由于我们的投资房主要是服务于中产阶级租户，我们基本上没有遇到过那种胡搅蛮缠的主。我们的租户有中型公司的副总裁(VP)，经理，工程师，营养师，军队的文职官员，牧师等。虽然他们不会在房租问题上给我们添麻烦，但要管理好这些租户，保证我们作为房东在生活不被租户过多的打搅，保证房产在使用中的损耗达到最低，我们仍有文章可做。

在租户入住之前，我们会主动向租户提供帮助启动水电，煤气，邮局服务的有关信息来建立关系。入住时，我将与租户有一次简短的入住会议。除了交付房子的钥匙外，我们会向租户提供全套的书面的家电使用说明书。同时，还交付租户一张清单，列出与我们房东在常规和紧急情况下不同的联系方式。清单上还包括有我们对房子使用上的建议，以及那些异常情况下必须及时与我们房东联系维修的细节。

由于我们有明确的要求和书面条款可循，大多数租户都能配合我们。从而，我们不会因一点小事就被电话干忧；房子的墙壁也不会被钉子钉得千孔百疮；遇到大风将房顶的瓦片破坏而落到地上时，租户就会及时告诉我们来加以维修，以防房顶漏雨。通常，小修小补的工作我们自己都可以胜任。每次需要去房屋现场时，我都会向租户询问是否有其他项目需要修理，这样我们就可以去一趟把可以解决的问题都集中搞定，减少跑路的次数。

其实，在出租期间房东有机会去房产现场进行小型修理，对房东管理好房子有很大帮助。首先，小问题及时得到解决，可防止因拖延引起大问题而多花钱。同时，这也是一个让房东检查出租房产使用情况和观察租户的好机会。如果发现房产使用上有问题，可设法及时纠正。每逢需要去房屋现场修理时，我都会与老公一同去。老公动手我动口。我会与租房聊聊天，了解他们对房子现状的感受，试探他们当前的工作情况。通常，我们都能从交谈中知道这家租户是否会搬迁到外地，是否打算或正在购自住房的进程中。

获取这些信息的好处是，为我所用。如果客户是在买房搜寻或计划搜索过程中，而此户的租约到期日又不是出租房的最佳时期，我就会主动告诉租户我们的优惠政策。即我们会给租户便利，同意他们提前到某月搬出而不罚款(提前搬出通常算是破坏合同)或延迟到某月搬出不提高月租金额(通常按月出租的月租金比年租合同下月租金高)。这种调整通常是房东和租户双赢。我们能把租房的上市期从冷门月份调整到热门月份，使房子比较好出租。租户也因此在购房选择上更灵动，又没有附加开支。我们曾有几个租户都因此受益而非常感激我们。有一户在搬出时格外配合，把房子的清洁做得非常好。另一户当年没买到合适房子，就果断与我续租于第二年，最后也买到满意的房子。

到了租房合约临近到期日时，我们都会提前一点与租户联系来安排续租或搬出事宜。我会向租户提供一些房屋清洁方面的指导，告知租户我们曾在租户搬入时提供了那些具体清洁项目，并明确指出我们需要租户在搬出时完成同等的清洁项目。我们同时鼓励现有租户积极配合和支持房子上市期间的参观活动，并让现有租户明白尽快找到新租户对现有租户有利，即房子租得越快现有租户所受的打扰就越少。我们有一个租户，每当有人来看房都会把室内正准备搬家的杂乱场面尽量搞整洁，从而加速了找到新租户的进程。

如果租户是计划搬往外地，他们通常会在比租约到期日早很久就搬出去，然后立即撤销水电供应。这种情况对我们房东很不利。为了保证房子在上市期有最佳参观效果，房子最好是保证有水电的供应。如果租户在租约到期日前很久就撤销水电，那时房子多半还沒有找到新的租户，为此我们必须以房东的名义启动水电服务。这是一笔额外开支。为此，我会与租户沟通，告诉他们如果我们能找到新租户在现有租约到期之前就入住，我们将会从新租户入住日起退还现有租户的租金。这样的安排使现有租户非常感动，当然他们会主动将水电服务的撤销改到合约载止日，以使尽快找到新租户。

与租户打交道需要艺术也同时需要诚信。如果我们能让租户明白我们是在努力为他们提供便利，我们的日子也会比较容易过一些。

阅读我的其他房产投资文章:
《我在美国做房东》- 选择上的考虑http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/17073.html

《我在美国做房东》- 买房子不容易http://blog.wenxuecity.com/myblog/70804/201706/19058.html