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夕子做過記者、PR和廣告人;出过书、写了很多文章,也买卖了很多房子;現居多倫多。
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退潮四月,房产的冷静期来了么?

(2010-05-12 02:00:19) 下一个

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2010年的4月份注定是一个不平常的月份。大多地区房地产市场房价和成交量双双创下新高。

4月的大多地区二手房平均成交价格为437,600,比三月份的434,696上升了0.67%,而相比同期的2009年4月的385,641上升了13.5%。成交量方面,4月的成交量和3月基本持平,同时创下了历史新高,达到将近一万一千套。

房价创新高,成交量也创了新高,这意味着什么?是有房一族持续的财富增长呢,还是没房一族永远都买不了房了呢?这要从三个角度来衡量:

1. 房价是不是还会继续上涨

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房价上涨有两个前提,第一是需求不可以停滞,第二个是房价不能虚高。如今的多伦多房地产市场,相比10年前,不可谓不空前繁荣。持续的移民涌入,尤其是多伦多作为加拿大多元民族聚集的典范,持续吸引了将近40%的加拿大移民定居于此。多伦多市的不断扩张,从一个侧面反映了购买力和需求的持续旺盛。

这个移民潮流的最终原因很简单,就是多伦多这个宽松的社会环境,以及良好的生活环境。加拿大作为西方中立国家,政局稳定,经济实力雄厚,能够平衡地持续发展,这是最主要的吸引新移民的元素。而这个元素没有消失,新移民带来的购买力量就不可以忽视。

而房价的虚高与否,夕子在过去的文章中多次提及,市场的上涨在过去50年都保持一个平稳的速度上行,当市场上涨超过这个速度的时候,价格会在一段时间内调整,以恢复到应该的趋势上来。从过去50年房价的平均价格来看,现在的平均42万的房价是处于一个合理的位置,而并非很多市场分析家提及的“一年20%的飙升蕴含了泡沫”。

而最后一个影响房价,或者说最直接影响房价的因素,就是就业情况。北美的就业在2009年的复苏中一直保持上升的势头,而这个势头随着经济的复苏而受正向影响。从目前的各个行业以及政策的倾向来看,就业只会持续改善,而不会出现意外中的高失业情况发生。

2. 买房做了房奴,万一房价跌了,会不会破产

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买房导致破产的案例,在过去的地产市场波动幅度大的地区屡有发生,但是破产的原因其实并不仅仅是房价下跌造成的,还有下面的两个原因:

首先,是购买了自己不能负担的房子,而导致债务过重,产生破产。这种情况在华人圈内很少出现,因为华人的传统观念是先存钱,再花钱。债务过重只会发生在无计划消费的消费者身上。计算自己是否能负担一个房子,最简单的办法就是把自己每个月的收入与支出做简单的加总,看一看收入能不能支持花费。很多华人把房子租出去一部分,作为收入的来源,这种方法并不科学。像房租这一类的不确定收入,往往都需要打一个折扣,作为突发事件的应急之用。行业习惯是用11个月的房租收入作为年收入,一个月作为空置预算。

其次,是考虑自己的房产有多少净资产,用以抵御房价短期波动的风险。一般来说,买房都需要放25%的首期,而加拿大很多贷款产品允许购房者投入5%的首期就可以购房。首期投入少,对于刚开始工作的年轻人也许是一个好消息,至少能满足他们买入自己第一个“家”的梦想,但是由于贷款额度大,每个月开销就大一些,而积蓄少,又会产生没有任何支付突发事件的备用金,例如生病,房屋维修,汽车维修等等开销。所以在考虑很少量首付买房的时候,需要自己衡量自己的负担能力,对很多未来可能发生的情况做好准备,再行买房。

3. 怎样避免准备买房,却很多年都下不了决心

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那么,如果房屋的花费在自己的负担范围内,并且小有积蓄,能够保证出现意外情况,银行存款还能够渡过难关,买房就可以提上日程了。但是很多买家有很好的工作,手里有足够多的存款,但是很多年都买不到房子,又是为什么呢?

这个典型就是没有看清楚买房的目的究竟是什么。很多购房者,尤其是首次购房者,都把购房作为一个很大的投资来看待,希望在市场最低的时候买到一个极其便宜的房子,然后房价立马就升值,大赚一笔。看到过去半年房价一路攀升,就自我催眠为“等着降了再买”,哪不知“一等就是一年多”。

其实买房的第一大目的,应该是给自己找一个安身之所,创造一个舒服的环境,给家人,给孩子一个安稳的家。投资房产,是不那么容易很快赚到大把钞票的,所以把买自己住的房看做投资来做,就是本末倒置了。买自己的房子,升值潜力固然重要,但是应该把具体需求放在第一位,而把升值的问题放在次要位置来考虑。房间的多少,位置的方便程度,价格的承受能力,房子本身的装修,格局是否符合自己的要求,这些条件应该是买房最多应该考虑的问题,而不是某个区的房子去年涨了15%,而另外一个区的房子只涨了5%,老王家的房子两年都没什么变化。

那么展望下半年,房地产市场会怎么变化呢?夕子认为,过去一年的市场恢复比较迅猛,有些地区的房价都上涨过头的感觉,尤其是抢offer最厉害的区域,平均价格超过了应该上涨的幅度。如果市场冷却,那么这个超过的部分应该会在下半年看到修正,也就是很多人预期看到的“价格下跌”了,而对于本就没有大涨的区域,我们会看到比以前多很多的卖家,市场重新恢复到本来应该有的平衡状态:买家可以挑选市场上的存货。在过去的一年里,经济的原因,预期的原因,都导致了市场的供求严重失衡,抢offer成为一种常见的现象,而这个现象已经在4月份很明显地表现出退潮的迹象。市场涌现出的大量存货极大地缓解了市场的购买潮,下半年的房价会随着这个平衡重新恢复个位数的缓慢增长,那么从前指望从买房赚一票的购房者可能要失望了。而强劲的需求和向好的就业形势,会支撑现有的房价维持在这个水平不至于下跌。

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晓青 回复 悄悄话 需要就买房,不要买太大的就好。
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