Live like you are dying.
浪迹西洋 漂泊北美 差旅劳顿东南亚 九天揽月 五洋作鳖
关键是建立一支庞大的塔形营销队伍，互联网所到之处，就是这个队伍的疆土；可谓普天之下，莫非网土。队伍里每个人既是银行代理，同时他们大多数也是银行贷款的直接消费者，因为享受内销优惠的鼓励。他们的亲友，由于有日常交往和信任做基础，比较容易说服，成为新一轮的银行客户, 并进一步发展成营销的新鲜力量。这样按指数增长率形成了消费规模，银行薄利多销，仍然有利可图，消费者也直接受益。这是合理合法的竞争，争的是规模和发展速度。传统的贷款小作坊，可以选择引进这样的发展机制，或者融入这样的雪球，借力于这种规模发展效益，或者逐渐失去市场先占的优势而倒闭或转行。
予心这么盘算着，和玫丽合计了一下。玫丽介绍一位从XX来的朋友给予心。她叫允靖，浓妆艳抹，风姿绰约，一股大小姐神气。允靖处处出手阔绰，她的一句名言是：“年轻轻的，省钱干吗？我从来就没想过我会嫁给一个没钱的主。”予心已经是够“饭来张口衣来伸手、不当家不知柴米贵”了，允靖的挥霍，令她有小巫见大巫的慨叹。允靖原来就读于YY外经贸大学，英语字正腔圆，书面也很地道，傍上一六十来岁的外教。老伙子梅开二度，激情于人生第二春，与允靖打得火热，耳鬓厮磨，不分晨昼，在校园里闹得满城风雨，被学校婉言请辞。允靖随老伙子来美厮混三年，新鲜劲儿退烧，热情大减。小老头子嘴上还是甜心宝贝的称呼，但行动上却日渐式微，雅致公寓里的玫瑰月季开得也不如从前灿烂了。允靖毫不含糊，当机立断，红杏出墙，很快就勾搭上当地的一IT新贵，缠着他给配了一块Blackberry, 摇身一变，俨然一位IT二贵。憧憬着那无比光明璀璨的前景，允靖与糟老头子一刀两断，用依然坚挺的双乳顶着，逼那位IT新贵说“我爱你”。新贵短小精干，眼窝深陷，有道是矮子矮一肚子拐，他一点不傻，知道允靖委身为那般。婚前公证、资产证明、窃盗保全不一而足，各种法律文件一应俱全。允靖过目的过目，签字的签字，只在心里叫苦。人说瘦死的骆驼比马大，这倒好，碰上这精明的猴子比刺猬小，浑身硬刺，一毛不拔。时常回老伙子那儿撒撒娇，用身体换回一点柔情。允靖渐渐醒悟，攀附别人不如求自己。埋下头来做投资理财这一行也就两年多时间，靠伶牙俐齿加万种风情，建立起自己的一个保险理财队伍，赚了第一桶金。
予心加入允靖麾下，但为人行事与允靖迥异。允靖属于女性里的刚者，风风火火，雷厉风行，得理不让人；而予心则是内刚外柔，慢条斯理，是善于赢得人心的那种天生的领导。
允靖雄心勃勃，拓展业务范围，从人寿保险到家政理财，又增加了房屋贷款和房地产贸易代理，都是反复利用同一个“人脉网络”架构。房屋贷款和房地产一项，允靖竭力促销“借鸡生蛋”的贷款项目，鼓励客户使用Power Option，多向银行借贷，少投入自己的流动资金。比如通过重新贷款，用房主拥有的房屋净值（Home Equity）作抵押，向银行借贷，允靖从中抽取佣金；房屋净值贷款用来偿付较高利息的汽车贷款、信用卡债务，或投资其它高回报的房产、地产项目，也通过允靖一条龙代理，再次赚取佣金。此项目的卖点是：房屋贷款利息低，因为有房产作抵押，风险较小，一般低于其它借贷利息。而且因为政府鼓励个人和家庭购房，他们向银行所交房贷利息，可以每年从收入中扣除，余额再交收入税，客观上有省税的作用。不管房产抵押借来的款是用于投资共同基金还是其它房地产，实际房贷利息一般低于投资回报利息几个百分点，因此可以达到借钱生利的目的。一些比较激进的家庭和投资人，以这种循环抵押借贷方式，用银行的钱投资好几所房产，并出租，一方面收取租金，一方面期待房地产升值，赚取差价。
予心作为新手，告诉自己要快学勤练，领会要点。她记得高中时，四中的数学老师说过，再复杂的数学或其它任何学问，要经得起常识的检验。来美后，常听人把common sense放在嘴边。现在她要用一个外行的眼光，用常识来考察一下房贷操作。房贷对一个家庭，常常如天文数字，即便是工程背景出身，也少有探究，大都老老实实每个月几千几千地缴。比如银行定下年息7.5%，30年还清，40万的贷款，每月约交$2800 [=PMT(7.5%/12, 12*36, 400,000) in Excel]，实际累计交给银行的超过百万。这里有一个简单的经验公式：应付本息总额/所借本金 = 利率值/3. 如上例 100万/40万 = 7.5/3。净交利息60多万，是本金的1.5倍多。
予心感叹，付掉比本金还多的利息，人们一辈子辛苦才挣回多少！问题出在哪里？问题的根本在哪里？怎么才能少为银行做嫁衣裳！因为银行使用复利计算（俗称“利滚利”），要降低利息额，关键是避免长期的本金和利息的指数累积，尤其是要避免因表面上月供很低，实际上造成本金积欠越来越多（Negative amortization）。借款时间的长短在这里是一个重要因素。
相比之下，如果在30年的开头几年，把本金降下来，那应缴利息就显著下降：比如第一年每月交$2800之外，再用房产净值作抵押，申请第二笔贷款（10万），来帮助付掉一部分第一贷款的本金（40万）。如果第二笔贷款也按7.5%年息算，到年底共付本息$104，000。所以，第一年房贷总付 = 104，000 + 2800*12 = 14万. 到第一年底，第一贷款的本金降到30万，剩余29年总计将付本息就只有74万。这样改进后，总计房贷共省100 – 74 – 14 = 12万。
问题是第二笔贷款需月付$ 8700，加第一贷款月付2800，每月有1.2万的还款压力！如此策划虽然能省下高达12 万的银行利息，但不能实际操作。
予心去请教银行的一位朋友德明。德明受予心“借期最小化”的启发，设计出一个“多次少借、逐月还清、再借再还”的方案，代替予心原先的一次性一年借贷10万的净值贷款方案。这样就大大降低了每月的还款压力。如此实际操作了两个房贷案例后，德明干脆从银行辞职，和予心联手，注册了一个合资公司。她们除了保持原有业务，代理其它银行，同时兼带低息小额贷款，帮助暂时资金短缺的客户来启动新的还款方案。
半年下来，予心和德明的队伍已经壮大到100多人。因为有较新的理念，较高的入门起点，吸引了当地一批工程师来做第二职业，也带来了他们自己和亲友的房贷。原本30年的贷款，按照这样的方案，十几年就可还清，省下大笔银行利息。关键是及时把累积的房产净值借出，付一点短期利息，但做到了随时降低本金，不让高额的本金有长时间利滚利的机会。这是勤勉地利用房产净值再投资到原房产的一个循环投资特例。
予心和允靖业务范围相当，但贷款种类在概念上几乎完全互补。一个是借贷最小化节省高额利息，一个是借贷最大化以便得到流动资金从事其它投资。因此从道理上说，她们没有正面冲突，客户可以各取所需。实际上，因为华人圈大多倾向于尽早缴清房贷，高枕无忧，无债一身轻，所以予心后来居上，以智取胜。她的兼职华语工程师队伍又带动了一批其他语种的电子公司员工，加入此重新贷款行列。一时间予心的业务蒸蒸日上，形成相当大的声势。
予心打拼了这一阵，业务启动运转，良性循环，终于有了头绪，不禁松下一口气。今天早早回到住处，哼着小曲，和衣躺下。梦到和周彤再次团圆，卿卿我我，甜蜜惬意，不知不觉中，竟然打湿了小内衣。
不过就这一集我有一个疑问想和你讨论.上述做法似乎只有在PRIME RATE呈下跌趋势,而房产上涨时操作.如果PRIME RATE上扬,LINE OF CREDIT的利率随之上涨.这种情况下难以支付两次贷款的沉重压力,第一处房产就有保不住的风险. 而利率和房产的趋势又怎能是完全可以预测的. 所以读者在效仿时一定要咨询有关人士,结合当时经济的综合情况.
还有,在加拿大LINE OF CREDIT RATE USUALLY IS THE SAME AS PRIME RATE.但是房产贷款如果是CLOSE TERM FIX RATE,通常会低于PRIME RATE.这样的话这个计划好像不划算.不知美国是否也是这样.
你的意见呢?
Thanks for coming back. Glad u find it informative. No it does not cost $8,888, it's invaluable. I can send the .xls to ur email if u prefer.
Could you send your spread sheet/Excel to me? Please dont tell me it will cost about $8,888 :)
其实海外网上的北京女孩有多少算是纯正的北京人啊？我相信她们中间90%以上其父母都不是北京人。我就是n岁以后才从上海去北京的，可是我最不喜欢其它地方的人说北京女孩如何，倒不太在乎别人说上海人如何。：)
不过前几天看到一个博客里说我们这种人还不能算真正的北京人，那些八旗子弟的后代胡同里出来的才是真正的北京人，想想真悲哀，别人说北京女孩的不是，我们还要出来辩护。：)
切记，下次写地名时，要学别人写A国B省C市D县E区F大院什么的。：))