中、美房产近史 、现状、前景和特点比较漫谈（一） - 中国房产

如山

（ 2010 年 6 月 27 日）

本人在中、美两国都有涉足房地产。所以，对其市场历史、现状、前景和特点都很有兴趣去观察、学习、研究和了解。当然，在深入的程度和体会上，本人对美国的房地产的了解远大于中国的房地产。

现在与诸位读者聊聊我的研究、理解和看法。我选取的只是我相对熟悉的市场或者地方去聊，所以难免挂一漏万。欢迎行家、读者指正和补充。

中国房产市场近 20 年简史漫谈(上）

1989 年至 1990 年中国大陆开始有商品房。主要出现在深圳、广州和上海。而从深圳到广州以及沿线地区主要是香港来的发展商在开发。而出售的大部分是“外销楼”。买家也主要是香港人或者有香港亲属关系的大陆居民。 1991 年开始，国务院先后批复了 24 个省市的房改总体方案。国内房地产开始蓬勃发展。各地的房地产价格迅速上升。特别是 14 个 沿海开放城市，从 1990 年到 1993 年底，很多地方的房屋价格已经翻了两三倍。像上海、广州、深圳等城市中心的甲级楼盘，每平方米的价格达到一万人民币左右。那时候什么景象呢？在广东、广西、海南等地随处可见“圈地运动”。我们看到的小城镇附近的农田都被用简单的木柱标示。对农村生活有所了解的还以为是用来栓牛的。听说那时候就是农村一个村长写的一张纸条说是要出售某块土地，什么“国土证”都还没有的时候，就可以向别人收定金。 1993 年底中国政府推出 宏观经济调控，大陆房地产市场迅速降温。降温然后在底部平稳、缓慢回升大约持续近 10 年（ 1994 到 2004 ）。最大跌幅达 50% 。

1993 年底 宏观经济调控之后，房地产有些什么明显迹象呢？就是说下跌有多惨呢？ 前面说的上海、广州、深圳等城市最高时的每平方米一万人民币的甲级楼的价格跌到 4 千多平方米（二手楼）。 1995 年左右，要是你曾经到过广东、珠江三角洲，你会看到大量空置没人的楼房。有些甚至是外面看起来很漂亮的别墅区。我当时很奇怪，怎么漂亮的别墅为什么发展商不可以便宜点卖出呢？就算是大折价卖出也比浪费好呀。行家告诉我，楼房还没完成，发展商收了定金，房地产价格下滑卖不出，没人肯借款，发展商没钱完成或者认为后面无法卖出原来的价而宣布破产。当时在中国也没有拍卖等方式处理。这就是当时的“烂尾楼”。广东淡水是当时“烂尾楼”的重灾区。发展商纷纷破产，购买者（已经付了定金的）没有楼也没有了定金。这个现象在广东一带很普遍。而海南的情况更加惨烈。当年我有一位亲戚在海南经营酒店。我前后去旅游过几次。 1994 年后，那里的未完成的“烂尾楼”到处都是。而建好的也是“十室九空”。因为海南完全是靠外地的来的钱炒起，当地没有什么承受力。当年的“特区省”、“特区中之特的政策”就像如今的“自由岛” 主题一样，炒的是“概念”。当然实际上的某些“特”也是有的，就是“红灯区”盛行。那时民间有一个流传的 顺口溜 ：“ 不到北京不知道自己官小 ，不到深圳不知道自己钱少 ，不到海南不知到自己身体不好”。其中“不到海南不知到自己身体不好”就是道出了 “灰色产业”已经成为海南“繁荣”的重要支 柱。

还有一个“烂尾楼”的著名案例，就是 史玉柱在珠海的巨人大厦。 1993 年史玉柱在珠海推出兴建 38 层的巨人大厦设计方案。最后为了建成当时中国最高楼，改为 70 层。然后向社会卖出楼花的方式筹款， 并且承诺 3 年建成后，要是卖家想退出，业主保证以百分之几十（忘记是多少）的利润付回给买家。就是说，担保买家赚钱。这样集资超过 10 亿元人民币。 1994 年年初，巨人大厦动工，计划 3 年完工。但是， 1997 年初巨人大厦只建到 3 楼就没钱继续下去，变成 “烂尾楼”。 史玉柱被这个项目拖累而“败走麦城”。当然，后来他东山再起，二次创业。 2009 年，史玉柱在福布斯全球富豪排行榜以 15 亿美元居 468 位，在大陆位居第 14 位。

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