港楼市开始回暖

（2012-03-15）

● 黄静怡

市场论

黄静怡

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　　香港楼市在经历长达8个月的调整后，步入2月份开始回暖，成交量出现大幅反弹。

　　预计反映2月份二手成交量的3月注册数字可达9000宗，较前一个月大幅上升1.6倍。而2月份的临时楼价亦同时录得1.1%的回升，为连续8个月下跌后的首次回升。随着楼市出现价量回升的局面，坊间开始讨论香港楼市是否已出现“小阳春”。

　　要分析楼市出现回暖的原因，不难找到理由。例如农历年后香港股市明显上升，及近期银行又重新将新造按揭（抵押）利率调低，甚至政府未有于2月1日的财政预算案再出台打压楼市的方案等等。但请深入分析，在近年香港经济并未有出现明显经济滑坡的情况下，何以楼市经历过去多月的低迷情况？

基本因素仍利好香港楼市

　　造成早前楼市成交量大幅回落的原因，主要是政府于过去两年多次出台压抑楼市的政策。随着去年年中政府进一步收紧住宅按揭成数，而欧债危机的影响亦逐步加深之下，住宅成交量出现明显萎缩。11年下半年平均每月二手住宅注册量跌至约4100宗，较上半年平均注册量大跌5成，12月二手的注册量跌破2008年金融海啸最低月份3289宗的水平，今年1月份更进一步回落至仅2700宗，香港楼市一瞬间跌入谷底。

　　但实际上，多项基本因素仍然利好香港楼市。过去一年香港的经济表现仍然十分理想，本地生产总值实质增长5%，最新1月份失业率只有3.2%，接近全民就业；与此同时，去年香港的结婚登记亦达到近5.8万宗，是有纪录以来的41年新高。在多项基本因素利好楼市的情况下，楼市成交量陷入低迷，着实令人费解。莫非是因为香港也实行中国大陆的限购政策，令住宅只可以向本地居民出售，或限制每户只能购买一套？事实并不是这样，香港至今未有限制外地居民来港购买住宅的数量，而这对维持香港的自由经济仍十分重要。　　

       相反，外地买家，尤其是中国大陆买家近年也已成为香港楼市的一大购买力。特別是去年下半年当本地买家受到政策影响，入市减少的情况下，大陆买家的影响力更显突出。根据买家以个人身份登记 (非公司或机构)的注册个案计算，去年中国内地买家购买香港住宅物业占到整体住宅注册金额的比率，由前年的12.1%攀升至19.5%。换句话讲，中国大陆买家已经占到香港住宅市场的2成需求。其中，购买一手私人住宅所占的金额比率更由26.7%升至4成，反映大陆买家已确实为新盘市场的一大主要需求来源；二手住宅方面，比率虽然仅由8.6%增加至13%，但因近年香港住宅市场是以二手住宅占主导地位，所以这几个百分点的增加所反映的购买力亦不容忽视。

　　由此可见，在强劲的本地需求，加上中国内地买家亦热衷来港置业的情况下，香港楼市仍具一定的吸引力。相信只要政府不过度打压楼市，市场现阶段仍可以健康发展。（作者为美联集团副主席）