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(2011-07-23)
● 吴慧敏 报道今年第二季的私宅价格再创新高，成交量也比第一季增加17％，不过供应过剩的风险却继续加剧。
市区重建局昨天发表的第二季数据显示，截至6月底，本地的潜在私宅供应量已由第一季的6万8887个单位，增加至7万1111个单位。
至于扣在发展商手里的“存货”，则维持在3万3899个单位的高水平。
在核心中央区（Core Central Region，简称CCR），也就是本地的高档住宅区，未售单位已超过1万个，达到1万零309个。在其他中央区（Rest ofCentral Region，简称 RCR），也就是本地中档住宅区，未售单位达到7610个。在中央区以外（Outside Central Region，简称OCR），也就是本地郊外，价格较大众化的住宅区，未售单位则高达1万5980个单位。
莱坊（KnightFrank）咨询与研究部主管方宝顺指出，过去五年来，发展商每年只是平均卖出3440个CCR单位、3780个RCR单位和4530个OCR单位。
这也就是说，接下来OCR区的供应过剩风险最大，估计要3.5年才能消化所有的存货。相较之下，RCR和OCR则分别需要2.0年和3年，才能卖掉所有单位。
这些未售的单位，包括已获得销售资格但未完工的单位，以及图则已获得批准但还未领得销售资格的单位。
市场分析：下来两季
私宅价格涨幅仍将放缓
一些市场人士昨天受访时认为，这些潜在供应量，再加上“许文远效应”和国际间的不利因素，将限制今后的房价上升空间，接下来两个季度的私宅价格涨幅可能继续放缓至1％到2％。
实际上，刚刚出炉的市建局数据显示，今年第二季的私宅价格已连续第七个季度放缓跌幅，涨幅由第一季的2.2％放缓至2.0％。
受访的市场人士相信，私宅价格继续减速跟市场气氛不明朗有关。大选过后，越来越多买家担心政府会推出更多房地产降温措施，特别是一些可能冲击到私宅需求的组屋条例。
莱坊（KnightFrank）研究部主管方宝顺说：“虽然许（文远）部长至今都没有宣布任何戏剧化、从需求下手的措施，但是‘许氏效应’已经渗入市场。发展商在今年6月卖出的私宅单位减少了25％，是过去六个月来的最大跌幅。”
博纳（Propnex）集团总裁伊斯迈指出，建屋局宣布在今年兴建2万5000个新组屋单位，将为中等收入的潜在私宅提升者，提供更多的房屋选择。“再加上未来半年内发展商预计将推出超过1万个新私宅单位，卖方不得不将价格定得合理些，来吸引组屋提升者。”
ERA产业主要执行员林东荣也说：“买家终于开始能够忍住手、变得较具选择性，拒绝购买价格被越抬越高的房子。市场环境不明朗促使人们在旁观望，等待政府的房屋政策较为明朗化。”
私宅市场
6月和7月明显冷却
分析员指出，今年第二季的私宅成交量仍相当活跃，不过这主要是4月、5月带动的，6月和7月市场明显冷却下来。下个月将进入农历七月“鬼节”，也就是传统的淡季，交易估计还会保持淡静，但需求量应该会稳定在每个月1100至1300个新单位。
今年第二季，在二手市场上成交的私宅单位，由第一季的3895个增加至4615个。其中，未完工的“楼花”转售由643个增加至670个。发展商卖出了4444个新私宅单位，比第一季的3595个单位增加了24％。
这带动发展商在今年上半年卖出的新私宅单位达到8039个，只比去年上半年的8413个单位少4.4％。
发展商在今年第二季卖出的新私宅单位，有超过六成位于OCR，其中一些卖得最好的项目包括Eight Courtyard（卖出488个单位）、Hedges Park (卖出309个单位)和Terrasse（卖出229个单位）。芽笼一带的袖珍型公寓项目也相当抢手，例如Centra Heights（卖出90个单位）、Sims Edge（卖出78个单位）。在执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）方面，Belysa的全部315个单位也在极短时间内被抢购一空。
至于位于RCR区的新私宅成交量，占了总成交量的四分之一；位于CCR的则占了总成交量的大约13％。其中一些受欢迎的项目包括
市建局的数据也显示，今年第二季的房价主要是由中高档私宅领域带动上升。代表高档私宅领域的核心中央区（CCR），价格在第二季上升了1.6％；代表中档领域的其他中央区（RCR）上升了1.7％；代表大众化私宅领域的中央区以外（OCR）则上升了1.1％。
高纬物业（Cushman & Wakefield）亚太区研究部高级经理王伽胜认为，中高档私宅领域领先上涨，可能跟这批买家族群的财力有关，政府收紧房贷条例对他们的影响不大。接下来两个季度，他相信高档公寓价格还会分别上升1％至2％，但是已经攀升至历史巅峰水平的大众化私宅，价格很可能停滞不前。
*nghm@sph.com.sg
《联合早报》
（编辑：黄秀茱
