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分析师:新加坡高档公寓价量有上扬趋势

(2015-10-27 05:02:05) 下一个
周文龙

 2015年10月26日

 
位于武吉知马的Hallmark Residences目前仅剩两个顶层豪宅未售出,两个豪宅单位的价格介于550万至650万。(MCL地产提供)

根据橙易产业的研究报告,高档私宅在去年下半年,交易量开始回弹,上扬16%至125个单位;今年上半年,增至165个单位,较去年同期增加了五成以上。

周文龙 报道

chewbl@sph.com.sg

 

市区重建局上周五发布的第三季房地产数据显示,新加坡私宅市场表现持续疲弱,整体私宅价格环比下跌1.3%。

不过在各类非有地私宅项目中,代表高档私宅市场的核心中央区仅下跌1.2%,表现比代表中档私宅的其他中央区(RCR,跌1.6%)及代表大众私宅的中央区以外(OCR,跌1.6%)来得好。

事实上,从今年初至第三季,高档私宅价格下滑2.2%,跌幅较中档私宅(3.9%)和大众私宅(3.8%)低,是当前疲弱市场中表现相对较好的私宅类别 。

根据橙易产业(OrangeTee)的研究报告,位于核心中央区、价格超过400万元的高档私宅,价格和交易量有逐步上扬的趋势,显示高档私宅市场渐有起色。

今年上半年交易量

同比增五成以上

该研究报告显示,这类豪华公寓去年上半年陷入低谷,交易量只达108个单位。但在去年下半年,它的交易量开始回弹,上扬16%至125个单位。今年上半年,豪宅交易量增加至165个单位,较去年同期增加了五成以上。

豪宅公寓价格也出现回弹,从去年下半年的2195元中位数尺价,在今年上半年增加4%至2284元。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋表示,在降温措施持续生效和市场疲弱的情况下,豪宅交易量的稳定增长意味着不少买家认为,当前的豪宅价格已跌至吸引人的水平而选择进场。

他说:“市场已发现近期有关高档私宅的询问有所增加。上述数据更说明了许多投资者一直都很关注价格逐渐走低的豪宅,特别是跟金融风暴前高峰期2773元的中位数尺价相比,目前的豪宅价格明显下跌了18%。”

与伦敦纽约香港高档私宅价格差距扩大

仲量联行(JLL)的一份研究报告也显示,自降温措施和总偿债率政策出台后,本地高档私宅与伦敦、纽约和香港等投资者所关注的高档私宅的价格差距越来越大。特别是跟香港高档私宅项目相比,2007年,香港高档私宅价格比新加坡高41%,在2015年此差距拉开至165%。

如果跟伦敦市区的高档私宅相比,它和新加坡高档私宅价格的差距,从2007年的70%扩大至今年的92%。纽约高档私宅价格也领先新加坡,目前价格比本地高出八成以上。只有东京高档私宅价格因日元疲弱的关系,跟新加坡的差距从2008年的比我国高出30%,缩小到去年的14%。

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉表示,新加坡作为全球化都市,具有良好的经济基本面、稳定的政治环境、可靠的法律框架和透明度高的市场,所以它的高档私宅项目仍然吸引许多投资者。

他说:“如前所示,本地高档私宅价格跟香港、伦敦和纽约的差距已逐渐扩大,这也使本地高档私宅价格变得更具吸引力。 ”

法國巴黎銀行(BNP Paribas)分析师张刚禾则从供需角度,指出高档私宅市场潜能更大。

他表示,根据市区重建局的数据,高档私宅是各类别私宅项目中供应量最低的。今年预计有1万1818个私宅单位推出市场,其中高档私宅有1170个单位,占总供应量的10%。反观大众私宅则有7319个单位,占总供应量的63%。

张刚禾说:“从这些数据来看,高档私宅的积累库存似乎比较少,部分原因是高档私宅需求疲弱,所推出的新项目因而减少 。展望未来,相比大众市场和中档私宅,高档私宅供应增长预计是最平稳的。”

在今年上半年中,新加坡和中国买家是豪宅市场的主要买家,前者购买了57个单位,后者买了31个单位,分别占了豪宅市场交易量的35%和19%。

截至今年第三季,销量较好的新豪宅项目包括MCL地产的Hallmark Residences 、凯德集团的禧林苑(Urban Resort)、国浩置地开发的Leedon Residence和优景苑(Goodwood Residence)等。

其中,位于武吉知马的Hallmark Residences的75个单位,目前仅剩两个顶层豪宅未售出,两个豪宅单位的价格介于550万至650万。

黄显洋表示,中国买家对豪宅需求的上扬,主要是这时期人民币兑新元相对坚挺,而且投资新加坡房地产也可达到投资多元化。

但他也指出,由于同时期印尼盾汇率走低,削弱印尼买家的购买力,使得向来是豪宅市场中坚力量的印尼买家比率有所减少,只占豪宅市场交易量的8%。

中国买家需求

继续支撑豪宅市场

他说:“在印尼盾汇率稳定或政府调整额外买家印花税(ABSD)前,印尼买家需求预计不会在短期内回弹。至于中国买家需求,除非中国经济出现硬着陆,否则中国买家需求在短期至中期将继续支撑本地豪宅市场。”

王德辉也认为,ABSD是私宅市场回升的一大阻力,特别是外国买家为主的高档私宅市场。但他表示,当前政府调控措施人为地抑制私宅市场发展,所以当政府放宽降温措施、市场逐渐正常化后,私宅价格也应恢复到较合理水平。

他说:“从现在高档私宅下调程度来看,如果政府在房地产政策上做出有利于市场的调整, 高档私宅市场很可能会强力回弹,为投资者带来可观的投资回报。”

来源:联合早报

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