复苏的春天

2013年2月份，媒体用的字眼是“降”，“下跌”，“疲软”，“拖累”。但是细细一看，价格又是上升的。平均价格是51万，价格相比1月份上升了5.8%，成交数量是5千7百间，和1月份相比上升了34%。

和去年同期相比，价格从去年2月50万涨到今年2月的51万，涨了2%，可谓波动不大，但是销售数量比去年2月就减少了15%，这就是媒体所指的“下降”。我们还是要再看一看售出待售比例，才能更好地理解市场行情的温度。

从夕子一贯使用的售出待售比例来看，这个2月是明显复苏的，比例已经回到了去年下半年的平均水平以上，一方面证明去年下半年以来的调控效应已经减弱很多，另一方面也说明，市场上存货在目前的水平也只是刚刚好够市场需求。一旦一波需求随着开春到来，可能会出现供不应求的卖方市场。

其实市场供给与需求这个话题，在分析价格走势的过程中，应该细细地剖开来分析，而大部分的分析文章，在研究供需的时候，都是一笔带过，而化大量的力气去看价格，对比周边市场，用过往多少年的连续增长来说事。夕子记得，在3月4号，各大媒体纷纷转载了一个号称“全球三大国际评级机构之一”的惠誉国际做出的分析，加拿大房地产市场被高估了20%，尤其以BC省为最，但是这种大胆的20%并没有具体提及整体的供应量，需求变化，每个城市和地区的特点，而媒体就开心地用20%高估，吸引了不少眼球，完成了媒体的任务。

1. 我们再说一说需求

房地产市场需求，最基本的来源于两个方面，一是家庭的购买力，也就是收入情况，二是人口数量的变化，也就是城市移民的多少。这两点最重要的推动房地产市场稳健发展的因素，在过去两三年并没有什么改变。经济状态的好坏，取决于政府政策的一致性，以及整个社会的失业率，而这两个数据都在政府的重点关照之下。不管美国也好，加拿大也好，欧洲也好，亚洲也好，大家一致推动的低利率，目的就是要刺激经济的复苏，以及保证在复苏过程中，失业率得到控制，或者降低，来消除2008年金融危机对实体经济的破坏。

而这个努力已经在不断地产生效果。从GDP增长重新回到轨道上来，经济刺激方案已经慢慢地给实体经济提供自我造血的功能，也慢慢地把失业率拉回正常的范围里面。这会给房地产市场输送最稳定的购买力量。虽然说我们在新闻上还是有不少大公司裁员的新闻，不过从总体的数据上看，失业问题是在一点一点改善，这个是毋庸置疑的。

另外一个需求就是新移民。新闻里面的各种移民改革，以及提高门槛的消息，仅仅是把移民的类别做了重新规划，并没有涉及到影响总移民的数量。比如过去的技术移民门槛提高，但是却倾斜向了本地有生活经验以及有工作经验的留学生族群；提高了投资移民的门槛，但是从来没听说过投资移民的名额空出来，没有用完的新闻，也就是说，每年25万移民数量不会减少，于是对于加拿大第一大都市来说，每年总数达8万左右的三分之一的新移民源源不断涌来的现实，不会改变。

2. 我们再说一说供给

房屋的供给其实来源于两个方面，一个是正常的换房，产生的卖出动作；另外一个是新房。多伦多的二手房供给，从1989年的疯狂泡沫之后，一直都处于不温不火的状态。最近的两次供给潮，一次是在2008年底，一次是在2012年下半年。第一次是因为金融危机，在某些地区出现了失业潮，当地的居民失去工作后，无力再维持房屋的供款，导致一条街10个房子，8个在挂牌出售，自然房价会出现崩盘。这个现象主要出现在汽车工业为主的城市和社区，比如Windsor，Oshawa地区。第二次的供给潮，是在市场过热之后，政府出台新的贷款政策之后出现的。从上面的表格可以看到，去年1月到6月，市场上一半的挂牌，都能被卖掉，导致抢offer成为常态，价格一路上涨。政府在出台新政策之后，再加上媒体的渲染，一大批投资者加入到卖方队伍中来，希望脱手套现，导致下半年挂牌数量大增，市场在贷款新政策打压下，买方又损失一批潜在购买力量，两方相抵，价格就低下了头。

所以说，去年的短暂调整，来源主要是心理的暂时冲击，而不是事实上的失业或者经济危机导致的硬伤。从今年2月份的数据，更加强化了这个暂时性，挂牌数量只有15000个，离夕子一直反复强调的20000间的平衡状态还有一段距离。相信在3月4月天气暖和之后，市场上挂牌的数量会慢慢增加，而如果没有突发新政策再度打击市场的话，供给将会保持一个比较平和的状态。

需求与供给如果变化不大，市场的价格就不会有大的变化。2月份的销售/待售比例回升到了36%，只要往后几个月，这个数据维持在40%左右，市场就不会过热，价格也就只会保持一个平稳的态势；如果三月四月这个数据再次被推到50%以上，说明市场存货依然不能满足买家的胃口，或者是新买家在去年下半年的犹豫之后，重新入市，或者是我们估计的新移民购买的力量远远高过我们的估计，那个时候，我们或许还需要政府给一盆冷水，让市场慢慢发展。

所以，夕子担心的不是市场下跌，而是复苏的春天，会不会唤醒一个更加来势汹汹的2013。