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2017.6《我在美国做房东》- 选择上的考虑

(2017-06-17 10:04:34) 下一个

中国的平头百姓来到国外后,一旦生活安顿下来后手上有了点闲钱,就会把眼光转向投资。在众多的投资种类中,很多人都青睐房地产。这种潮流在美国尤为盛行。这不仅是因为美国的房源充足和租户市场博大,还因为美国的税务法对房主有利。

 

任何投资都具有风险,房产也不例外。除了经济大环境周期变化的影响外,常规下减少投资房产风险的最好办法,是能够以房养房。这就是说房子的房租收入能够足以支付房贷,财产税,维护费等多项开支或持平。 这样,个人经济生活不会受影响。一旦贷款还清就会有大额现金流。通常,为了达到最大收益,多数人会选择当全权房东,自己管理出租房。

 

当房东并不适合所有人,但如果我们知道自已的目标和能力。选择自己力所能及的模式,我认为很多人都有可能当好房东。美国市场的居民住房型有独立房(single family house),两居户房(duplex),公寓(condo)等不同类型。房价会因为地域不同和房型原因而有较大差异。买何种房型,在那儿买,买什么等级的房,取决于你的经济实力,个人精力,和是否愿意面对租户麻烦的程度。

 

如果投资者有较雄厚的资金,想轻松,也不想花大把的时间,应考虑选择中产阶级当租户群。这个租户群多数为城市搬迁人口,主要是因为跨城市工作变动而搬迁。他们或是中级技术人士,或是公司的管理层人员。他们一般拥有自住房的历史。对房子比较爱惜,也不大会欠租。而且特别容易打交通。为了服务这类租户,应该选择购买独立房(single family house),最好选在大型公司附近的中挡小区。小区环境要好,交通要方便,房子本身要求有一定看像。这类房会稍贵一点,但租金也相对高。我自已的多数投资房属于这一类。十来年都没有任何麻烦。


 

如果投资者只有有限的资金,也愿意花一些时间在房子上,不怕麻烦,可考虑选择工薪阶层当租户群。 这个群体比较复杂,含各种职业。他们多半没有结余,一旦遇到非常事件就有可能付不出房租。选这类租户打交道真是要看运气。碰到好的租户,一切都好。但如果背运,麻烦不断。这种租户的房子可以买在较偏远的地方的一般房子。房价相对便宜,租金也较低。有些投资人买两居户房(duplex) 以求相对大额的现金收益。我个人认为还是独立房(single family house)比较便于管理。至少租户之间不会合伙闹事。另外,将来比较容易卖出。很少有人买两居户房(duplex)来自己住,所以买方就会被局限于投资客了。我有一栋这类房。已经历了四个租户,二户拖欠,其中一户在拖欠被罚款后私下使坏,引起洗碗机故障。


 

除了上述二种外,也有人选择大学生为主要租户。这种租户房源很充足,但是会有很多麻烦。首先是大学生多半合租,年轻人在一起就经常有打闹的情况。我有一个朋友的学生出租房,经常是墙被打出个大洞。由于这类房需要离学校很近,或是在校车沿线上,可选择的地域有限,房型多半为公寓房(condo)。买公寓房(condo)在贷款上有特别要求,很多银行和货款公司都不做这种。另外利率也比买独立房(single family house)高。为此,多数投资者都是用现金交易。十年前我在花了大量时间探到了校园房的深浅后,果断的放弃了对校园房的考虑而转向独立房型(single family house)。

 

总之,要想做出合适自己的选择,就要先弄清自己的目标和能力。只要做足了功课,知道在那儿买,和买什么样的房,才能买到合适自己目标的房。才不会在后续管理房子时对可能发生的情况没有思想准备。

 

阅读我的其他房产投资文章:

《我在美国做房东》- 买房子不容易http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/19058.html

 

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评论
斯人曰 回复 悄悄话 回复 'lostinblue'和'tina0'的评论 : 谢谢二位关注。问候!
tina0 回复 悄悄话 同意博主。 一点补充,租给工薪阶层的低价房,平均来讲,租金回报率会高一点,也就是租金和房价的比值要高一些,这里面不考虑房贷的因素。这也合理,必竟风险高一些。
lostinblue 回复 悄悄话 good point! good point ! good point!重要的说三遍
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