租房不如买房，买房不如买投资房。

江游生活在澳洲，就拿澳洲的实际情况作个简要的分析。

房地产投资本身是一个长线投资项目。最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 历史上的数据显示大约7 - 12 年翻一翻。运气好的5年就翻一翻，一般来说如果Hold一个房子10年，那么每年会增长10%，10年会翻一翻。


假设买房，租房都是50万的中间价。

1，租房的开销

租金大约是房价的4。5%，每年要花掉$22500。租金也是每年会增长10%，10年会翻一翻。而通货膨胀以每年5%计算，租金每年净增长5%，到第10年租金会长到每年$34900。


2，买房自住

利息大约7。5%，Council rate 和维护费按房价的1。5%计算。Hold一个房子10年，那么每年会增长10%。那么每年净增长1%。也就是说你每年付$37500的利息，$7500的其它费用，到第10年时，你不仅10年都免费住房，还要净赚5万。

3， 买投资房

利息大约7。5%，Council rate 和维护费按房价的2%计算。Hold一个房子10年，那么每年会增长10%，租金大约是房价的4。5%。Negative gear退税按30%计算，那么有1。5%房价的退税((7。5 + 2 - 4。5)*30%)。保守计算，通货膨胀等于租金每年的增长。那么每年净增长为房价的6。5%，也就是每年净赚3。25万，10年净赚32。5万。

所以江游个人的建议是: 在澳洲租房不如买房，买房不如买投资房。

[江城游子]

回复Bali的评论:
Yes. That is a paper gain and not a real gain. Thanks.

[Bali]

That's unrealised gain, not cash. Have to consider CGT and other cash outflow.
Approximately
CGT 500K*50%*40%=100k
Stamp duty 20k
Agent fee 100k*2%=20k
Legal cost 5k
Opportunity cost = interest outflow 32.7K*6%
......

[江城游子]

回复etianyi的评论:
谢谢您的较真。为简单起见，没考虑复利。贴子不是说7 -10年翻一翻吗? 我手上有software可计算投资房的回报，自个用Excel写的，什么复利，还本还息，只还利息统统一网打尽。

[etianyi]

是搞笑，还是欺负人家不懂算术啊

一般来说如果Hold一个房子10年，那么每年会增长10%，10年会翻一翻。

1.1 10年，等于2.59374246