购房与重新贷款的“误区”

总结多年给客户服务的经验，特地为你指出购房与重新贷款中常见的“误区”，愿你置产路上多多保重。

误区之一 “no point no fee”

无费用贷款 没有点数，很容易理解；没有“费用”，则各有说法， 定义不一。贷款的费用大致可归类三种：贷款机构的审核费，经纪的手续费，以及第三方的代书产权登录费。有些贷款机构或经纪所说的“无费用”，是仅指他自己的费用部分；而大部分客户一厢情愿地以为“全无费用”。更有甚者，有些贷款机构或经纪告诉客户说“不用从口袋出一分钱”，但变相的把贷款费用加到贷款总额上。客户保护自己的唯一方法只有，预先向贷款机构或经纪索取诚信费用估算报告，并且完全理解上面的利率费用情况；千万不要轻信口头承诺，而签申请表并交手续费。贷款手续费一般上是不可退还的。 比较贷款机构或经纪时，也一定要同时比同一天的诚信费用估算报告，这样才可比，辨真伪。

误区之二 " direct lender or broker" 直接贷款或经纪贷款

常有客户先入为主地相信“直接贷款可以省去中间经纪的费用”。公平地说，字面上这个“宣告”没有任何骗人的地方；最大的问题是此话只讲了一半。众所周知，银行或直接贷款机构的经营成本比贷款代理公司高出许多倍，而这个多出的成本必须由消费者去承担。实情是，银行或直接贷款机构在通过自己的贷款专员推销零售贷款外，很大一部分以批发价给贷款代理公司发售。在一个正常竞争的市场下，由两个途径到消费者的最终价钱应该不相上下。要不然，象与Washington Mutual 和Bank of America 有和约的上千上万的贷款代理公司也不会把生意白白送给他们。假若小型的直接贷款机构侧重零售贷款，贷款代理公司不屑与之合作；当重贷市场式微时，直接贷款机构缺少购房贷款，无异于搬起石头砸自己的脚。对广大的消费者而言，价钱的区别在于你所选择的贷款专员或贷款经纪；相同之处是两者都靠佣金收入维持生计；不同之处是每个人的利润期望，以及操守不一。贷款经纪的突出优点是，给客户有更多的选择和灵活机动。 送给你的忠告是，选择一位可信赖的肯为你谋利的贷款顾问。

误区之三 "online or offline" 网上贷款或就近贷款

很多人受路边标牌和网络广告的诱惑，到网上拼杀比价。网上的通病是，报价不清楚也不周全，云里雾里让人摸不着头脑，结果是越比越糊涂。举例来说，客户常把零点数 (因为两个点数地方有零) 的贷款计划误会为零点数零费用的贷款；待发现误会时心情沮丧，因为信用卡已反被“杀”掉数百元申请费。又比如，本该可批准的贷款资格有可能被拒绝，因为网上计算器的标准太死板，不会考虑其他贷款补救因素。总之，网上贷款有诸多不确定的因素和不便利的地方；除非你已有经验，或有有经验的使用者大力推荐，切勿轻举妄动。

可喜的是，越来越多的批发贷款机构或银行也开始上网作业，贷款代理公司也因此得以拥有网路比价进而完成整个贷款作业的利器。本贷款顾问从1997开始使用Fannie Mae 的贷款自动核准机器，到今天90%的贷款是通过网上完成作业。

贷款自动核准的很多好处有快速，降低成本，简化文件，贷款容易通过。譬如，传统贷款的负债收入比率是36%，而贷款自动核准可能通过高达 60% 负债收入比率。很多本来会被银行拒绝的贷款可以通过；因报税少不能提供工资单，但信用分数特好的客户也可以享受低廉利率。因此你根本不需要舍近求远，能替你分忧省钱的贷款顾问就在你的眼前。

(莫雷Ray Mo, 投資顧問, UCI MBA, USC都市計划碩士, 十年實業經驗, 714-925-9970)
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