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分析师:房地产价格料保持平稳, 租金料下滑

(2012-01-12 04:18:48) 下一个

韩宝镇(2012-01-12)

  由于本地发展商拥有稳健的资产负债表(balance sheet)、贷款利率低,加上经济没有出现衰退,房地产价格预料不会下降,而只会保持平稳。

  卓登新达国际研究部主管陈瑞谨昨天在新加坡产业发展商公会(REDAS)联办的“2012年建筑和房地产业展望”的研讨会上,发表以上看法。

  讲座下午的四名讲者分别谈论新加坡房地产投资信托基金(S-Reit)、零售、办公楼和房地产市场的课题。但新一轮房地产降温措施却“抢尽风头”,成为与会者最热烈发问的课题。

  许多与会者都想知道现在还能不能够进场、不同类型的私宅价格会有怎样的调整、公寓租赁市场和有地房产的前景如何、新加坡未来两年的私宅市场是否会出现供应过剩情况、私宅是否会回到每平方英尺600元至700元的情况等等。

  陈瑞谨形容本地房地产市场这些年来可说是一片大好(perfect bull run),房价扶摇直上、销量屡创纪录、租赁市场强韧。在2006年以前,本地房地产全年销量,都没有超过1万个。

  2007年的房地产热卖,房价还创新高,陈瑞谨同意有人的说法,即或许早在那时就应该引入降温措施。

  在他看来,本地房地产会出现长红,是房地产几十年来建得不够多、人口激增、集体出售周期和借贷费用低廉所致。

  他也认为,最新一轮的降温措施不会导致房价下跌。一方面,过去几年房地产市场表现大好,使得这些发展商拥有稳健资产负债表;另一方面,当前经济也没有出现衰退,因此发展商不太可能下调房价,而只会让房价持稳。

  说到10%的额外买方印花税(Additional Buyer's Stamp Duty,简称ABSD),陈瑞谨认为,外国买家对于新加坡房价的评估,都是以他们本国的房价作为参照。以中国买家来说,他们都是在中国和香港炒楼后,才到新加坡投资,而他们总会说“新加坡房价真的好便宜”。因此,10%印花税对他们来说,可能不算什么。

  星展银行的资深经济师谢光威在上午时段的讲座中则指出,经济放缓和房地产降温政策,预料将影响私宅价格和交易量,但他并不认为房地产价格会出现大幅度调整,今明两年的价格可能下滑5%。

  他指出,新加坡的利率仍然处于低水平,新加坡银行同业拆息率(SIBOR)和新元掉期利率(SOR)都保持在低水平,并可能将持续到2013年,这为房地产价格提供了一定的支撑。

  另一方面,世邦魏理仕(CBRE)研究部(新加坡与东南亚)主管佩特拉·布拉斯高娃(Petra Blazkova)对新加坡房地产投资信托基金有至高评价,认为全球没有其他投资产品可以取代它。过去三年,即金融风暴之后,香港和新加坡房地产投资信托基金(新加坡排在香港之后)的表现,都优于日本、澳大利亚和英国。

  布拉斯高娃认为,这可能跟香港和新加坡的国内市场小,使得它们都到海外大量投资,而不是单靠国内市场有关。

  她在回答与会者提问时,建议投资跟零售有关的S-Reits,认为它们受经济波动影响可能性较小。

*hanpt@sph.com.sg

 

联合早报》

今年私宅平均租金料下滑

胡渊文(2012-01-12)

  虽然额外买家印花税可能会推动私宅租金市场,但整体经济和就业的放缓,预计会导致今年私宅的平均租金出现下滑。

  据本报向几名分析师了解,他们普遍认为私宅出租的需求会放缓,租金跌幅最多可达10%。

  智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜认为,由于经济情况低迷,企业在聘用外籍人士时更加谨慎,因此私宅出租活动预计会放缓。

  政府宣布额外买家印花税后已经过去一个多月了。王伽胜受询时说,目前私宅出租活动或询问还没有出现多大的增加,因为年底往往是租房的淡季,外籍工作人士一般都回国度假。

  不过他表示,降温措施的出台意味着接下来可能会出现一些租房机会。除非确实有需要,受到政策影响的外籍工作人士(不包括永久居民)预计会避免购买私宅。而其他不受影响的人士由于担心私宅价格会下滑,也可能选择继续租房。

  戴德梁行(DTZ)亚太研究部主管蔡楚芬指出,鉴于今年经济展望更疲软,公司削减成本,豪华公寓以及位于黄金地段的公寓租金预计会下滑,不过郊外公寓的租金表现会较好。

  欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣则指出,在新加坡工作或求学的外国人多数选择租房,那些购买私宅的不是永久居民,就是富裕的投资者,前者如果每人只买一套私宅不需要支付额外印花税,后者大多会选择静观其变。

  他预计,私宅租金需求会在下半年放缓,如果租金下滑,一些租户会选择搬到更优质的公寓单位,包括第1、9、10和11邮区的单位。

不同地段私宅 租金波动各异

  至于全年的租金增长预期,麦俊荣说:“如果就业市场进一步疲软,外来人才聘用数目减少,本地平均租金预计下滑5%至10%。”

  不同地段的私宅租金波动各异。王伽胜预计,今年高档私宅租金至多会下跌8%,因此不少公司会削减住房津贴,外籍高管也会选择租金更实际的单位,有些租户可能会考虑与朋友合租。

  位于里峇峇利和德文莎(Devonshire)一带的单位如果能要求较吸引人的租金,可吸引不少租户的兴趣。这些第二黄金地段也属于市中心位置,由于租金相对低一些,年轻外籍人士以及年轻买家可能会选择在这一带租房。

中高档私宅租金 预计最多下滑3%

  中高档私宅租金预计最多下滑3%。诺维娜和纽顿地区的定位是新加坡的医疗中心,预计可继续吸引租户,医疗行业受经济衰退的影响较小,外籍医生和医疗业人士仍会选择在这一带租房。

  交通较便利的郊外私宅租金也至多下跌3%,例如碧山、大巴窑、实龙岗、汤申以及东部地区。

  偏远的郊外私宅租金的跌幅反而更大,可达到7%。王伽胜指出,这是因为租户届时会有更多的选择,即使一些地区拥有长期发展计划,例如裕廊,这也需要几年时间实现,一些地区目前正在施工,造成了一定的不便。

  王伽胜认为,外籍人士的需求会支撑今年年初的租金水平,租金于第二季或第三季才会下滑。

  戴德梁行之前的一份报告显示,郊外共管公寓租金在2011年上扬最显著,达到8.9%。但豪华公寓的租金去年几乎持平,全年只扬升1.3%。

  接下来众多的私宅供应进入市场也会压低租金。蔡楚芬指出,根据市区重建局的数据,截至去年第三季,约有1万2000个单位将于今年完工,和去年完工的单位数目差不多,这也是2004年来竣工单位最多的一年,大量的供应可能会让租金受压。

  麦俊荣则认为疲软的需求是更重要的因素,因为多数的新私宅位于郊区,买家主要是买来自住。

   至于过去两年开始流行的小型公寓单位,麦俊荣说,在市中心和靠近地铁站的单位仍可享有不错的需求,但在两到四年的时间内,小型单位的租金表现会比其他单 位来得糟糕。这是因为届时各种私宅单位的供应充足,租金市场竞争激烈,租户面临更多选择时会更偏爱租金相同、面积较大的单位。

小型单位租金

预计今年跌7至10%

  王伽胜指出,小型单位目前月租介于3000元至3800元,由于下半年将有不少项目完工,租金预计今年会下跌7%至10%。

  对于投资私宅出租的人士,王伽胜的建议是至少在今年考虑要求较低的租金。

  他预计,就算是买房自住的人士,也可能考虑出租一两个房间,减轻经济不稳定期间的金融负担。

*yuanwen

@sph.com.sg

 

《联合早报》

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