决定贷款利率的基本因素

问∶我的朋友正在通过你的公司申请购房贷款，请问我是否可以得到与他同样的利率？你的利率报价以后会不会被抬高？

答∶对第一个问题，贷款顾问的诚实答复是，不一定！理由是贷款利率没有统一的标价，基本上随消费者本身及所抵押的房屋状况来决定。每个人的财务状况稍有不同，因而所得到的贷款利率也可能不一样。大部分消费者错误以为选择房屋贷款就象买汉堡包一样，吃McDonald's，Burger King 或Carl Jr. 都大同小异，价格相差不远。实际上，房屋贷款本身既是商品，但更侧重于服务品质。房屋贷款的这种两重性把它跟一般的商品如汉堡包区分开来。

大部分贷款公司是依?“风险基准定价”的原则来确定每个房屋贷款的利率。“风险基准定价”的通俗解释是说，以大部分正常风险的消费者可以获得的利率为基准价。贷款公司以此基准价审核每个贷款申请，然后给那些风险高的申请人加收利率，相反给风险低的消费者优惠利率。那厶影响贷款风险的基本因素有哪些呢？

为方便陈述， 让我们先定义正常风险和基准定价。譬如，一般贷款申请人可以申报收入， 信用分数在620至680之间，首期款20%；相应的基准定价是30年固定利率 6.00%，0点数。接着我们可以举例探讨决定贷款利率的一些基本因素。请注意这些例子，只是作为样板，不代表每个贷款公司的真实定价。

(一) 收入申报状况∶ 可以申报收入的消费者可以获得基准定价6.00%利率，0点数；不能申报收入者对贷款公司来说风险增加，需要付0.5点数。

(二) 信用分数∶ 分数越高，表示消费者偿还贷款的意愿越好，风险越低。信用分数超过720分，是A+的信用，一般贷款公司会给消费者0.25点数的优惠。分数低于620分，是属於A- 的信用，消费者很难获得贷款通过，所付的费用可能增加超过0.5到1的点数。

(三) 首期款/房屋净值∶ 首期款或净值低于20%，消费者要付额外贷款保险，相当于贷款成本增加。首期款少于5%，利率更高，贷款要求条件更多。

(四) 贷款偿还期的长短∶一般来说，偿还期越短，利率越低。同样，正常风险的贷款申请人可以获得15年期贷款5.5%固定利率，0点数。5年或7年偿还期的气球(BALLOON)贷款利率更可能低于5.00%。

(五) 房屋的用途及类型∶投资出租的房屋要比自住屋多付1.5的点数。某些情况下，共渡屋(CONDO)的贷款利率要比独立屋要高一点。另外超过5个单位的商品住宅属於别的类型贷款，利率及条件都与普通房屋贷款相差很大。

(六) 贷款额度∶对大部分银行而言，$125,000 至$333,700贷款额是正常的范围。小于$125,000，消费者可能要多付0.25的点数；大于$333,700是大额贷款，利率可能更高。

(七) 利率锁定期∶一般贷款公司的报价是30天锁定期；锁定期越长，点数越高。 45天的锁定期要比30天多0.25点数，15天锁定期比30天少0.25点数。 上述的总结仅是一般贷款利率定价的行情，当然不排除有特例及其他影响利率的因素(本顾问在另篇文章介绍)。

在实际贷款申请的过程中，消费者会发现不同贷款公司的报价相差很大；更糟糕的是，很多消费者最终获得的利率和点数要比起初报价高出很多。造成这种意外的原因，除了上述贷款定价的复杂性外，更多的是贷款商与消费者之间信息沟通的问题。极少数不肖贷款商利用贷款定价的复杂性故意低报价格，然后找各种借口提高价格坑害顾客；也有客人向贷款商隐瞒情况，导致报价错误；经常发生的是，没经验的贷款专员或非专业的地产经纪做贷款报价时，忽略了一些基本定价要素，造成不实报价。

错误报价所造成的危害很大，不管对贷款商或是消费者而言，都是一个极大的时间浪费。本顾问总结多年的经验教训，报价时力求全面，准确，及时，真实，来减少对消费者造成的意外震荡，从而建立卓越的顾客信誉。通过阅读本篇文章后，希望您能够利用所学到的知识，来保护您自己及周围亲朋好友的利益，避免贷款过程中发生的意外损失。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計划碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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