　第一太平戴维斯（Savills）研究与咨询部副董事张敏璋受访时相信，真正从私宅进入到商用房地产领域的投资者，主要都是专业房地产投资者，但人数并不多。

　　这是因为商用房地产不能用公积金支付，而面积又较大，价位至少在每平方英尺2500元，意味着总价要从300万元起跳，投资门槛很高。

　　第一太平戴维斯新加坡商用董事郑婉云也认为，有些流失的私宅买家可能把眼光转向工业房地产，不久前“鞋盒厂房”相当盛行。

　　而商用房地产供应非常少，近期只有巴耶利峇广场（Paya Lebar Square）的发展商，是以分层地契的形式把办公楼项目推出市场。

  　针对日前有商住两用新项目如East Village和The Millage的袖珍型零售店面都被一抢而空，郑婉云认为这只是少数情况，不足以证明个人投资者对商用房地产的兴趣大增，一般进场的以投机者居多。

　　她建议说，购买商用房地产的关键是地点，必须是容易出租并容易转手的，比如靠近地铁站。