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今年五月中月俺们全家因著俺家老大在Miami的关系而选择来佛州度假，谁知一个多星期的度假换来的是俺和LG爱上了这里。
因无论是天气还是空气当然还有壮观的大西洋和柔软的沙滩。。。都让人舒服无比，特别是今年夏季北美大地笼罩在超闷热的气候里，而Miami却因著大西洋强大的海风而相对的凉爽，白天最热好像也就是94度，大部分的温度是在88-90之间，而无论白天多热，晚上都会降在华氏70多度，这对於长期生活在台北那闷热的环境中的我们而言，就如到了天堂一般，俺甚至还可以经常的穿著长裤呢。更何况现在是佛州“最坏的季节”，因Miami的冬天才是最迷人的。
对我们这种随心所欲的无业游民来说，看到这麽好的气候和风景就贪婪的赶紧改变度假计划（计划赶不上变化的度假（组图）），结果也因著太喜欢这里了，我们把原本的度假，下修为“商业考察”；从上网到上路开始了对佛罗里达州房地产市场的进军，最後直接进入市场购买物件。
现在以我们的所见, 整理为文如下, 一来做为我们自己的记录, 二来也可供有需要者参考。
俺藉此也谢谢LG二个多月来由浅入深的分析市场，搜索，接洽，布局，谈判，到最后的成交的辛劳和撰文。
美国政府自印钞救市与近零利率实施後, 使得一些企业将大量的美元转而投资海外, 不论是开工厂, 设分公司还是销售，都让这些公司不仅获利而且还因著海外获利的佳绩来营运和维持自己的股票价值。而这些大公司的财报虽亮丽, 但是救不了美国国内的高失业率. 这些失去的工作机会可能很长一段时间都不会再回来了. 因此美国的经济结构经过这次危机, 已经从头到尾, 在每个角落都产生质变与量变.
经历这次惨烈的危机之後, 数以千万计的中产阶级在大破产, 失业, 房屋查封後沦为新贫, 导致全国只有富人与穷人两种人为主体的消费阶层, 也就只有做这两种人生意的商用地产或瞄准M型两端市场的住宅, 才会容易找到市场. 因此以前以中产阶级为对象的住宅或商用地产, 不论它的地点条件多好, 也可能会变成蚊子馆.
由於消费结构的大转变, 这次跌下来的, 不论是住宅还是商用不动产, 以後很长一段时间都涨不回去, 以前被看为地点好, 应该会涨价的商用地产, 也可能会因经济型态的质变, 失去地点优势.
现在跟以後很长一段时间, 强势房地产将只限於有大店进驻(anchor)的大型购物中心(包含赌场等消费), 以及里面可以独立出售之部分, 或全国性连锁店或最好是股票上市公司所承租之店面, 因为收租有保证, 所以能支撑房产的价值. 这将是一片房地产黑暗世界里的少数几盏明灯.
如今你以为地点好就能号令天下吗? 非也! 常常看到一条街上两种景象: 一边是停车场停满车的大卖场, 马路对面却是人去楼空的蚊子馆或是没小猫两三苹的小商场. 其实马路两侧, 就其位置条件或便利性根本就没甚麽差别, 怎会命运这麽不一样?
所以投资者要明白一件事, 现今要投资美国的商用房地产, 游戏规则和以前不太一样, 跟远东地区更大异其趣. 常有消息报导中国炒房团来美国买楼, 直呼便宜便宜, 买起来毫不手软. 这里面其实是陷阱重重. 任何人做任何投资, 都只有一个目的, 那就是获利. 如果不能获利, 那麽不论你是被套进昂贵总统套房, 还是被套在地下室, 都会跟你当初的心愿不一样. 你必须能够了解, 便宜并不是获利的保证; 地点条件虽好, 也可能只是给你一份永远实现不了的憧憬.
美国虽然中产阶级沦为新贫, 但是原本的富人阶层, 财富却不减反增. 你有注意到吗? 整个普罗大众的失业率还是很高, 并没有从金融危机的高点显著下降, 广大的住屋市场还在继续跌价中. 完全没有从次贷危机中恢复过来。
但是你看美国的股票市场, 虽然在过去的危机中惨跌, 但现在已经回到之前的水准, 黄金更是早已从危机时的600多元底部扶摇直上到现在超过1600元. 在美国, 股票与黄金主要是有钱人在玩的东西, 这股票与黄金的走势, 证明美国富人阶层的财富并没怎麽缩水, 但是随著大公司的财报亮丽看起来, 在这一次残酷的财富重分配过程中, 富人还是绝对赢家.
这些富人又把大量财富投进房地产, 去追逐黑暗世界里的少数几盏明灯, 导致这一类型的房地产奇货可居. 很多时候, 这些标的一上市就被全价买下, 一毛都不杀, 更有不少案例是现金购买. 如果你的口袋不够深, 但又想捡便宜, 那麽你连个边都碰不到。
这是个标标准准的投资市场, 不是投机市场. 因为买家个个都是实力雄厚, 买後长期持有, 坐享长期可靠的租金收益. 房地产的投机已经过去, 当你看到大块商业土地, 几万尺的空店面或大型办公大楼, 以低到让人想不到的低价寻求买主时, 你以为捡到便宜, 买下来不太可能赔钱, 将来等涨价或等房客来租就能获利, 那就要小心点了, 当这个投机幻灭时, 宝地很可能会变成你家的传家“套”房, 却须年年缴不动产税帮别人家的小孩上学.
待续。。。
是的，是Single tenant，Cap rate也非常的棒，感谢主！
因为是“TRIPLE NET”，而且我们的律师说，这是一个对我们非常友善的lease，所以我们基本上不用做任何事，当然也不需要去manage，连每个月的房租都是自动汇到我们的帐户里。俺可以呆在台湾不用来美国操心呢。
Single Tenant 吗？Cap Rate 还好吧？
异地操作的PropertyManagement,将会如何Handle呢?
关注下篇。谢谢你们的经验分享。
没收到呢？你的QQH是不是送错了？
sent you a 悄悄话
呵呵，終於遇到懂行的了。
不過俺們的房屋保險也是又商家出面和出錢去買的，所以俺比黃世仁還牛一點點哈。
謝謝妳的鼓勵，俺會擠時間碼字的。
順便透露一下；俺買的是上萬尺的CVS,如果妳懂行就會知道，他們是比Walgreens還要“乖”的A級好學生，且這間店是由上市的總公司做擔保不是連鎖店的擔保呢。
“TRIPLE NET”对Landlord最有利了。所有Landlord要付的花费都由商家分摊。“Full Service”的话，对Landlord的差别就大了。你这房产的地段一定不错~ 否则不会这么牛~。
对付飓风，关键还是保险要买到位。Landlord 买个好的commercial insurance， 反正这笔费用会摊到商家。有保险，就安心当黄世仁好了。比Residential的舒服。恭喜你。盼望下篇。
嗯，你说的对！
不过Miami的飓风和台北的台风比起来，那真是小巫见大巫了。
Miami要几年才遇一次飓风，而台北是几乎每个月都有台风，所以我们对这样的“天灾”比较有免疫力。况且我们投资的是“TRIPLE NET”的商用房地产，就算有天灾或人祸，那也是商家要负责修理和维护的，没俺们的事。