法国楼市进入萧条期

就在上个周六，和几个朋友聊天，其中一个说起了他最近的经历。他看中了一套单元房，打算买下来投资用。他在银行有朋友，就直接去询问贷款的事情。结果银行的朋友给他说，预计在最近几年内，法国的房价会下跌，最大跌幅估计会达到35%，叫我朋友千万不要在这个时候买房。我听了这故事，多少不太相信。

结果今天欧洲时报的头条，就看到这篇文章：法国楼市进入萧条期 -- 放贷利率上涨，交易量下降，新房存量骤升。该文预计未来两年内，房价下跌10-15%不可避免。

文中提到，在90年代初，法国房价曾有过40%的暴跌。有过这样的事吗？这也太牛差了。

无论租房买房，房价情况和我们密切相关。诸位兄弟最近有没有在法国的报纸，电视上看到关于房市的评论？




【欧洲时报】房市牵动着千家万户的神经。象全球大多数房市一样，法国房市已不间断地暴涨了十年。1997年到2007年，法国的独立房屋和单元套房平均上涨了142%。大巴黎地区更是居全国之冠，房价飚升了156%。然而，在经济增长趋缓，消费指数微升、家庭购买力小幅提升的今天，这些数字尤显得令人目眩。

　　特别是全球经济大环境出现了新的变数。近周来，乌云密布，大有黑云压城城欲摧之势。美国的“次级贷款”（subprime）危机给美国以及全球经济造成第一股冲击波。这个震撼未了，另一个震撼又起。一系列指数显示，房市明显趋缓：七月房价略有下跌，新房二季度销量停滞不前，与此同时，房贷利率在提升。

　　行家的论断是：法国房市已经超值。但他们对房市发展趋势看法不一。有的认为崩盘是不可能的，除非房贷利率猛升。有的认为未来两年房价下跌10%到15%是不可避免的。问题在于，一旦房市走跌，跌到何种程度就很难逆料了。行家认为，不管怎样，房市应当与实际经济形势相符。近十年来，法国国内生产总值（PIB）只上升了30%，可房价却超过PIB四倍以上。显然很有些离谱！

　　遥想上个世纪九十年代初房市暴跌的情形：五年之中，房价下滑了40%。不管预测的前景如何，行家咸认为房市已进入预示另一个周期开始的过渡阶段。

　　　　　　　　　　　　　　　　　美国次级房贷危机

　　美国的“次贷”危机对法国不会造成直接冲击，因为两国实情不同。法国银行从不给收入不稳定者提供贷款。但这场危机可能对法国买主造成多方面的心理影响。其一，美国起码有300万户家庭因还不起贷款，房屋将被没收。这种情况引起的担忧不容忽视。其二，美国房价下跌会促使法国买主谨慎行事，尤其是投资出租房的买主。这类买主约占新房销量的6%到7%。

　　美国“次贷”危机还会使银行加倍警惕，收紧贷款条件。银行会增收信贷风险费，提供贷款时筛选性更强。减少贷款，无异于减少购房数量，因此也就意味着房市的萧条。

　　不过房市经纪人好像在淡化这种看法。他们指出，银行确实收紧了房贷条件，但那是自2006年起就收紧了。

　　不管怎么说，有一件事是确凿无疑的：今夏银行提高了房贷利率。今天，20年还贷期的贷款利率已提升到4.70%，而2005年只有3.25%。

　　　　　　　　　　　　　　　　买主的偿还能力已到极限

　　房价的飞涨已经严重冲击了买主的偿还能力，如今利率的提升无异于雪上加霜。一位经纪人承认，有时一名领薪者需要一辈子的薪资，才能购买一套住房。房价的飚升导致房贷期普遍延长，借贷20年、25年、乃至30年已非罕见。即便这样满打满算，也未必能凑足买房钱。

　　　　　　　　　　　　　　　新房库存量达到历史最高水平

　　因此销量下降就很自然了。2007年首季度，大巴黎地区交易量下降了3.3%。应于十月公布的第二季度售房结果估计不会好于首季度。此外，环境部八月公布的统计数字已表明，法国新房库存量大幅上升。截至2007年6月30日，新房库存量达8.86万套，2004年只有3.5万套。只有回溯到1993年的房市萧条期，才能找到这样的库存水平。至于旧房，数月来有些城市的交易量已有所减少。

　　今天购房者很有理由担心他们购买的住房付价过高。若干年后，他们若被迫出售住房时，经济上将受到惨重损失。

　　各种迹象表明，房市逆转的时间离我们越来越近。