湾区理财 原创文集
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正文
投资地产往往不如股票
By Bayfamily
猛地一看题目，大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了，一会说房产好，一会又反过来说地产不如股票，拿大家开心。
非也，非也。
我不过是大实话，对于大多数人来讲，长线来看，地产不如股票。 原因很简单，绝大多数人没自己想像的那么勤快。
讲讲几个典型的地产投资的例子。
案例一： 我刚搬到我现在的这个社区的时候。 一个很好的老太太，对我语重心长地说，”买房子投资，不合算“。 我当时觉得惊讶，她房子买的时候是30万，现在卖掉是80万，为什么她会说这样的话。
案例二：文学城名人，A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房产。 阿毛建议她把房子买了。因为根据聪明的阿毛计算。 回报并不理想。 丈母娘不同意。这是疯狂的上海， 难道是聪明的阿毛错了？
案例三：helloagain 老兄，转帖大千股市牛人帖. <<股票与房地产投资回报比较>>. 以旧金山为例。 用90万贷款来购买房子，三十年后是720万元。 用同样的利息，30年每年4万6000元的投入被放在股市中， 30年下来的结果将是827万元。股票比房产好。
案例四，自己的例子。 我去年在上海买的房子，30%的首付， 今年价格涨了80%。 一年的回报是 240%。 四年前买的房子， 同样是30%的首付， 价格涨了300%， 四年的回报是900%。投资股票是不可能在同样的风险情况下，取得这样的回报的。
这四个案例都是聪明人做的。计算没有错误。为什么会有不同的结论？我为什么说对很多人来讲， 地产不如股票呢？
明白Corporative finance的人， 知道有个概念叫，target D/E ratio。 什么是 target D/E ratio呢？
D就是Debt， 债务。 E就是Equity，业主的权益，通俗的讲就是股票市场总值， E是每天随市场变的。大多数公司都会保持一个D/E 的目标。就是Target。 即使是不缺钱，也都借钱来满足D/E的比例不变。
拿Microsoft来讲，根本不缺现金， 可它还是会举债。 有的公司为了满足D/E 的比例固定， 借了钱没地方化，干脆举债给股东来发放红利。
公司股票上涨， CFO第一件事就是赶紧举债， 这在我们看来都是不可思议的事情。不缺钱，为什么要借钱呢？ 但为什么公司会这么做呢？ 难道是CFO的智商低， 发疯了？
除了税上面的考虑外，公司满足固定的D/E ratio是为了保持固定的leverage. 大家知道，赢利等于Profit Margin乘以Leverage。 只有固定的leverage，才会有稳定的赢利。
投资地产和开公司一样。 公司的事情太复杂。说说房产大家就明白其中的道理了。
首先第一点，地产的长期回报不如股票。 美国长期的地产涨幅是6%的样子。 股票是12%。 如果是全部现金买房子，股票当然要比地产的回报要好。房产之所以胜过股票是因为leverage。房价每年涨6%， 如果保持3倍的leverage，那回报就是18%。
问题是很多人不知道，也没意识到要长期地、持续地保持leverage, 要有target D/E ratio。 这就是为什么，很多人在投资地产的头几年，会有很大赢利。但长期回报不好， 因为他们没有保持固定的D/E ratio. 房价涨了，E大了， 没有refinance, Leverage 就会消失。房产的回报就会下降， 不如股票。
回到前面的案例：
案例一： 老太太，说的没错。15年前，投资30万在股市，今天不止80万，回报会更好。 她的问题是住了三年，就把房子全付清了。没了leverage. 当然不如股市。
案例二：A-Mao 的建议没错。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 没有Leverage，中国的房子长期涨幅应该和GDP一样。即使是上海，房产也不如中国的股票。
案例三：helloagain 老兄，旧金山30年的例子。房子涨价，10年以后，房价涨一倍，leverage 消失。后面20年自然不如股票。
案例四，自己的例子。 前期的高回报是因为leverage。 四年前买的房子随着房子的涨价，已经快没了。 长期来看，回报会逐年降低。 正确的做法是卖掉，或refinance, 保持leverage.
这就是为什么我说房产对很多人而言不如股票的道理。投资地产，要不断地举债，不停的贷款，很多人没有自己想像的勤快。 中国人有无债一身轻的习惯。 这恰恰犯了投资地产的大忌。 大多数人，任房价上涨，leverage的消失，无所作为。 少数人，象这里的小小石头，Va-Landlorad, jy101, 不断的贷款，保持 Target leverage, 最终成为大地主。
还是那句老话， 勤快人投资地产， 懒人投资股票。 投资股票要真正的懒人。 投资地产需要真正的勤快人。 征服世界前，先要了解自己。
看官会问，Leverage是双刃剑。关于这把双刃剑，请听下回细细分解。
By Bayfamily
猛地一看题目，大家可能在想Bayfamily又在忽悠大家了，一会说房产好，一会又反过来说地产不如股票，拿大家开心。
非也，非也。
我不过是大实话，对于大多数人来讲，长线来看，地产不如股票。 原因很简单，绝大多数人没自己想像的那么勤快。
讲讲几个典型的地产投资的例子。
案例一： 我刚搬到我现在的这个社区的时候。 一个很好的老太太，对我语重心长地说，”买房子投资，不合算“。 我当时觉得惊讶，她房子买的时候是30万，现在卖掉是80万，为什么她会说这样的话。
案例二：文学城名人，A-Mao 阿毛的丈母娘。 丈母娘在上海有多出房产。 阿毛建议她把房子买了。因为根据聪明的阿毛计算。 回报并不理想。 丈母娘不同意。这是疯狂的上海， 难道是聪明的阿毛错了？
案例三：helloagain 老兄，转帖大千股市牛人帖. <<股票与房地产投资回报比较>>. 以旧金山为例。 用90万贷款来购买房子，三十年后是720万元。 用同样的利息，30年每年4万6000元的投入被放在股市中， 30年下来的结果将是827万元。股票比房产好。
案例四，自己的例子。 我去年在上海买的房子，30%的首付， 今年价格涨了80%。 一年的回报是 240%。 四年前买的房子， 同样是30%的首付， 价格涨了300%， 四年的回报是900%。投资股票是不可能在同样的风险情况下，取得这样的回报的。
这四个案例都是聪明人做的。计算没有错误。为什么会有不同的结论？我为什么说对很多人来讲， 地产不如股票呢？
明白Corporative finance的人， 知道有个概念叫，target D/E ratio。 什么是 target D/E ratio呢？
D就是Debt， 债务。 E就是Equity，业主的权益，通俗的讲就是股票市场总值， E是每天随市场变的。大多数公司都会保持一个D/E 的目标。就是Target。 即使是不缺钱，也都借钱来满足D/E的比例不变。
拿Microsoft来讲，根本不缺现金， 可它还是会举债。 有的公司为了满足D/E 的比例固定， 借了钱没地方化，干脆举债给股东来发放红利。
公司股票上涨， CFO第一件事就是赶紧举债， 这在我们看来都是不可思议的事情。不缺钱，为什么要借钱呢？ 但为什么公司会这么做呢？ 难道是CFO的智商低， 发疯了？
除了税上面的考虑外，公司满足固定的D/E ratio是为了保持固定的leverage. 大家知道，赢利等于Profit Margin乘以Leverage。 只有固定的leverage，才会有稳定的赢利。
投资地产和开公司一样。 公司的事情太复杂。说说房产大家就明白其中的道理了。
首先第一点，地产的长期回报不如股票。 美国长期的地产涨幅是6%的样子。 股票是12%。 如果是全部现金买房子，股票当然要比地产的回报要好。房产之所以胜过股票是因为leverage。房价每年涨6%， 如果保持3倍的leverage，那回报就是18%。
问题是很多人不知道，也没意识到要长期地、持续地保持leverage, 要有target D/E ratio。 这就是为什么，很多人在投资地产的头几年，会有很大赢利。但长期回报不好， 因为他们没有保持固定的D/E ratio. 房价涨了，E大了， 没有refinance, Leverage 就会消失。房产的回报就会下降， 不如股票。
回到前面的案例：
案例一： 老太太，说的没错。15年前，投资30万在股市，今天不止80万，回报会更好。 她的问题是住了三年，就把房子全付清了。没了leverage. 当然不如股市。
案例二：A-Mao 的建议没错。 阿毛的丈母娘的房子也全付清了。 没有Leverage，中国的房子长期涨幅应该和GDP一样。即使是上海，房产也不如中国的股票。
案例三：helloagain 老兄，旧金山30年的例子。房子涨价，10年以后，房价涨一倍，leverage 消失。后面20年自然不如股票。
案例四，自己的例子。 前期的高回报是因为leverage。 四年前买的房子随着房子的涨价，已经快没了。 长期来看，回报会逐年降低。 正确的做法是卖掉，或refinance, 保持leverage.
这就是为什么我说房产对很多人而言不如股票的道理。投资地产，要不断地举债，不停的贷款，很多人没有自己想像的勤快。 中国人有无债一身轻的习惯。 这恰恰犯了投资地产的大忌。 大多数人，任房价上涨，leverage的消失，无所作为。 少数人，象这里的小小石头，Va-Landlorad, jy101, 不断的贷款，保持 Target leverage, 最终成为大地主。
还是那句老话， 勤快人投资地产， 懒人投资股票。 投资股票要真正的懒人。 投资地产需要真正的勤快人。 征服世界前，先要了解自己。
看官会问，Leverage是双刃剑。关于这把双刃剑，请听下回细细分解。
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Bayfamily, 弱弱的请教为什么您说应该refinance才能保持leverage。 我本只是以为利息降低了， 才会去refinance。 如果利息还差不多的话， refinance又怎样能保持leverage？
计算是假设租金和地税、利息持平。就是even cashflow. 这回答了你第一第二个问题。
第三个问题，五年的合同似乎太长了。一、二年为宜。上海租金涨幅大约为10%，每年。
1. 按房子增长率加上回报率(我的意思是rent, 不知用对了没)， 该不止6%， 如回报率有7%， 那不是13%， 还多过股票的12%吗？
2. 从阿贝的文章，觉得leverage 就是debt/equity, 不明白为啥lverage 是3，x 6% =18%, 那借款利率若是6% 的话， 不该是18%-6%， 等于12% 吗？
3. 私人问题还有一个，房租的合理增长依据是什么呢，在国内有个房产，现在刚出租，可是母亲大人帮俺一次签下5年合同，总觉得不是明智之举。
多谢，多谢。
1. 按房子增长率加上回报率(我的意思是rent, 不知用对了没)， 该不止6%， 如回报率有7%， 那不是13%， 还多过股票的12%吗？
2. 从阿贝的文章，觉得leverage 就是debt/equity, 不明白为啥lverage 是3，x 6% =18%, 那借款利率若是6% 的话， 不该是18%-6%， 等于12% 吗？
3. 私人问题还有一个，房租的合理增长依据是什么呢，在国内有个房产，现在刚出租，可是母亲大人帮俺一次签下5年合同，总觉得不是明智之举。
多谢，多谢。
谢谢你这么快的回复.都是LG算税, 我不太懂.
早几年看到你的文章的话, 估计我们在国内已经有房产了.一直不想把钱都砸国内买房,现在想贷款买不错,希望还不晚.
委托亲人买房, 房产证是写我们的名字吧?
谢谢支持，不能在美国减税。 ATM和利息减税没关系。
请问国内贷款的利息能在美国减税吗? 还是因为AMT kick in 后,反正也不能减税了, 就无所谓了?
自从无意中看到你的文章, 就念念不忘,
终于坐了SF.
顶!