FT: 房地产危及美国复苏

作者：美国加州大学教授 罗伯特•赖克 为英国《金融时报》撰稿

 

华尔街和白宫的经济乐观人士正鼓起勇气。美国连续3个月就业增长提速。自2月初以来，首次申请失业救济的美国人数量减少逾5万人。企业利润状况不错。标准普尔500指数(S&P 500)上周五以金融危机之后的最高点报收。

美国复苏是否已最终进入了一个甜蜜的良性循环呢？在这个循环中，更多的支出会创造出更多的就业机会，更多的就业机会会提升消费者的信心，信心进而会刺激更多的支出。从表面上看，情况似乎如此。

最近几个月，美国消费者释放出了他们被压抑的对汽车和电器的需求。企业一直在重建库存和更换旧设备。美国最富有的10%人群（拥有该国近90%的金融资本）感觉在大笔支出方面更是无拘无束。上周五公布的数据显示，消费者信心处于一年高点。

然而，美国经济下滑的时间太长，它需要大幅增长以重归正轨——这要远高于美联储(Fed)做出的今年增长2.2%至2.7%的预测（这一预测本身有可能太过乐观）。

经济的强劲复苏，不可能依赖被压抑的替换需求或最富有的10%人群的支出。消费者支出占美国经济的70%，因此强劲复苏必须有广大中产阶级的参与。

但美国中产阶级仍受到净就业损失和薪资及福利不断下滑的困扰。尽管美国人口数量现在远远超过10年前，但如今的就业总量并不比那时高。工作人口的很大一部分处于失业状态，其中很多人是永久性地失业。经通胀调整后的薪资中值继续下降。除此之外，不断上涨的燃油价格正更多地挤压家庭预算。

而对于大多数美国人而言，最大的持续性问题是他们的房子。新屋购买数量从2005年的峰值水平减少77%。今年1月，这个数字又下降了0.9%。整体房屋销量仍在下降，价格仍在下跌，尽管较2006年的峰值水平已跌去三分之一。1月的平均销售价格为15.47万美元，低于去年12月的16.221万美元。

房产是中产阶级的主要资产，因此大多数美国人远比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的房屋所有者中，近三分之一现在处于“吃水线以下”(underwater)，他们欠银行的债务超过了房子目前的市值。

乐观主义者指出，房屋库存不断下降与销量有关，但他们这是一种错觉。这些所谓的库存并不包括约500万栋抵押贷款拖欠、或丧失抵押品赎回权的房屋，这些房屋将很快进入到库存之中，也不包括近300万空置的房屋（丧失了抵押品赎回权，但还没有被挂牌拍卖），或者由于无法以像样的价格卖出房屋、所有者撤出市场的空置房屋。

我们正见证着美国人对其房产意识的根本性改变。从二战结束后开始，房产一直被视为安全的投资，因为房屋价值持续上升。上世纪60年代末和70年代，婴儿潮时期出生的人获得了他们支付得起的最大规模的抵押贷款，并看着自己的小“鸟蛋”变成了“鸵鸟蛋”。房产变成了自动取款机，因为美国人把它们用作申请更多贷款的抵押品。多数人认为他们的房产将变成他们的退休储蓄。退休后，他们将把这些房产置换为面积更小的房子，依赖从中获得的资本所得养老。

房产价值的暴跌改变了所有这一切。年轻夫妇不再购买房产；他们选择租房，因为他们对于获得或维系足以让他们还贷的工作没有信心。中年夫妇处于“吃水线以下”，或者无法以让自己可收回原始投资的价格卖掉房子。他们无法迁移到别处寻找工作。他们退不了休。

在这些情况下，依靠较低的利率水平、以及降低那些坚持还贷的房屋所有者为自己处于“吃水线以下”房产再融资的难度（就像奥巴马(Obama)政府所做的那样），这些都是不够的。美国政府还应努力改革联邦破产法，这样房屋所有者就能够利用破产保护重新组织他们的抵押贷款。（几乎没人会这样做，但这一改革将让房屋所有者获得更多议价权，让银行自愿修改贷款条款。）

第二种可能性是，美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)将承担一部分家庭抵押贷款债务，作为回报，它将获得同等比例的房屋出售所得。这种债务与资产的互换，可能会对那些难以坚持还贷的房屋所有者有所帮助，同时在预计房价将上涨的未来时间不会增加联邦预算。

然而，房屋价值的负面财富效应，加之薪资不断下滑，使得美国经济迅速实现强劲复苏的可能性极低。

本文作者是加州大学(University of California)伯克利分校公共政策教授。他曾在比尔•克林顿(Bill Clinton)执政期间担任美国劳工部部长