瑞典买公寓如何衡量业主协会好坏

在瑞典买房不外乎独栋别墅 (Villa), 联排别墅(Rådhus) 和产权公寓(Insats lägenhet). 很多同学正直踏上工作岗位，立业之际自然也愿意买产权房居住，因为长远来说无论在居住质量，经济上都比租房要好,也为以后住别墅创造条件。道理很简单，从租房到购买几百万的别墅经济上跨度很大，须循序渐进。

买产权公寓大家的选择条件自然首先是地理位置，房子大小结构，周围设施，交通情况，绿化环境等等。但很多有经验的人都知道业主协会的状况也是具有决定性意义的。

为什么Insats Lägenhet 是产权呢？因为公寓内墙，门等一切都由业主自行处理。这个产权也是个人财产纳税基数的组成部分。业主自己承担公寓门内的保险。至於详细责任划分界线，很多 业主协会 (Bostadsrättsforening，BRF) 都有具体解释，称为 Gränsdragningslista.

从很大程度上，瑞典业主协会和中国各大城市的差不多。有以下特点：

- 是独立经济法人(意味着每年要报税结算)

- 有自立章程(Staga)约束

- 每年业主大会选董事会(Styrelsen)

- 收入主要是业主物业管理费及出租商业用房租金

- 一般请专业物业管理(Fastighetsskötelse) 来负责日常维护

你购买的是这个业主协会BRF 的份额。这个份额越大也就意味着业主对协会的经济责任越大。如果协会债务累累，那也意味着业主要通过管理费承担的部分越多。

每月所交是物业管理费，一般变化不大，主要用于大楼公用设施维护，屋内取暖，垃圾处理及房地产税等等，当然还有协会债务的利息和本金偿还。每年的协会年会上业主们都会得到由董事会提供的这笔费用的使用报告, 也就是所说的Årsredovisning. 准业主都可以向经纪人或BRF 索取去年的报告，以了解BRF 的经济状况。

报告中我觉得最重要的是：

- 债务情况

- 每年维护支出

- 长远维护计划(Underhållsplan)

好的协会有以下特点：

- 负债少

- 物业管理费稳定

- 有多个街面商业房出租且客户稳定(租金算协会大家的收入)

- 大修项目都已完成不久

- 成员比较多(大家共同承担风险，太多也不利于管理)

- 多年来管理有方(一个好的小区从外面花草植被整理就看得出)

- 房子自然升值多

现任右派政府已作出减免地产税的大选保证，这将有利于BRF减低开支。当然目前能源价格的上涨也部分抵消这一赢面。

近年来瑞典房价是节节攀升，昨天新闻报导斯德哥尔摩市中心的公寓均价已过了50000kr/平米。

随手写来，有遗漏之处还望各位业主补充。