莱坊：过去十年 更多工业地段从中央向北移

（2011-02-05）

● 龚慧婷 报道 　　莱坊(Knight Frank)一份新的分析报告指出，在过去十年，越来越多的工业地段，从原本的中央区域（芽笼、碧山一直延伸到女皇镇），移向比较北部（林厝港、三巴旺到义顺）的地区。 　　莱坊研究部主管方宝顺指出，在十年前，根据市区重建局的纪录，全岛55％的多用户工业地皮，都集中在中央区域。 　　但在过去十年，这一带的工业用地只增加了6％。 　　相反的，北部区域的工业用地在过去十年，增加了78％。紧跟在后的是西部地区（蔡厝港、金文泰到西部的大士），增加了49％；以及东部地区（巴耶利峇、勿洛一直到樟宜），增加了30％。 中央区工业楼面比例 中长期将进一步减少 　　目前，中央区域的多用户工业地皮在整体所占份额已减少到只有48％。接下来，在8到13年的中长期，中央区的工业楼面所占的份额，将进一步减少。 　　2008年的发展总蓝图显示，一直到2023年，在规划中的工业用地会集中在西部和北部地区——西部有2500公顷的工业地皮；北部则有890公顷（包括东北在内）。东部和中部则分别只会有330和60公顷的新增工业地皮。 　　此外，今年上半年政府的工业售地计划一共推出了11幅地皮（四幅在正选名单，七幅在备售名单）。方宝顺指出，北部的地皮就占了11幅中的五幅，相等于所有可建筑楼面的61％。 他说：“有趣的是，只有北部地区的地皮被划为‘商业一’用途。” 　　“商业一”地段可以发展多类轻工业用途厂房和货仓，一般距离住宅和商业区较近，但也需有至少50公尺的距离。 　　方宝顺指出，随着传统的中央区域如加基武吉、加冷和麦波申的新工业地皮已逐渐耗尽，北部将渐渐成为新的传统厂房工业的增长地区。 “商业二”工业 续进驻西部 　　西部则延续原有的历史使命，成为“商业二”工业进驻的地区。 　　一直以来，较嘈杂和需要较大营运面积的“商业二”工业厂房，都聚集在大士和双溪加株(Sungei Kadut)一带，离住宅区较远，且属于容积率较低的地区（一般泛指较少楼层的建筑）。“商业二”可供造船、维修和制造工业机械等特殊工业使用。 　　方宝顺说，新加坡面对土地短缺的挑战，因此需要有效地使用土地。 　　因此，工业厂房也逐渐移向那些容积率较高的发展项目，并通过把不同工业聚集在一起，来分享资源。 　　他指出，为了让宝贵的中央区域充作其他用途，工业地段也不可避免地慢慢从中心地带向外“迁移”。 在工业租金方面，他认为，随着经济展望良好，中央区的工业地段因供应有限而需求持续，将为租金提供支持，预计工业租金每年或会增加3至5％。 　　方宝顺认为，在接下来几年，其他区域的工业租金也可能每年增加达3％。但随着非中央区的供应增加，竞争加强可能导致租金回软。 　　然而，若经济维持强劲，净租用楼面维持在健康水平，他认为，新的和现有楼面的租金，应该还是能维持在原有水平。