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夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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多伦多,现在买房要不要等一等?

(2018-10-21 21:00:51) 下一个
 
每天都有人在问我这个问题,现在买房要不要等一等?
 
这问题问得我自己好累。
 
如果说去年的房地产市场是战国时期,那么现在的市场就是一统之后的稳定时期。
 
混乱的抢offer时代已过,卖家很难再见到一个礼拜挂牌就售罄的状态,取而代之的是买家不紧不慢,四处比较,并且慢慢在下了offer之后做验房和贷款。
 
在年初,就已经明显的出现市场放缓的迹象,而年中更加明显。现在年尾了,更是有种人心惶惶的寂静和迟疑。
 
当前的房价在今年会不会成为一个最高价呢?
 
房价在未来的几个月会是一个什么走向呢?
 
房价会不会再一次步入低潮,出现大跌呢?
 
现在买房要不要等一等,会不会有机会过一阵子去抄底呢?
 
夕子提出的这几个问题,是追随市场的买家卖家一定会问的几个问题。
 
在过去的文章里,夕子提到过,预测房地产市场的短期走势,是很危险,而且预测的准确度对于操作性来讲,并不是最优的选择,原因有以下三个:
 
1. 房子是刚性需求品。
 
如果某个时段一定要买入,比如小孩入学等等,那么等待就不会是好的选择,往往错过了好的机会,就要等来年才能重新做选择,而一年过后的市场将会是完全不同的一个市场。
 
2. 房子有独特性。
 
合适的房子不会总在市场上出现,而一旦错过了这些合适的房子,要等待下一个机会出现,有太多变数,比如卖家的销售策略,卖家的定价策略,市场在某个时段碰上的某些参与竞争的买家等等。
 
所以说,每一间房子都是独一无二的,当然每一间房子都是有优缺点,很难出现完美的房子。
 
3. 短期的变化要参考长期的变化才能做到抓大放小。
 
如果市场是在一个成长上升的长期趋势中,那么短期几个月的冷淡就是买入的很好机会,而短期的暂时冷淡往往会被重新入市的买家重新推高,打破僵局,重回上升通道。
 
究竟能不能看清短期的趋势呢?
 
早在2009年底,多伦多地产行业就表现出一个非常极端的现象,就是有价无房。
 
市场由于过去一年的金融危机,导致相当一部分房主因为收入原因不愿意换房,就导致市场待售的房屋数量低于往年,而政府采取的人为经济刺激方案,压低了贷款利率,使得一批本来不合贷款条件的买家也可以入市,变相增加了购买力。
 
这一加一减,就使市场出现供不应求的状态,价格开始逐渐加速上涨。
 
当然,一年的上涨,只是补回了2008年欠下的空间,但是这个速度催生的市场环境,却是行内人士不愿意看到的。
 
因为大家都明白,市场上涨需要的是细水长流,如果今天出现暴涨,就是透支了明天的利润,那么持续的暴涨就会将房价带离本身应有的位置,未来出现的调整将会是暴跌。
 
暴跌由暴涨催生而来,那么将暴涨扼杀在摇篮里,就是政府在过去一年所做的事情。
 
提高贷款门槛,适当提升利率,再加上贷款新政的推出,就给火热的市场浇下冷水。
 
市场在5月达到顶峰之后,很明显地从6月份开始,由于卖家认为当前价格位置比较满意,纷纷挂牌,就出现了比以往多的Listing,同时过去人工催生的一批买家在贷款面前止步,回到过去的重新攒钱等来年的现象。
 
新政更加在心理上打击了购房的积极性。现在市场上往往是买家可以适当地花时间挑选现在挂牌的房屋,并且同房主讨价还价了。
 
这个趋势在未来的几个月里依然将会维持下去。
 
市场的挂牌数量依然保持充足,而市中心新建成的公寓也会慢慢给市场提供充足的货源。
在一定时间内,甚至会出现暂时区域性的过剩。
 
房价在大量挂牌的推动下,某些区域会出现卖家大大多过买家,市场总有剩余需要时间去消化。
 
夕子也认为,这个房价的调整,最容易出现的,是大批新房上市的地区,而对于成熟的社区来讲,没有忽然大量挂牌的理由,那么挂牌数量应该会保持稳定,那么房价就会维持一个稳定的状态。
 
但是夕子要最后提醒读者朋友一个现象,就是在贷款新政的威慑下,有一批成熟的,并且有愿望买房的买家由于不懂程序,仅仅看了新闻报道就暂时放弃了买房的打算。
 
然而贷款新政的实施对于一些收入以及首付从容的买家打击实际是非常微小的,在这些推迟了的买家习惯了新政,并且明白了之后,会重返市场,并且联合当时应该出现的稳定买家,共同推动市场上升。
 
这就是上面提到的“抄底一族”。
 
所谓的抄底,就是在市场最低的时候买入,而买入即涨。
 
考虑冬天的冷清,我们今年下半年会有5千人推迟买房计划,而这5千人,将在很快的未来,成为抢offer的竞争对手。
 
这也就是夕子不建议的短期预测。
 
这个预测太不准确,时间把握很难,但是回头看市场的回调幅度有多大?
 
如果市场出现5%的调整,80万的房子就是4万的分别,可是如果市场以快过我们准备的速度复苏,将推迟买房的买家重新吸引入市,市场将会上涨超过5%,甚至又来一次两位数的上升。
 
做最坏的打算,假如买入后市场就下跌了5%,那么住满三年后,市场会自动上涨15%以上的通货膨胀性涨价,加上有机会重新补上这个下跌,三年后不仅把5%的下跌赚回来,更加提供了额外的收益。
 
这就是夕子信任的细水长流的房地产市场。
 
徐徐缓缓,把脚步放慢,这个淡季,让我们从容度过。
 
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