夕子的魔幻星球
夕子做過記者、PR和廣告人；出过书、写了很多文章，也买卖了很多房子；現居多倫多。
2022年加拿大地产市场犹如坐过山车一样；年初到现在，跌宕起伏；地产专业人士和普罗大众都一同经历了这次巨幅动荡。
最近尤其是这个央行的三度加息，更是将我们的心几轮推动，七上八下，忐忑不安。
具体而言，央行加息，所加的是国家基金利率。该利率是银行和银行之间互相借钱时的利率。
如果这一利率升高，银行在给企业或个人放贷时的利率也水涨船高，此举可以减少货币供给量，降低通胀，从而给经济降温。
反之，如果降息，银行放贷的利率就会降低，借钱成本更低，将刺激企业和个人贷款，一般来讲，整体经济得到刺激，变得更加活跃。
政府通过调节这一利率来达到一个目的——保持全国最大限度的就业和物价稳定。在经济疲软时降息，向市场注入更多流动性资金，刺激经济。在经济强劲时加息，减少货币供应，降低通胀，防止经济过热。
加拿大一直都是跟风美国，有人戏称加拿大是美国的后花园和风向标，美国任何风吹草动，加拿大立马跟上。
美国在2008年金融危机中受到重创，美联储为了增加货币供应，提振经济，当时一度降息至0-0.25%。这一超低利率维持了七年。2015年底美联储开始一轮长达三年的加息通道，连续加息九次。
新冠疫情爆发后，美联储在2020年3月紧急降息，一次性降至0-0.25%，利率又回到2008年底的零利率时代，并维持四年，直到今年3月份小幅加息25个基点。
而这每一次的加息和调整，几乎都反应在加拿大的银行利率上。
任何变化都是有其缘由的，无论地产、金融还是小到一个TTC Token这十年来的价格调整变化。看待一个事物，我们一定要宏观地放在整个大环境里面，既要纵向也要横向，既要看时间也要看空间，否则会陷入只见树木不见森林的误区。
不得不承认，房价的涨跌取决于市场的供给。供大于求，房源过剩，房价就会降；而供小于求，一房难求，房价就会涨。
2022年初以来，大家捂盘、惜售；市面上一房难求，造成市场可交易量小，房屋价格自然就越来越高；2月份那会儿，平均挂盘3天就会售出；几乎每个房子出来都是几个甚至几十个offer在抢，市场极为火爆。
三月底后，安省政府三管齐下打压过热的房地产市场。
堪称一场扫荡式的重击。
首当其冲就是额外20%的外国人购房税；两年内限制外国人留学生买房。之后央行的连连加息，最近一次的加息据说要到1%！更有rumor说或许还要向自住房征税。可以说，每一波政策的施行，都对安省尤其是大多地区的房地产市场雪上加霜。
根据新的要求，加拿大购房者在银行贷款时，将要接受加息2%的压力测试才能获得贷款，因此，大家由于恐慌心理而抛售，市场放量越大，价格自然就跌得越厉害。
虽然，看好房地产走势的依然坚挺着信心，但是楼市何日再现年初的辉煌却是个大大的问号。
楼市的交易基础是刚需的买家，这个买家的基数，在华人集中的地区主要由新移民构成。基数每一年的扩大，造就了刚需买家的持续流入，成为了房价稳定的中流砥柱。
加息，只是持有房产成本的变化，这个变化已经在房贷压力测试的筛选下得到控制，买家都是有升息压力的抗压能力的。
在刚需流入的推动下，房价稳定的源头已经得到保证，剩下的就只是信心了。
在2022新政打压下，众买家购房信心受到极大打击，现在买家们基本上处于观望状态，这个从交易量急剧下降，市场存货突然增加可以看出。而这个观望并没有减缓的趋势。
市场毕竟还在新政打压的阴影之下，现在加息成为了另外一个观望的借口，自然市场冷淡的局面还将持续一段时间。
我诚挚地建议，如果你是自住或者投资，赶快看看现在真的有很多非常好的DEAL。好花不常开，好景不常在啊！
另外，如果是从来没贷款过的人来说，最少你要有勇气赶快去做个预批，如果有好利率要锁定一个。否则万一利息再一涨，首先是每个月的月供变多了，再一个是银行审批的时候，本来刚好可以批准的，这利息一涨，收入就不够用了。
对于所有我的客人，我的建议是，先去找贷款经纪谈谈，看看你究竟可以最高限额贷款多少，这样才能决定你最多买多少钱的房子。
换句话说，如果你看到心仪的房子，心里想着能买的起；结果一做预批，发现不成，那时候CONDITION的时间一分一秒过，有可能好不容易看中的房子就溜走了。
这个绝对要有个提前量，不可任何事情都拖到最后。而且对于预批来说，你就算找20个贷款经纪，因为房子还没买到，没涉及到具体的房款，还是无法拿到一个好利率的。
不要等到最后买到房子的时候，花两个礼拜来选择贷款经纪，或者选择银行，那时候时间就太紧迫了。
夕子曾经遇上不少朋友来抱怨，说贷款经纪都太黑，不肯给最好的利率。于是大家都卯足了劲，使出圣诞节买电视的那股劲来四处搜索。
其结果就是，几乎所有的贷款经纪依然不能给他们口中的超低利率，要用固定利率，锁3、5年，4%都办不下来，这就奇了怪了。这时侯，抱怨声就更大了，说自己的朋友去年才做的贷款，那会儿都是超低的利率……
如果这样的故事发生在您身边，您别觉得奇怪。
人，总是有一种天性，就是喜欢套用昨天发生过的事情，并且预言今天还会发生同样的事情。
别人去年拿了那么低的利率，我今年也要拿相同的利率，如果拿不到，那就是贷款经纪是骗子。
这个极端的想法其实对于自己没有任何好处。
贷款利率什么时候才能拿到最好呢？这个问题很多人都会问，今天锁定是不是合算？如果不锁定，用浮动是不是合算？为什么别人都比我的便宜，我就拿不到那么好的deal呢？
夕子想和大家讲的是，利率没有什么时候合适之说，而只有在你需要贷款买房的时候，做一个符合当时市场情况的，适合自己未来需要的产品最为重要。
贷款利率每隔一段时间就会调整一下，涨涨跌跌，取决与国债市场上需求的变化，以及利率的变化。
银行贷款实际上不是使用我们传统认识的存款来借钱，而是在金融市场上通过债券融资从而拿到资金进行贷款，简单一点说，就是去债券市场批发钱，然后化整为零地零售给客户。
银行在其中赚取差价，如果批发的钱成本贵了，自然零售的价格也就贵了，银行能给的折扣，就是从其中的差价里面进行补贴，从而薄利多销。
所以说什么时候贷款利率便宜，取决于什么时候债券市场利率便宜。
债券市场是一个每天资金进出规模达万亿元的市场，就好比股票市场一样。夕子一直和朋友讲的一个道理，就是如果有人告诉你过一阵子利率比现在好，那一定是胡扯，就像无数的股市专家预测明天的股市会涨会跌一样，真正有能力去预测的，或者说预测准确率稍微好一点的，寥寥无几。
如果有能力预测未来的利率走向，为什么不去用在股票市场上，那赚来的钱可不是0.5%或者1%利率差别能比的。
真正说到应该怎么做，夕子建议以下两个策略：
- 及早做准备。
准备包括了解市场，了解产品，了解基本的操作步骤，咨询相关的专家。
专家的作用在于对市场的了解程度比普通人更深，对于市场变化的掌握更快。
普通人毕竟没有专业人士的资源丰富，经验丰富（当然也有满口大话的不良专业人士是例外）。这里插一句，如果想要最靠谱最踏实最专业的的贷款经纪，请联系夕子，我会根据你的具体情况，推荐我十几年合作下来，最好的贷款经纪给你。
在做分析判断的时候，这些资源就能够比较完整地给客户一个全面的学习和认识，从而为做决定铺垫。
贷款其实不是一个很麻烦的产品，但是由于很多细节问题，比如未来的加速还款的比率，还款频率的设定，未来可能出现的转产权，转利率等等的限制，如果没有完整的了解，未来有可能遇上比较尴尬的状况。
- 听从专家的建议，同时也要用自己的脑袋去思考建议的合理性，从而决定选择的产品。
别人的话，需要自己去做判断，而不是说别人说什么就是什么，这些话都需要自己去弄清楚，想明白。
夕子最爱做的比喻就是，如果银行可以以那么低的利率借钱，那么我们想办法去借个一百万，然后存到银行定期，赚这个差价，银行要亏损亏到倒闭了。
与其一天到晚地哼哼心会跟爱一起走，还不如就从现在开始，坐下来跟你的贷款经纪谈谈，了解清楚才会事半功倍。
