谈谈Commercial的风险和回报

一般residential的风险比较低，特别是在澳洲，居民房几乎没大降过，顶多也就是平坦几年，对有耐心的投资者而言，风险几乎为零。

玩过residential后，有了一定经历后再进军Commercial。Commercial的回报非常好，通常租客付掉所有开销，投资者只付银行利息，加上还有折旧，所以一般都会positive gear。

2000 -2002 澳洲的Commercial有10 -12%的租金回报，而利息仅仅6。5%。现在residential的gross yield大约3 - 4。5%，Commercial的gross yield大约7 - 8。5%。而现在的利息大约8%。Commercial的利息要比residential高一点。

那么Commercial的主要风险在哪呢? 就是要找长期可靠的租客。大约在1995 -1997年，澳洲房市比较平淡，有台湾客在agent的鼓动下买下Commercial，2-3年后租客生意不佳，一个个倒闭。因付不起Commercial贷款不得不卖掉Commercial物业而损失惨重。

但是同意有耐心，投资Commercial的成功人仕大有人在。Brisbane华人首富富显达先生自90年代投资大shopping center以来，先后买下Brisbane的许多shopping center。由于shopping center投资额非常高，开始一般有几个人合伙的，几年后，有了资金再自个独资。Commercial的capital gain也非常好，有时还好过residential。

当你有了residential经验，有了residential积累的equity，你也许是时候试试Commercial了。