为什么我觉得房价还会下跌

记得那是两年多前，由于对工作有信心，身份也有了头绪，我开始想买个房子。找了个地产中介看房子。大约看了十几个旧房，感觉自己知道想买什么样的房子了。正准备下手时，一件事让我改变了决定。

有一天去理发。一个新的理发师给我理发，三十出头，人看着挺老实的。开始时有一搭没一搭地闲聊。结果没聊几句，他突然问我，是不是时候买房子。他解释说，他有一个朋友在DC买房子发了大财，他也想去买。我当时就下了一跳。我想起来一个经典的故事：在深圳证券交易所门前有一个卖报的老太太。她如果发现股民们抢着买她的报纸，个个喜气洋洋，她就进场把自己的股票给卖了；如果她发现股民们垂头丧气，她的报纸也不好卖的时候，她就进场买股票。结果就这样没几年她就发了。

结合电视节目中铺天盖地的房地产广告，我觉得房地产的兴旺快到头了。于是对买房一事采取谨慎观望的态度。

其实，根据美国多年的房地产统计数据，美国房价涨幅跟通货膨胀接近。美国近几年的房价涨幅达50%，而通货膨胀却只有每年不到3%。也就是美国房价有超过30%的水份。

2000年-2001年，美国.COM的股市泡沫破裂，9.11恐怖事件，给美国经济造成很大的冲击。美联储急急忙忙地大幅减息，公司倒闭的倒闭，裁员的裁员，美国也由于安全问题收紧移民政策。不过，虽然有这么多不好的因素，房价反以每年超过10%速度飞涨。也就是经济滞缓，个人收入减少（现在人们的实际收入相比2000年还是减少了），或新移民的减少，都不影响房地产的兴旺。（反过来，经济，个人收入，和新移民等因素朝有利方向发展，也不一定能很快推动房地产的发展）

2001年以来，由于美联储大幅减息，房屋贷款利率降低和放宽贷款限制，使许多原来贷不到或买不起的，都可以买到房子。这就使房屋的需求增加，推动房价上涨。同时，房价的上涨和股票市场的暴跌，又吸引了更多的投资者和投机者，进一步对房价推波助澜。因此这次房地产的飞涨，主要是由于贷款利率低，贷款限制放宽，和资金从股市投进房地产。

现在美联储已经提高利率，房屋贷款利率也水涨船高，原来买不起房子的更买不起了，甚至一些前两年还可以买得起的，现在也买不起了。同时贷款利率的提高，对那些用ARM或INTEREST ONLY的房主产生很大的威胁，必然引发越来越多的foreclose。foreclose的数量增加，也让银行收紧贷款政策，进一步使房地产市场冷却。房价的停滞不前，也使潜在的买主，房地产投资者保持观望态度，或将资金转到其他更有前景的投资领域。

从2005年下半年到现在，房地产确实冷却下来，有许多地方的房价确实朝我预期的那样开始下跌了。现在又有人开始说房地产要回暖。大家可记得2005年底 NAR如何预测2006年的房价吗？他们说，房地产正在调整（CORRECTION），但2006年房价仍有7-8%的涨幅。

哪怕确实有“回暖”，想想超过30%的房价水份，越来越多的foreclose，越来越少的潜在买主，这样的回暖能持续多久？美国房地产需要多久，多大幅度调整才可以消化前几年的过热呢？

[tamaya]

房价的移动和利息相关，但会比利息的移动迟缓。