分析师：房地产价格料保持平稳, 租金料下滑

韩宝镇(2012-01-12)

由于本地发展商拥有稳健的资产负债表（balance sheet）、贷款利率低，加上经济没有出现衰退，房地产价格预料不会下降，而只会保持平稳。 　　卓登新达国际研究部主管陈瑞谨昨天在新加坡产业发展商公会（REDAS）联办的“2012年建筑和房地产业展望”的研讨会上，发表以上看法。 　　讲座下午的四名讲者分别谈论新加坡房地产投资信托基金（S-Reit）、零售、办公楼和房地产市场的课题。但新一轮房地产降温措施却“抢尽风头”，成为与会者最热烈发问的课题。 　　许多与会者都想知道现在还能不能够进场、不同类型的私宅价格会有怎样的调整、公寓租赁市场和有地房产的前景如何、新加坡未来两年的私宅市场是否会出现供应过剩情况、私宅是否会回到每平方英尺600元至700元的情况等等。 　　陈瑞谨形容本地房地产市场这些年来可说是一片大好（perfect bull run），房价扶摇直上、销量屡创纪录、租赁市场强韧。在2006年以前，本地房地产全年销量，都没有超过1万个。 　　2007年的房地产热卖，房价还创新高，陈瑞谨同意有人的说法，即或许早在那时就应该引入降温措施。 　　在他看来，本地房地产会出现长红，是房地产几十年来建得不够多、人口激增、集体出售周期和借贷费用低廉所致。 　　他也认为，最新一轮的降温措施不会导致房价下跌。一方面，过去几年房地产市场表现大好，使得这些发展商拥有稳健资产负债表；另一方面，当前经济也没有出现衰退，因此发展商不太可能下调房价，而只会让房价持稳。 　　说到10％的额外买方印花税（Additional Buyer's Stamp Duty，简称ABSD），陈瑞谨认为，外国买家对于新加坡房价的评估，都是以他们本国的房价作为参照。以中国买家来说，他们都是在中国和香港炒楼后，才到新加坡投资，而他们总会说“新加坡房价真的好便宜”。因此，10％印花税对他们来说，可能不算什么。 　　星展银行的资深经济师谢光威在上午时段的讲座中则指出，经济放缓和房地产降温政策，预料将影响私宅价格和交易量，但他并不认为房地产价格会出现大幅度调整，今明两年的价格可能下滑5％。 　　他指出，新加坡的利率仍然处于低水平，新加坡银行同业拆息率（SIBOR）和新元掉期利率（SOR）都保持在低水平，并可能将持续到2013年，这为房地产价格提供了一定的支撑。 　　另一方面，世邦魏理仕（CBRE）研究部（新加坡与东南亚）主管佩特拉·布拉斯高娃（Petra Blazkova）对新加坡房地产投资信托基金有至高评价，认为全球没有其他投资产品可以取代它。过去三年，即金融风暴之后，香港和新加坡房地产投资信托基金（新加坡排在香港之后）的表现，都优于日本、澳大利亚和英国。 　　布拉斯高娃认为，这可能跟香港和新加坡的国内市场小，使得它们都到海外大量投资，而不是单靠国内市场有关。 　　她在回答与会者提问时，建议投资跟零售有关的S-Reits，认为它们受经济波动影响可能性较小。 *[e-mail]

联合早报》 今年私宅平均租金料下滑 胡渊文(2012-01-12) 　　虽然额外买家印花税可能会推动私宅租金市场，但整体经济和就业的放缓，预计会导致今年私宅的平均租金出现下滑。 　　据本报向几名分析师了解，他们普遍认为私宅出租的需求会放缓，租金跌幅最多可达10％。 　　智信研究与咨询（R'ST Research）总监王伽胜认为，由于经济情况低迷，企业在聘用外籍人士时更加谨慎，因此私宅出租活动预计会放缓。 　　政府宣布额外买家印花税后已经过去一个多月了。王伽胜受询时说，目前私宅出租活动或询问还没有出现多大的增加，因为年底往往是租房的淡季，外籍工作人士一般都回国度假。 　　不过他表示，降温措施的出台意味着接下来可能会出现一些租房机会。除非确实有需要，受到政策影响的外籍工作人士（不包括永久居民）预计会避免购买私宅。而其他不受影响的人士由于担心私宅价格会下滑，也可能选择继续租房。 　　戴德梁行（DTZ）亚太研究部主管蔡楚芬指出，鉴于今年经济展望更疲软，公司削减成本，豪华公寓以及位于黄金地段的公寓租金预计会下滑，不过郊外公寓的租金表现会较好。 　　欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣则指出，在新加坡工作或求学的外国人多数选择租房，那些购买私宅的不是永久居民，就是富裕的投资者，前者如果每人只买一套私宅不需要支付额外印花税，后者大多会选择静观其变。 　　他预计，私宅租金需求会在下半年放缓，如果租金下滑，一些租户会选择搬到更优质的公寓单位，包括第1、9、10和11邮区的单位。 不同地段私宅 租金波动各异 　　至于全年的租金增长预期，麦俊荣说：“如果就业市场进一步疲软，外来人才聘用数目减少，本地平均租金预计下滑5％至10％。” 　　不同地段的私宅租金波动各异。王伽胜预计，今年高档私宅租金至多会下跌8％，因此不少公司会削减住房津贴，外籍高管也会选择租金更实际的单位，有些租户可能会考虑与朋友合租。 　　位于里峇峇利和德文莎（Devonshire）一带的单位如果能要求较吸引人的租金，可吸引不少租户的兴趣。这些第二黄金地段也属于市中心位置，由于租金相对低一些，年轻外籍人士以及年轻买家可能会选择在这一带租房。 中高档私宅租金 预计最多下滑3％ 　　中高档私宅租金预计最多下滑3％。诺维娜和纽顿地区的定位是新加坡的医疗中心，预计可继续吸引租户，医疗行业受经济衰退的影响较小，外籍医生和医疗业人士仍会选择在这一带租房。 　　交通较便利的郊外私宅租金也至多下跌3％，例如碧山、大巴窑、实龙岗、汤申以及东部地区。 　　偏远的郊外私宅租金的跌幅反而更大，可达到7％。王伽胜指出，这是因为租户届时会有更多的选择，即使一些地区拥有长期发展计划，例如裕廊，这也需要几年时间实现，一些地区目前正在施工，造成了一定的不便。 　　王伽胜认为，外籍人士的需求会支撑今年年初的租金水平，租金于第二季或第三季才会下滑。 　　戴德梁行之前的一份报告显示，郊外共管公寓租金在2011年上扬最显著，达到8.9％。但豪华公寓的租金去年几乎持平，全年只扬升1.3％。 　　接下来众多的私宅供应进入市场也会压低租金。蔡楚芬指出，根据市区重建局的数据，截至去年第三季，约有1万2000个单位将于今年完工，和去年完工的单位数目差不多，这也是2004年来竣工单位最多的一年，大量的供应可能会让租金受压。 　　麦俊荣则认为疲软的需求是更重要的因素，因为多数的新私宅位于郊区，买家主要是买来自住。 　 　至于过去两年开始流行的小型公寓单位，麦俊荣说，在市中心和靠近地铁站的单位仍可享有不错的需求，但在两到四年的时间内，小型单位的租金表现会比其他单 位来得糟糕。这是因为届时各种私宅单位的供应充足，租金市场竞争激烈，租户面临更多选择时会更偏爱租金相同、面积较大的单位。 小型单位租金 预计今年跌7至10％ 　　王伽胜指出，小型单位目前月租介于3000元至3800元，由于下半年将有不少项目完工，租金预计今年会下跌7％至10％。 　　对于投资私宅出租的人士，王伽胜的建议是至少在今年考虑要求较低的租金。 　　他预计，就算是买房自住的人士，也可能考虑出租一两个房间，减轻经济不稳定期间的金融负担。 *yuanwen @sph.com.sg   《联合早报》