房市投资理论及实践

从理论上说，在一个没有泡沫的房产投资市场里，理想的月租金应当是投资方购入价格的百分之一。譬如你的房子是10万美元购入，那么租金至少要每月1000块才会打平开销，甚至为投资者挣来现金流（cash flow). 然而在真实世界里操作，这样的理论已经过时。在加州，一幢100万的房子，月租金是无论如何不可能有一万美金。那么什么人还要贪图作地主？答案只有一个，不为现金流，纯粹为升值。君不闻“现金诚可贵， 升值价更高”？

在这样的思想指导下，我认识许多财大气粗的投资人都放个20%或更高的先期款（down payment), 贷它个15年款， 买好学区，好地段的房子，前5年不考量现金流，只要收来的租金能够稍微大于地产税(Property tax)，管理费 (HOA)，保险(insurance)，以及银行利息（interest) 即可。 虽然自己每月还要往里面仍钱，但是这部分钱可以被看作是本金（principal), 也就心安理得了。这种做法我称之为有钱人投资法。在升值快的地区，如前几年的DC 地区，我的一个朋友用这个方法买了又卖无数个condo. 攒了个满钵。

那么资金不雄厚的人给怎么投资呢？我亲眼看到“小资本投入法”也能帮一个普通人成为大亨。那就是现金流这颗救命稻草。为什么非要买好学区， 富人区的房子呢？请看全美人口普查，50% 的单身女性没有和配偶住在一起。传统的一对夫妻两个小孩的家庭模式已经哗啦啦大厦将倾。这个数据表明，单身的更多，空巢的更多， 更有甚者是同性居住的更多。更何况当今社会收入两极分化。以本市为例， 2005年家庭中间收入约4万7千， 而平均收入为7万6千左右。这就是说，收入低的人数多，收入高的人数量并不多，但绝对的收入高啊。要是非要买富人区的房子最大的挑战是谁来租?有钱到每个月掏1800美元租房子的人难道自己不会买吗？一个房子空的时间一长，损失就大，除非你不在乎。这个道理是不言自明的。

所以小资本投入法就是到学区不是那么好的地方买房子--- 反正你也不是自己住。到工薪阶层去买房子--- 所谓的“面包和黄油”的地方。穷爸爸，富爸爸称之为“bread and butter" 的所在。 这样的地方，你的客人群巨大。 随之而来的就是你碰到信用差的人的概率就高。没办法，只好看你的运气了。投资从来就有风险。你做个30年的贷款，每个月就会有至少￥50块的正收入。我的一个百万富翁朋友有这样的房子7，8 栋，每一栋每月都给他赚200 美元收入，他告诉我说你有这样的房子十栋，10年后就可以退休了。你看他的租客有的都是政府资助的低收入者，有色人种，有很多小孩，每天都很开心，不思进取，永远都不考虑自己买房，最好祖祖辈辈就在这里住下去。他就这样也赚钱到满钵。

有钱有有钱人的活法，没钱人又没钱人的生计。理论是人攒的，路是人淌出来的。就看你有没有这个胆跟进。就像股市有千百种formula, 你只要有毅力用一两种，不发也难。 问题是像我等着类升斗小民，老是东听一句建议，西听一条小道消息，凡买必跌， 凡卖必涨， 真是逢赌必输。 投资的路就这样曲折起来。

[老竹林]

不错。理论其实很简单，就是懒人操作不了，呵呵。

[充满希望]

真长了见识.

[百年瞬间]

有道理 好道理