有谁实际操作过或者了解出租房1031 Exhange计划吗？

有一个出租房，想用1031 把它换出来。已经在网上学习了一些与1031有关的知识，什么45天180天限制等等，很有趣。但还是有很多问题要问。这里大佬颇多，想听听大家的意见。以下的数字只是为了计算方便使用的。

例子：50万买的房，现价150万，capital gain 100万。贷款30 万。现在想有一个exit plan。

如果用1031 exchange 计划，卖了现有出租房，卖价150万用来换成 2个 50万的新出租房，还有一个50万作为Root（现金返还给我）：

1）50万的 root 是必须要交税的。但税的基础是全部的50万都作为capital gain，还是占总的capital gain 的三分之一（100万/3），还是我自己可以决定？

2）房子上的这些capital gain可不可以offset 我股票上的stock loss，根据long term capital to long term capital原则？问过一个CPA，他说原则上是可以的。真的吗？

3）30万的贷款是作为Capital gain 放在Root里好，还是放到新的两个出租房里好？

4）如果两年以后准备卖掉两个新出租房中的一个，税怎么算？这一百万的capital gain 的税终究还是要付的，除非作为遗产，接收人接手时就变成零了。

敬请大家不吝赐教。非常感激。

初学阶段，一定有很多误解，请各位包涵。