有同学问到底什么样的房子算丑姑娘就不好卖了？其实这个是没有一个标准的。什么样的房子都能卖出去，全在价格。俗话说只有娶不到老婆的光棍没有嫁不出去的丑姑娘。这不是因为王八看绿豆正好对上眼了，而是在于只要价格足够低，使得投资回报率足够高，就会有投资者蜂拥而上
。亲你看现在剩女都是白富美，就是因为高不成低不就耽误了
。卖房子也是一样，一开始要价太高，把第一波真正的买家错过了，以后即使勉强降价也不好卖了。
回到俺的这个丑姑娘，到底有什么毛病呢？其实什么客厅小点，窗户靠着马路神马的都不算大毛病。硬伤是这个房子的地是租的，也就是说房主买了房子，并不拥有地的产权。俺以前讲过，在米国买房子是连地一起买的。独立屋（single family house）就不说了，买房子是连房子带院子的地一起买的。即使是小区里的公寓楼（condo or townhouse )，如果有N户，你也拥有N分之一的地的产权。俺这个房子是一个在小区里的独立屋，这个小区所有的房主都没有地的产权的。那这个地的产权是谁的呢
？说来奇怪，是市政府从一个私人手中租的这块地，租了99年，建了一批房子大概200多家，卖出了将近一半，剩下的一半作为出租房租出去了。房子是2000年建的，所以到今年还有84年的租期。要说比咱们国内70年租期还长呢。谁会在一个房子里住84年？84年以后的事谁能知道会怎样呢，而且也不影响继承。可是人就有这毛病，要是没的选，比如国内地都是国家的，租期都是70年，大家买房也是争先恐后，啥也不担心。而在米国因为有的选，大家就不喜欢这个租的地了
。人们不喜欢买这种房子有几个原因。
第一个原因是担心将来这个房子不好卖。一样啊，你不喜欢买有特殊情况的房子，将来你卖时也有很多人跟你一样的心理，这样就过滤掉很大一批买主。第二个原因是想买这个房子的人贷款受到很大限制。在美国大部分人贷款都是贷30年，如果地的租赁年限低于30年了，贷款公司就不贷给你了（你的地不到30年就租完了，以后怎样不确定，人家贷款公司当然不贷给你）。还有很多贷款公司干脆不接受这种租的地的贷款。这样又过滤掉一大批买主。好在这个房子租期远比30年长，但也有很多贷款公司不做这种贷款
。第三个原因更加匪夷所思。在美国除了几个比较大的银行，比如 Wells Fargo , Bank of America , 还有几个特殊的银行比如华美银行，汇丰银行，大部分贷款公司都会最终把贷款卖给 Fannie Mae or Freddie Mac (房地美或者房利美）。而这两个贷款机构有一个规定，在一个社区里，任何一个机构或用户不可以超过拥有社区里全部房子10%以上的产权（any single entity could not owe more than 10% of of the total unities of project)，否则就不给买房人贷款。可能人家认为一个社区里如果一个机构或用户拥有10%以上的产权，这个社区就不是一个正常状态。也是啊，比如一个100栋房子的社区，正常情况下很少有一个用户在同一个社区买超过10栋以上的房子，所以被这一条拒绝贷款的很少。可是偏偏俺这个房子就碰到了这个情况了
。亲你记得不这个社区的房子是市政府盖的，卖出去的房子当然产权就归不同买主了，可是一半租出去的房子产权还归市政府啊, 这就造成了一个机构拥有10%以上产权的状态了（市政府就是一个 single entity)。那房地美和房利美就不给买这种房子的买主贷款。俺也是平生第一次知道这个规定。因为买俺房子的小帅锅要贷款，俺嘱咐他一定事先跟贷款公司说明这个社区的地是租的，确定他们做这种贷款，不要开始忙活半天最后发现是租的地又不贷给你。他找的贷款公司说没问题，他们公司可以做 lease hold 的贷款。俺放下心来就让小帅锅开始贷款手续。可是很快贷款公司就给俺打来电话说这个贷款做不了了，因为他们看到地址发现3个月前他们刚好做过同一个社区买房的贷款，就碰到了这个10%的问题，没有通过审核被拒了。俺当时很震惊也很迷惑
。俺问他们这个10%的规定是新的吗？答曰不是，一直如此。俺说那市政府拥有这个社区10%以上的产权也不是新的情况，历来如此。如果按照这个规定，这个社区所有的房子都不能通过贷款买。可这里的房子一直在买卖，我不相信都是现金交易。他们是怎么通过贷款审核的？答曰别人的事不清楚，反正我们通不过。这个事情对小帅锅打击很大，他开始犹豫要不要买这个房子了，因为他担心将来卖时也会麻烦。俺安慰他说可能这个贷款公司搞错了，如果按她说的，在这个院子里买房的没有人能贷下款来。可是不说别人，俺的卖主当初不是也贷款买的吗？俺打电话去问当初给俺卖家买这个房子时做贷款的公司，是不是有这个规定，是怎么通过审查的。答曰规定是有的，买这种带社区的房子（凡是要交 HOA, 社区管理费的），一定要HOA 填一个 Condo Cert Questioanry （公寓证书问卷），里边有这一项，是否 “any single entity owe more than 10% unities in the project ?", 如果答 “No” 就算过了。那时他们得到的回答是“No”所以就没问题啊。可是小帅锅的贷款公司上次得到的答案是“Yes”，所以就没过。我说这不成了撞大运了，全在于回答问题的人当时是清楚还是糊涂
。他们建议俺们找 Wells Fargo 银行问问，因为他们有自己的贷款系统，也许要求不一样。俺找到一个Wells Fargo做贷款的，把情况说了一下，她说他们银行也有类似的要求，但你这个贷款能否通过跟很多因素有关，不是一开始就清楚的，只能按照要求一步步走，也许其他条件好这一条就不重要了。犹豫再三，小帅锅决定在 Wells Fargo做贷款，试试运气。结果第一步就遇到麻烦了，银行估出的价格低于我们跟小帅锅谈成的价格。解决方法有两个，一是放更多现金把差价补上，二是降低头款比例，贷更多的钱。小帅锅更纠结了。正在这时，高富帅出现了，也就是现金买主，那个韩国倔老头。这就有了俺在主帖里写的故事了。
俺到现在也还是没明白到底这个社区是否受这个10% ownership 的规定限制。这个社区一直都有房子在买卖。可确实很多买家会遇到贷款困难的问题。这也就是为什么这个社区的房子很难卖，特别是如果卖的价高就更困难了。
