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2017.6《我在美国做房东》- 与租户打交道

(2017-06-22 04:47:33) 下一个

由于我们的投资房主要是服务于中产阶级租户,我们基本上没有遇到过那种胡搅蛮缠的主。我们的租户有中型公司的副总裁(VP),经理,工程师,营养师,军队的文职官员,牧师等。虽然他们不会在房租问题上给我们添麻烦,但要管理好这些租户,保证我们作为房东在生活不被租户过多的打搅,保证房产在使用中的损耗达到最低,我们仍有文章可做。

 

在租户入住之前,我们会主动向租户提供帮助启动水电,煤气,邮局服务的有关信息来建立关系。入住时,我将与租户有一次简短的入住会议。除了交付房子的钥匙外,我们会向租户提供全套的书面的家电使用说明书。同时,还交付租户一张清单,列出与我们房东在常规和紧急情况下不同的联系方式。清单上还包括有我们对房子使用上的建议,以及那些异常情况下必须及时与我们房东联系维修的细节。

 

由于我们有明确的要求和书面条款可循,大多数租户都能配合我们。从而,我们不会因一点小事就被电话干忧;房子的墙壁也不会被钉子钉得千孔百疮;遇到大风将房顶的瓦片破坏而落到地上时,租户就会及时告诉我们来加以维修,以防房顶漏雨。通常,小修小补的工作我们自己都可以胜任。每次需要去房屋现场时,我都会向租户询问是否有其他项目需要修理,这样我们就可以去一趟把可以解决的问题都集中搞定,减少跑路的次数。

 

其实,在出租期间房东有机会去房产现场进行小型修理,对房东管理好房子有很大帮助。首先,小问题及时得到解决,可防止因拖延引起大问题而多花钱。同时,这也是一个让房东检查出租房产使用情况和观察租户的好机会。如果发现房产使用上有问题,可设法及时纠正。每逢需要去房屋现场修理时,我都会与老公一同去。老公动手我动口。我会与租房聊聊天,了解他们对房子现状的感受,试探他们当前的工作情况。通常,我们都能从交谈中知道这家租户是否会搬迁到外地,是否打算或正在购自住房的进程中。

 

获取这些信息的好处是,为我所用。如果客户是在买房搜寻或计划搜索过程中,而此户的租约到期日又不是出租房的最佳时期,我就会主动告诉租户我们的优惠政策。即我们会给租户便利,同意他们提前到某月搬出而不罚款(提前搬出通常算是破坏合同)或延迟到某月搬出不提高月租金额(通常按月出租的月租金比年租合同下月租金高)。这种调整通常是房东和租户双赢。我们能把租房的上市期从冷门月份调整到热门月份,使房子比较好出租。租户也因此在购房选择上更灵动,又没有附加开支。我们曾有几个租户都因此受益而非常感激我们。有一户在搬出时格外配合,把房子的清洁做得非常好。另一户当年没买到合适房子,就果断与我续租于第二年,最后也买到满意的房子。

 

到了租房合约临近到期日时,我们都会提前一点与租户联系来安排续租或搬出事宜。我会向租户提供一些房屋清洁方面的指导,告知租户我们曾在租户搬入时提供了那些具体清洁项目,并明确指出我们需要租户在搬出时完成同等的清洁项目。我们同时鼓励现有租户积极配合和支持房子上市期间的参观活动,并让现有租户明白尽快找到新租户对现有租户有利,即房子租得越快现有租户所受的打扰就越少。我们有一个租户,每当有人来看房都会把室内正准备搬家的杂乱场面尽量搞整洁,从而加速了找到新租户的进程。


 

如果租户是计划搬往外地,他们通常会在比租约到期日早很久就搬出去,然后立即撤销水电供应。这种情况对我们房东很不利。为了保证房子在上市期有最佳参观效果,房子最好是保证有水电的供应。如果租户在租约到期日前很久就撤销水电,那时房子多半还沒有找到新的租户,为此我们必须以房东的名义启动水电服务。这是一笔额外开支。为此,我会与租户沟通,告诉他们如果我们能找到新租户在现有租约到期之前就入住,我们将会从新租户入住日起退还现有租户的租金。这样的安排使现有租户非常感动,当然他们会主动将水电服务的撤销改到合约载止日,以使尽快找到新租户。

 

与租户打交道需要艺术也同时需要诚信。如果我们能让租户明白我们是在努力为他们提供便利,我们的日子也会比较容易过一些。


阅读我的其他房产投资文章:
《我在美国做房东》- 选择上的考虑http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/17073.html

《我在美国做房东》- 买房子不容易http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/19058.html

 

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评论
sefree28 回复 悄悄话 非常好的管理模式,谢谢分享。
不知租户入住前交给租户的那张清单能分享一下吗?
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