正文
上次我们讲到了买房的理由不能建立在说房子越来越多，土地越来越少这个开发商的理论上。同时提出了房地产的资金来源和投资目的匹配问题。
这一章如何投资房地产，并且衡量现阶段自己适不适合投资房地产。这些solicitor，agency还有mortgage advisor不知道，或者知道也不会给你讲的问题。还是先讲几个看似合情合理，但是实际却又很荒谬的概念。
首先讲经常说的故事：一个美国老太太和一个中国老太太在天堂相遇了。美国老太太说，我奋斗了一辈子终于还清住房贷款；中国老太太说，我攒了一辈子钱临终才买了这套房。看似很诱人啊！ 但是无良的agency有没有告诉你后半句也就是最关键的话啊？美国人每月pay mortgage的比例占全部工资比例的30％左右。并且每月还贷总比例（包括车贷，个人贷款）不能超过全部工资比例的45－50％。越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。而超过工资40%的mortgage就是危险的边缘。而50％以上则是被认为高危人群。
我不知道这里有没有人用40％－50％以上的工资去供房子？或者有没有人想去这么做？如果有，我劝大家一句打消这个念头。人生一世，草木一秋，何必为了一个沉重的乌龟壳牺牲自己20-30年的幸福指数呢？
第二个概念买房出租 （Buy to Rent）。诚然，买房出租是一个投资渠道。有些人认为我买了一套房子，把它租出去。收回来的租金正好还贷款。等贷款用租金还完了，白剩下一套房子。对，这种想法不错，但是你什么时候买，mortgage要付多少，你出租的租金要多少才能保证自己不亏？并不是我的mortgage是500每月，我把房子租出去收600每月，就不亏了。事情远远没有想象的那么简单。
有人说做学问难，我认为做学问固然难，但是做完学问，能够讲给别人听更难，不但讲给别人听还能让不懂的人听懂了最难。所以这篇文章我近2天之内反复修改，就是试图让更多不是研究金融的朋友们能够读懂。改了又改，可是总是差强人意。所以诸位有什么不明白的的地方，我还会尽力回答的。好了废话少说，开始分析上面的问题了。
好像回到了大学时代的投资学考试。
首先买房自住的问题很好搞清楚。就是mortgage的百分比，与当前宏观形势加以分析。宏观形势主要从利率，汇率，通涨，等前几章提过的因素加以分析。并且最重要的是做好长短起资金的匹配问题。
这一节，我们着重讨论buy to rent。也就是说买了房出租多少钱才不亏。换句话说，在自有资金不足的情况下，究竟是买房值还是租房值。
总价100，000，使用年限：设70年，70年后房屋无残值（注意这句话，无残值）。无残值就是好比leaseholder，是为了计算方便。如果拥有产权，则70年之后，房地产的残值计为地产值，而房产值可忽略不计（70年后的地表建筑，木头，水泥啥的就不值什么钱了吧？）。70年还有一个好处，你可以类推你国内的房产。因为国内你不永久拥有土地，只是拥有70年。
先从简单的做起：
例1：100％自有资金，换句话说，这100，000你现金一次付清，不需要任何mortgage。这个比较简单
1．静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息4。5%。出租70年。
A=100000/（P/A, 4.5%, 70）=100000/21.2021=4717/年=393/月
就是说，你每月的租金收入不低于393元就可投资。
但是看清了，这是70年内利率不变的情况下
2. 动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为8%。
A=100000/（P/A, 8%, 70）=100000/12.4428=8037/年=670/月
就是说，你每月的租金收入不低于670元就可投资。
除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用和开销，还有就是council tax水电煤气等等费用。
怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是670。
但是99％的朋友一下子拿不出那么多钱，所以要mortgage。这样的情况就要比以上的复杂一些。
这里补充一点，mortgage一般分为等额本息还款法”和“等额本金还款法。等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
在英国，普遍采取等额本息还款法。所以计算方法只考虑等额本息还款法的情况（呵呵，不要说我偷懒啊）。
例2：总价100000，使用年限：70年，2.5成（25000）自有资金，7.5成（75000）贷款，贷款20年。
1．静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息4.5%，贴现率以银行存款利率计，贷款利率是5.5%。等额还款法，则月还款需545元，年还款需6540。（通过mortgage calculator 很容易得出）如果没有给你一个链接 http://www.bbc.co.uk/homes/property/mortgagecalculator.shtml#your_results
则还款年金现值：P=6540*（P/A, 4.5%, 20）=6540*13.01=85072
A=（25000+85072）/（P/A, 4.5%, 70）=110072/21.2021=5192/年=433月
就是说，你每月的租金收入不低于433元就可投资。
但是，同上面的道理一样，资金的成本会随着利息的变化而变化 （细心的你可能会想到我前面一再提的问题――利率的提高是天敌）。
2． 动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为8%，20年内加权平均贷款利息9%。等额还款法，则月还款需685元，年还款需8220。
还款年金现值：P=8220*（P/A, 8%, 20）=8220*9.8181=80705
A=（25000+80705）/（P/A, 8%, 70）=115707/12.4428=9929/年=775/月
就是说，你每月的租金收入不低于775元就可投资。
也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了433元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了775元。这些还不算上可能的维修费用和开销，还有就是council tax水电煤气等等费用。
诚然如果你买的是house，70年之后还有残值，就是前面提到的土地价值。那也不难，就是把70年后的土地残值通过计算得出净现值。之后加以计算。即可。
通过上面的计算我相信坛子里的朋友都会对房地产投资有了一个初步的认识。就像上面所说的，房地产投资并不是大多数人想当然的mortgage 500，出租600，即可赚回。很多事情看上去很简单，但是实际操作起来却相去甚远。否则象我们这些学金融投资的人岂不要去喝西北风了？
好了今天就到这里吧，明天继续。谢谢大家
这一章如何投资房地产，并且衡量现阶段自己适不适合投资房地产。这些solicitor，agency还有mortgage advisor不知道，或者知道也不会给你讲的问题。还是先讲几个看似合情合理，但是实际却又很荒谬的概念。
首先讲经常说的故事：一个美国老太太和一个中国老太太在天堂相遇了。美国老太太说，我奋斗了一辈子终于还清住房贷款；中国老太太说，我攒了一辈子钱临终才买了这套房。看似很诱人啊！ 但是无良的agency有没有告诉你后半句也就是最关键的话啊？美国人每月pay mortgage的比例占全部工资比例的30％左右。并且每月还贷总比例（包括车贷，个人贷款）不能超过全部工资比例的45－50％。越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。而超过工资40%的mortgage就是危险的边缘。而50％以上则是被认为高危人群。
我不知道这里有没有人用40％－50％以上的工资去供房子？或者有没有人想去这么做？如果有，我劝大家一句打消这个念头。人生一世，草木一秋，何必为了一个沉重的乌龟壳牺牲自己20-30年的幸福指数呢？
第二个概念买房出租 （Buy to Rent）。诚然，买房出租是一个投资渠道。有些人认为我买了一套房子，把它租出去。收回来的租金正好还贷款。等贷款用租金还完了，白剩下一套房子。对，这种想法不错，但是你什么时候买，mortgage要付多少，你出租的租金要多少才能保证自己不亏？并不是我的mortgage是500每月，我把房子租出去收600每月，就不亏了。事情远远没有想象的那么简单。
有人说做学问难，我认为做学问固然难，但是做完学问，能够讲给别人听更难，不但讲给别人听还能让不懂的人听懂了最难。所以这篇文章我近2天之内反复修改，就是试图让更多不是研究金融的朋友们能够读懂。改了又改，可是总是差强人意。所以诸位有什么不明白的的地方，我还会尽力回答的。好了废话少说，开始分析上面的问题了。
好像回到了大学时代的投资学考试。
首先买房自住的问题很好搞清楚。就是mortgage的百分比，与当前宏观形势加以分析。宏观形势主要从利率，汇率，通涨，等前几章提过的因素加以分析。并且最重要的是做好长短起资金的匹配问题。
这一节，我们着重讨论buy to rent。也就是说买了房出租多少钱才不亏。换句话说，在自有资金不足的情况下，究竟是买房值还是租房值。
总价100，000，使用年限：设70年，70年后房屋无残值（注意这句话，无残值）。无残值就是好比leaseholder，是为了计算方便。如果拥有产权，则70年之后，房地产的残值计为地产值，而房产值可忽略不计（70年后的地表建筑，木头，水泥啥的就不值什么钱了吧？）。70年还有一个好处，你可以类推你国内的房产。因为国内你不永久拥有土地，只是拥有70年。
先从简单的做起：
例1：100％自有资金，换句话说，这100，000你现金一次付清，不需要任何mortgage。这个比较简单
1．静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息4。5%。出租70年。
A=100000/（P/A, 4.5%, 70）=100000/21.2021=4717/年=393/月
就是说，你每月的租金收入不低于393元就可投资。
但是看清了，这是70年内利率不变的情况下
2. 动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为8%。
A=100000/（P/A, 8%, 70）=100000/12.4428=8037/年=670/月
就是说，你每月的租金收入不低于670元就可投资。
除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用和开销，还有就是council tax水电煤气等等费用。
怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是670。
但是99％的朋友一下子拿不出那么多钱，所以要mortgage。这样的情况就要比以上的复杂一些。
这里补充一点，mortgage一般分为等额本息还款法”和“等额本金还款法。等额本息还款法”就是借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大；“等额本金还款法”就是借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。
在英国，普遍采取等额本息还款法。所以计算方法只考虑等额本息还款法的情况（呵呵，不要说我偷懒啊）。
例2：总价100000，使用年限：70年，2.5成（25000）自有资金，7.5成（75000）贷款，贷款20年。
1．静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息4.5%，贴现率以银行存款利率计，贷款利率是5.5%。等额还款法，则月还款需545元，年还款需6540。（通过mortgage calculator 很容易得出）如果没有给你一个链接 http://www.bbc.co.uk/homes/property/mortgagecalculator.shtml#your_results
则还款年金现值：P=6540*（P/A, 4.5%, 20）=6540*13.01=85072
A=（25000+85072）/（P/A, 4.5%, 70）=110072/21.2021=5192/年=433月
就是说，你每月的租金收入不低于433元就可投资。
但是，同上面的道理一样，资金的成本会随着利息的变化而变化 （细心的你可能会想到我前面一再提的问题――利率的提高是天敌）。
2． 动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为8%，20年内加权平均贷款利息9%。等额还款法，则月还款需685元，年还款需8220。
还款年金现值：P=8220*（P/A, 8%, 20）=8220*9.8181=80705
A=（25000+80705）/（P/A, 8%, 70）=115707/12.4428=9929/年=775/月
就是说，你每月的租金收入不低于775元就可投资。
也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了433元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了775元。这些还不算上可能的维修费用和开销，还有就是council tax水电煤气等等费用。
诚然如果你买的是house，70年之后还有残值，就是前面提到的土地价值。那也不难，就是把70年后的土地残值通过计算得出净现值。之后加以计算。即可。
通过上面的计算我相信坛子里的朋友都会对房地产投资有了一个初步的认识。就像上面所说的，房地产投资并不是大多数人想当然的mortgage 500，出租600，即可赚回。很多事情看上去很简单，但是实际操作起来却相去甚远。否则象我们这些学金融投资的人岂不要去喝西北风了？
好了今天就到这里吧，明天继续。谢谢大家
继续写呀？
请问你对一辈子都租房和年轻时按揭买房，年纪大了白住这两种方式的想法怎样？
很多人都说租房的话，每个月租金白白扔掉了。可是我想租金和按揭的差价假如存在别处，保证一辈子都有足够的租金，那不是一样的吗？