分析：亚洲地区房价看涨

英国《金融时报》 艾伦•凯莱赫 2009-08-13

买进亚洲地区的写字楼和住宅地产目前看上去充满诱惑。分析师预计，在明年年底前，亚洲地区房价将上涨20%。

今年1月份以来，在香港、悉尼、上海和吉隆坡有大量房产成交。自有记录以来，该地区商业地产销量首次超过了欧洲、中东和美洲地区。

美国市场研究集团Real Data Analytics的数据显示，今年头6个月，亚洲地区商业地产的交易额为484亿美元，而欧洲、中东和非洲地区的交易总额为405亿美元，美洲仅为164亿美元。

上述数据表明，亚洲地产行业在广泛的经济低迷中表现得较为抗跌。随着西方经济体努力抵御信贷危机的影响，亚洲各地的出口滑坡正在减速，其财政收支状况看起来强于西方国家，各银行受到的来自放贷危机的冲击也相对较轻。

投资者对公寓和写字楼的兴趣将进一步增强。瑞银(UBS)亚洲地产研究团队预计，2010年12月前，中国房价将上涨 20%，香港的住宅和写字楼价格则将上涨30%。

对地产投资者而言，香港仍是比较容易进入的市场。要想在中国大陆直接投资，必须在那里居住至少1年；而新加坡的地产市场则受制于较高的供应水平，以及该城市国家与美国之间的经济联系。

相比之下，香港的房租价格正接近底部，随着经济提速，以及在港上市的中国企业纷纷赴港开设办事处，租金可能上升。

中国市场的流动性增强，以及中国政府把GDP增长目标大胆地设定为8%，也同样鼓舞人心。

第一太平戴维斯(Savills)的亚洲研究主管西蒙•史密斯(Simon Smith)表示：“对于有意涉足内地地产市场的投资者而言，香港仍然是最佳代理。”

私人投资者很难直接进入除澳大利亚和香港之外的亚洲地产市场。那些寻求间接涉足于此的投资者，可以选择在卢森堡、英国和爱尔兰上市的一些基金，以及中国房地产机会公司(CREO)、Asian Growth Properties和Macau PropertiesOpportunities等投资公司。不过，许多此类基金的交易价格较其净值有大幅折让，且往往流动性不强，所持有的地产很少。

自今年1月以来，实现强劲回报的两只上市基金是亨德森远见(Henderson Horizon)旗下的亚洲地产投资基金(Asianproperty investment fund)，和首域投资(First StateInvestments)旗下的亚洲房地产基金(Asian propertyfund)，期间的涨幅分别为26%和17%。还有少数地产公司也在另类投资市场(Alternative InvestmentMarket)上市，但往往只有冒险家才会关注。

虽然寻求多元化的私人投资者对亚洲地区的兴趣日渐浓厚，但亚洲地产市场的走向，仍然由机构投资者左右。大型地产企业和私人股本公司已经掀起了一波融资浪潮，希望借此实现相对于西方国家仍不乏吸引力的回报。

近期进军市场的公司，包括美国私人股本集团凯雷(Carlyle)以及欧洲地产基金管理公司AXA房地产投资管理公司(AxaREIM)。前者正在为旗下第二支亚洲地产基金募资，后者则有意投资于上海和北京的中高档住宅地产。此前，多家公司曾在去年进行融资，其中包括美林(Merrill Lynch)、拉塞尔投资管理公司(LaSalle Investment Management)、Invista RealEstate，以及威斯特敏斯特公爵(Duke of Westminster)名下的地产公司格罗夫纳(Grosvenor)。

不过，虽然中国政府发布的经济报告比西方乐观，但中国房地产市场并不是丝毫未受经济低迷的影响。

地产集团世邦魏理仕(CB RichardEllis)最近发布的报告称，今年头3个月，北京写字楼的空置率仍高达21%，尽管这已低于去年的水平。广州的市场情况也同样不尽人意，而香港写字楼租金不断下跌，则可以归咎为：为削减开支而重新谈判租金、或迁至更廉价地段的公司数量激增。

然而，伴随中国发展而出现的酒店建造热潮成为了一个亮点。今年在中国开业的酒店数量，预计将超过除美国以外的所有国家。