为什么中国的富豪多是房地产界的？

看到中国最近的富豪排行榜，发现在中国富豪多是房地产界的。我想原因有以下几方面：

1。中国如今的房地产政策放弃了早期约束并逐步改善住宅消费的目标，转而过度依赖房地产来拉动经济增长。这种片面的产业政策形成一种独特的财富模式，将迫使资金大量流向房地产而非急需的高科技和工业化大生产行业。联想和海尔都在圈地、盖楼、做房地产。它消耗掉了太多的资源，降低了中国的竞争力。飞涨的房价前所未有地考验着中国决策者的远见和魄力。

2。中国土地开放的机制没有健全，太多黑点灰点，土地开发商的土地来得太容易，土地的价格也不合理。政府对土地的价格的出示也跟不上市场的变化。政府土地的出售和转换（农业用地转为非农业用地，工业用地转为商业用地，商业用地转为居住用地）都应当提前公开告示。土地成交后2个月内没有异议，政府才可以正式发出开发许可证书。

3。中央政府对使用土地和转换土地的税收系统不严格。当地政府对国家的土地税收执行不力。上海的八大块问题就是此类问题。钱权交易太利害。违法而不执法。对当地政府的违法现象打击（执法）力度不够。当地政府和开发商合起来骗国家的土地使用税。

4。土地开发商和房产开发商的资源、资金来历不大清楚。执法力度不够。

5。开发商对老用户的赔偿不足或不到位。对整体社会环境的责任和贡献不够。给当地城市基本设施的分摊不够。当地政府对这种现象不仅制止不力，而且把这种社会负担摊到让老百姓来负担。这些开发商只管赚钱。当地政府对弱势群体的支持力不够，甚至于打击和压制。

6。当地政府对使用土地和转换土地的目的不是为整个市民/省民，而是面向那些开发商和特殊利益集团。政府的功能让这些人给完全颠倒了。这就是为什么会出现贪污腐败、和搬迁户的反抗问题。

一个和谐的社会，首先体现在政府对弱势群体的关心和表现能力，体现在对大多人的收入和生活水平的保护，而不是对富裕集团和特殊利益集团的利益输送。上海陈良宇所犯的最大错误，不仅在于挪用政府钱财和贪污，还在于颠倒了政府的功能，让政府跟社会大众成为对立体。作为政治委员，把小地方的利益和全国的利益对立起来。

7。中国除了地产、房产开发商私有化了，但银行、金融、保险、石油、电力这些高利润行业都没有开放，因此你看不到别的行业的富商出现。

8。网络、软件行业的规模没有形成。由于资本市场还不成熟，还没有风险投资支持这些高风险的行业去产生富豪。

9。传媒、电视等行业也还没有开放，也不可能让富豪产生。

网上一些文章讲国外的富豪是什么行业都有，分析了很多，但多不着实际，没有切入正题。让人看了一头雾水。但愿我的这篇短文省却了你一点疑虑。

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1。中国胡润2006富豪榜：
 

2。中国专家谈中国房地产业的严重问题。

王育琨有国务院住宅改革课题研究小组的经历，他对房地产的评论较多偏重于政策层面。在去年房地产大论战中提出限制住宅消费主张的学者之一。他指出，这一认识其实在上个世纪90年代便已作为住宅改革课题组的研究出发点，并成为当时官方的共识。

经济观察报：从你开始从事房地产研究已经有十多年了，这十多年你的感受怎样？

王：我的感受是房子越住越好，小区越来越漂亮。但是，房地产的问题越来越严重。

根据最近公布的一些数据，房地产的成本利润率是100%。你要明白这是成本利润率，开发商的自有资金利润率超过300%。那么我们看看其他行业呢，医药、电子等行业都止步不前，这些都是国际竞争最激烈的行业，利润却远远低于房地产。国家的宏观政策错了，过度倾向于房地产。

经济观察报：你认为宏观政策错误的原因是什么？

王：核心问题是政府想让资金流向哪里？因为房地产的利润高，其它行业的顶尖企业都把资金转向房地产，联想和海尔都开始做房地产。其实，这是一种错误的财富模式，它要毁掉了中国经济 。由此看来，房地产的问题不是建设部能够解决的问题，应该站在更高的层面看待整体经济发展和产业布局。而且它还涉及到社会稳定问题。怎么解决房地产问题是对中国决策者的远见和魄力的考验。

经济观察报：那么资金应该流向哪里？

王：大家都说中国是世界工厂，你真的以为中国稳操胜券吗？拿服装来说，所有人都认为，不管服装是什么品牌，卖多贵，都一定会在中国生产。在西班牙有个著名的服装品牌ZARA，它在西班牙本地生产，价格是中国同类产品价格的一半。这个品牌已经打入中国市场了，很快要在北京开分店。西班牙制造价格却低于中国制造，ZARA靠的就是高投入的大生产。

在西班牙的某个方圆200英里的地方，集中了20家剪裁和印染中心，500家缝纫生产厂。人们都知道服装行业节约成本的办法就是建立一个快速物流体系。西班牙服装从设计到上柜台只要12天，而中国的平均消耗时间是120天。西班牙的方法是把这200英里的地下都挖空，架设地下传送网络。你想想这样一个巨大的工程需要多少资金投入？建立现代化大生产的体系是需要大量资金的。

经济观察报：房地产影响社会稳定问题已经是大家的共识，这和财富模式的关系是什么？

王：以前我讲约束住宅消费，现在看来忽略了无房者还是多数这个问题。财富模式向不动产集中，贫富不均也就集中体现在不动产领域。有钱人都把资金投向房地产，有的人可以买100套房子，有的人一套也没有。这个过程是不是有点像古代的土地囤积。古代很多王朝覆灭前都有大规模的土地囤积现象，明朝如此，汉朝、清朝乃至国民党统治时期莫不如此。这个问题要警惕。

经济观察报：就房地产本身而言，它的核心问题是什么？

王：我认为，目前房地产体制有两个核心问题。第一是规划体制问题。规划的支配权实际上关系到土地的支配权。这个权力掌握在市、县一级政府手里。市一级通常通过修改规划来支配土地，县一级则大量存在违法违章建筑。掌握规划权就掌握了土地支配权，也就掌握了财富。土地基本上成为了市、县政府的提款机。

第二个核心问题是独重开发商的体制。美国的土地是直接卖给私人和投资者的，开发商只是承建商。但中国能获得土地的基本全是开发商。政府为什么倾向于绕开终端使用者，把土地卖给开发商？道理很简单，通过开发商政府可以获得额外的收益。实物地租、各种猫腻和灰色地带就生存于这个环节。土地如果面向最终投资者和使用者，这个灰色空间就会大大缩小。

经济观察报：解决目前的问题，你有没有什么好的方法建议？

王：很难啊。前一段时间我去参加一个论坛，张五常也去了。有人问过张五常怎么解决房地产问题。他想了半天说，恐怕要推行住房空置税。我认为，另外可能还要增收房产增值税。买房子越多的人交的税越高，这样或许能解决财富过度向房地产集中的问题。