2010 (61)
2011 (40)
2012 (36)
2017 (1)
2018 (1)
2020 (1)
房屋拍卖会（foreclosure auction）的故事（二）在美国经营房地产
如山
（二）乌龙地址还是乌龙看客
话说当年某个星期四下午，在兜兜转转行程两百多英里，“看”过二十几个房屋之后，来到最后一站-A市。A市离我家有45分钟的车程，是本州中心城市稍偏的卫星城。我原先设定，所购买的物业以离我家不超过半小时的车程为限。但现在是房地产市场热火朝天之时，那里的房屋都是不容易买但容易卖。所以也不能要求太多了。
言归正传。当下翻开地图册Thomas Guide（当时我还没有GPS），对照找到最后一个要看的房屋。把车停在街边，对着目标房，做起评估来。屋顶看来蛮新，A-。 窗口是乙烯窗口（Vinyl window），A-。外墙是杉木（Cedar siding）,A-.。前院整齐， B+。3房2厅，1.75个洗手间。房屋建于1959年。整个街坊(Neighborhood), B+.。整个城市，B。总体评分，A- 到B+之间。资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。而该房产在当时的市场只能卖 20万。换句话说，已经不可能放到市场上去卖了。现在是第一按揭（lender）拿去拍卖，根据本州的foreclosure法，一旦拍卖完成，第二按揭自动消失。已经有开拍价 $120,350。看来明天被取消的可能性不大。金额又在我的能力范围。不错，列入我的明天竞投单中。
二十几个房屋全部看完。一看表，五点不到，好，打道回府。
次日早晨八点，到网上与打电话查一遍更新。自己列的房屋清单或是延期(Postpone)，或是完成取消 （Off），已经被减掉了一半。十点开拍，Caller先读取消和延期的房屋。如此一来，我清单上的房屋，只剩下四间。
好了，开始竞投。我身上只有15万，高于此价都与我无关。前面三间都因为别人出价高于我的最高设定价，或竞投高于我所带来的钱而放弃。
当轮到拍卖最后一间，也就是我在A市看过的那间时，只剩下连我在内三个人竞投。我心中暗喜，这回有戏。人少一般机会大。开拍$120,350。终于，我以$148,300 获得。比我预先设定的最高价格$150,000 还低一点。已经三个星期没买到货了。带着胜利者的欣喜，我接受竞争对手的祝贺。当他们问我关于正常市场价与装修预算的看法时，我胸有成竹地回答，装修少于1万，卖出价20万。
根据本州的法律，从房子被拍卖的当天起人，原业主有权在被拍卖的屋停留到第20天。
在第21天，星期六，我前往收楼。
到得屋前，看到房屋周围收拾的干干净净。经验告诉我，外面看起来好的房屋，通常里面也不会差。看来我买到一个最少装修成本的房了。装修费用可能不用超过5千 ，卖出20万，扣除成本，利润3万多。两个月内完成一次资金周转，回报20%。再看那房号，是xx18。“18” 不就是“实发”吗，好兆头。看来这回想不发都难。我心里正美滋滋地一边盘算着一边朝大门走去。
“Hi！”，突然开门出来一位中年女士。呵，他们还没搬走？
“Hi！”。 我也应一声。
“你找谁？”
开门见山， “我们公司在x月x日投得这个房子。我们公司是新业主，今天派我来收楼。” 我一副公事公办，其实所谓“公司”就是我一个人设立的公司。以公司名义万一有不愉快事情发生，不要直接冲我个人来。
“什么？你在说什么？” 。
装得倒挺象。不过这我见得多。
“从你们房子被foreclosure拍卖那天开始，到今天是第 21天，根据本州的法律，你们现在已经是非法占据”。我不紧不慢，先占领法律制高点。这也是经历多次炼就的本领。
“foreclosure？不可能！我们的房子不会被foreclosure！你一定是搞错了”。这说法我也听得多。不管它，我继续“公事公办”下去。
“我理解，我理解。我们公司比较灵活，如果你们搬迁有什么困难，尽管提出”。我一副宽宏大量。她不再说什么，转身叫她丈夫出来。
“你有什么文件证明这房子现在属于你们的吗？” 她丈夫很冷静地问。
“这当然有”。我有备而来，递过Trustee’s Deed。
他很仔细地读起来。“这上面被拍卖的人名不是我们”。
“这。。。。”我一时还没反应过来。
“这上面的被拍卖房屋的地址也不是我们的地址”。
“你这不是xx18吗？”我抬头再看那房号，没错呀。
“房号是一样。不过我们的是33rd Ave S，而你文件上面写的是33rd Place S。那是前面一条街”。
“这。。。”。我刚才还振振有辞，这时哑口无言，满脸尴尬。狠不得有个洞钻进去。我赶紧道歉。灰溜溜转身就跑。
来到33rd Place S，找到同样的房号xx18。一看，傻了眼了。前院布满黑莓(Blackberry) 。垃圾到处都是。屋顶看来最多还有3年。 窗口是单层玻璃-。外墙是T1 Eleven, 很多地方被毁坏。光是从外面看，就起码要花3万。这“8”（发），只能是发梦的“发”了。看这情景，还不知道里面是不是做毒品的。
这屋想不要也不成了。赶紧向邻居打听一下背景再说。
“我是你隔壁的新业主。我在Foreclosure拍卖上买 入该房屋。请问您知道关于这个房屋的什么吗？” 这回用“我” 比较有利。
一听是新业主。两夫妇眉开眼笑，趋前跟我紧紧握手。
“谢谢你，谢谢你”。他们齐声说道。知道有人来收拾残局了。只有这时候，我才找回一丝“英 雄”的感觉。
“知道，知道。他们搬走已经半年。听说里面地下室漏水，不知修好了没有”。
好在还不是毒品屋。
在当年的市场，想不亏损卖掉是不可能啦。只有做简单的装修，租出去再说吧。当时的贷款利率很低。所以租金回报还不错。可以守。
故事后记：这样守了三年多，终于在去年年头卖掉。帐上反映营利1.5万。可是整体房地产市场已经上升了 20%多。假如再把 “机会成本” 考虑 进去的话。那么亏损是无疑了。不过，生意都是有盈有亏。这样想倒也无所谓了。主要分别是看你是否盈大于亏 和大多少。
听完这个买的房不是看的房这么乌龙的故事以后，假如有人告诉你，有比这更乌龙的，就是居然有业主不知道自己房被拍卖，你信不信呢？我可以负责任地告诉你：有！真有！请读故事（三）
（注：本文为如山原创，转载请与作者联系）
谢谢你的光临和评论。不过，请再读我的注（另外一篇你留言的文章）：
(注：以上是基于使用Deed of Trust 的州，对使用Mortgage州可能不适用，……）
从你的所引用的文字来看，你那是在使用Mortgage州。这是我不熟悉的Foreclosure程序。我在所有文章、体会、故事中都注明这一点。全美基本两种Foreclosure方法， Trustee sale 和 court order sale。要是不明白，或者想查对你所提到的州，请读我的文章《全美50州Foreclosure拍卖方法简介》。
What does the amount to be raised mean?
That is the amount of any debt owed to the party seeking to satisfy their judgment debt and may or may not have anything to do with the value of the property. Nor is it necessary that the property sell for that amount. Regardless of the purchase price, all liens or claims of the parties in the case will be satisfied and released when the deed passes to the purchaser. Taxes are paid as noted in Question 10.
Who pays the property taxes?
The purchaser shall be required to assume and pay all taxes or assessments upon the property for the current fiscal tax year (i.e. the amount that will be due thru June 30, 2010) and all subsequent years. All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years shall be paid from the sale proceeds if properly claimed in writing and filed of record by the purchaser, as explained in Question 9.
我是这样理解的:
如果拍卖最后所卖得的款项(sale proceed=winning bid)小于all liens or claims of the parties and All other delinquent taxes or assessments upon the property for prior years.
剩余的债务自动消除.
我在你的文章: 乌龙地址还是乌龙看客,资料显示该房子第一按揭欠款11万多，第二按揭欠款8万多，再加罚款，销售的相关税和佣金，必须卖22万以上才能平帐。
你提及罚款, 什么样的罚款?它不包括在” all liens or claims of the parties”中吗?另外你提及销售的税款，难道卖房子还有销售税，是因为以公司的名义卖么？ 我以为卖房只有房子增值的部分才交税。
谢谢你的文章，每篇文章都值得新手细心的读几遍。
谢谢你的光临。