房地产行情指数显示 同业对今年楼市感乐观

（2010-07-30）
● 龚慧婷 何丽丽

　　新加坡产业发展商公会(REDAS)会长钟世平指出，到目前为止，2010年算得上是一个楼市好年头。但问题是，接下来楼市将何去何从？

　　钟世平昨天早上在该会主办的房地产展望大会上致辞时说，楼市是由经济基本面和市场行情(sentiments)来驱动的。目前，市场上缺乏一个专门追踪本地房地产市场行情的晴雨表。

首个房地产行情指数

　　因此，产业发展商公会和新加坡国立大学联合推出本地第一个房地产行情指数(简称RESI)，能反映发展商和其他产业发展商公会会员（包括咨询顾问、金融机构、设计师等），对房地产市场目前的看法和接下来六个月的展望。

　　钟世平说，这会是一每个季度发表的指数，能协助填补楼市中重要的知识空隙，并为市场和业者（包括投资者和决策者）提供一个非常有用的指标工具。

　　新加坡产业发展商公会总裁朱健堃博士说，这个指数只会发给产业发展商公会的会员，公会从今年第一季开始，每一季都会发出调查问卷给旗下200多名发展商和非发展商会员（主要是总裁或高级执行人员），要他们回答八道题目。

　　这个调查目前已进行了两个季度，每个季度都有约70名会员作出回复，其中60％是发展商，40％是其他会员。

　　调查以0到10的评分，来衡量回答者对市场的乐观或悲观程度，超过5表示乐观，低于5则是悲观。
调查结果显示，第一季和第二季的综合行情指数分别是6.8点和5.9点，显示发展商和业界人士在第二季继续持有乐观的情绪，但估计市场情况会比第一季差。

　　此外，由于目前的市场行情好，因此有68％的受访发展商估计，在接下来六个月推出的新单位总数会增加，51％的受访者认为价格会上涨。尽管没有发展商认为价格会下跌，但只有5％的受访发展商认为，价格会上涨超过10％。

业界对指数的解读

　　此外，将近一半的受访发展商认为，在短期内，发展商对政府售地计划和集体出售地段的兴趣将维持不变。只有27％认为发展商买官地的兴趣会增加，在第一季这个比例是71％。

　　至于消费者或买家要如何解读这个新的房地产行情指数？

　　国大房地产系主任余熙明博士在受访时指出，消费者必须自己判断，因为这只是另一个指数，只代表发展商一个方面，目的是让楼市运作更透明，不是说发展商说了就一定会实现，消费者也必须记得，发展商在这方面有既得利益。

　　但他指出：“指数的作用是提供多一个讯息，让市场接收，就好比股市也有意见不同的分析报告，消费者有成熟度去自己判断，希望房地产业也能出现同样的成熟度。”

　　资深房地产顾问麦俊荣也指出：“或许阅读者必须注意的是，这是为发展商而设的指标，不是代表整个市场的情绪反映。有指标是好的，市场更透明，总好过过去，一般只是跟着感觉走。”但他也认为，指标也可作为向政府反映发展商对官地的兴趣水平。

　　调查也显示，多数发展商对地价上涨最为关注，其次是材料和劳工成本。此外，在第二季，73％和63％的受访者认为，全球经济下跌和新发展地段供应增加是让市场情绪降温的主要威胁。

　　公会也表示，这个指数是一个客观和综合的评估，测量本地房地产业高级执行人员对目前和未来市场的信心，毕竟房地产市场需要一个有关市场行情的及时讯息。

受访者也多认为，有多一个指数是好的。

　　华联企业集团(OUE)执行总裁张清福认为，这能作为一个市场行情指标，虽然在前线的发展商有时可能会夸大一点，但是，如果市场行情只是微温却硬说好，也没有人会相信的。但他也表示，这只是一个指标，并非绝对的真理。

　　国际产业顾问公司创办人邱瑞荣说：“就像所有其他指数一样，我们必须给它一段时间，通过不同的经济周期，才能断定这个指数的有效性和持续性。现在要判断还言之过早。”

　　但也有市场观察家质疑指数的持续性和权威性，并认为70人回复不具代表性，或许公会也可考虑让买家也发表对市场行情的看法。

　　对此，朱健堃的回答是：“如果不是发展商，不是行家，又如何能制定一个行业内的行情指数让业内人士作为指标？毕竟只有行家才能对这行给意见。”他指出，其他领域也有类似的行情指数。

　　他说：“这个指数不是一个用来左右市场，或影响市场运作的工具。这个指数有它的意义，问题只是看人们如何使用它。我希望人们能抱着正面的心态去了解它。”

工商房地产仍有增长空间

　　在我国进一步发展生物医药业、电子业，批发与零售业和物流业、吸引外国企业到这里设立总部，以及到访游客人数增加的带动下，本地工业房地产以及零售房地产市场在未来几年内依然有增长的空间。

　　莱坊(Knight Frank)商用房地产(工业厂房)部董事林建金，昨天在新加坡产业发展商公会(REDAS)房地产展望大会上讲话时指出，中小型企业业务扩充以及工业转型将促进工业厂房需求继续提高，其中，量身定制(built to suit)工业厂房的机会不少。

　　林建金估计，工业厂房租金以及售价今年接下来有可能每个季度上扬3%，有地厂房由于供应较少，因此价格将继续维持强劲。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)东南亚及新加坡研究部主管蔡炎亮博士则认为，到访旅客增加，以及地铁线的发展将带动零售房地产的增长，租金有望在未来三年内继续攀升，但由于接下来五年将有多10%，或187万平方英尺的零售面积供应推出市场，因此零售租金涨幅将较为适度。

　　其中，乌节路一带的涨幅将较为显著、市区外(suburban)的涨幅比较适度，组屋区(secondary)的涨幅则将较为缓慢。

　　较长期来说，蔡炎亮博士还是看好零售租金的走势，但是他相信我国无法在2015年达到1700万名到访旅客人数以及300亿元旅客消费额的目标，所以租金涨幅相信没有预期中的高。

　　蔡炎亮博士表示，随着乌节路较老旧的购物商场完成翻新、莱佛士坊和滨海湾一带的购物地带衔接起来、商业园增添零售店面，以及店屋重新注入活力，本地零售业未来将有许多机会，但是最大的挑战在于如何让这些零售地带更具特色，不会让消费者感觉到本地购物商场及地段的商店都是“大同小异”的。

咨询公司利比：

建筑业需求放缓或达不到全年目标

　　房地产和建筑商咨询顾问公司利比(Rider Levett Bucknall，或称RLB)指出，今年截至5月建筑业需求放缓，可能达不到今年全年预期的目标。

　　利比合伙人侯仕雄昨天发表演讲时指出，在今年4、5月这两个月份，新加坡建筑业产值与去年同期比较，大致维持平稳（稍微下跌4%），但需求却下跌了18%，从去年同期的31亿元，下跌到今年的26亿元。

　　在今年首五个月，总建筑业的需求量是82亿元，而全年预计总额为210至270亿元之间，因此，侯仕雄表示，前五个月的需求量偏低，若这样发展下去，可能无法达到全年的要求。

　　在这五个月，来自私人企业的建筑需求改善了，从去年的19亿元，增加到今年同期的48亿元，涨幅是153%，但来自公共领域的建筑需求则下跌，从58亿元，下跌到33亿元，跌幅为42%。其中，来自公共基础设施建设，如土木工程的合同值，减少了65%。

在私人企业中，又以私宅项目对建筑工程的需求最为殷切。在去年首五个月，私宅项目的建筑合同总值是6亿元，今年同期则上升到26亿元，涨幅为330%。

　　侯仕雄说，一般上，私宅价格指数越高，建筑合同越快颁发，间中的时差很小。

　　接下来，他认为，来自公共领域的建筑合同将增加，包括滨海市区第3线(Downtown Line 3)的建筑工程和组屋兴建工程。

　　他估计，在明年和后年，建筑需求总额每年将介于180至250亿元，比今年少10%，较大部分会来自公共领域。