地产泡沫将在几个月内破裂 上海是震中

    摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠最近发表研究报告，称世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫中，而且中国的房地产泡沫尤其严重。谢国忠预计中国的房地产泡沫将在数个月内破裂，最长不会超过一年，这次 房地产泡沫破裂的震中将是中国内地房价最高、炒房之风最烈的城市——上海。
    谢国忠报告的依据是：由于美国自2001年以来执行的40年来最低的利率政策，导致大量美元流入亚洲，尤其是中国，引发了当地资产价格的大幅上扬，资产价格的上扬又迫使家庭储蓄从银行存款中分流，加入到购买房地产的队伍中去，从而使房地产价格处于螺旋式上升状态。
谢国忠认为，由于中国未能及时提高利率以抑制房地产市场的投机之风，房地产市场的泡沫已经形成并且超出了政府有形之手可以调控的范围。房地产价格将在参与者普遍受益的幻觉中不断上升，直到后续资金无以为继时市场突然发生反转。
    谢国忠曾经因为准确预测了1997年印尼发生的经济危机和随后香港房地产市场的暴跌，而在金融投资界享有声誉。
就在谢国忠发表报告前不久，美国《纽约时报》也发表文章，报道中国主要大城市中出现的房屋空置率居高不下的状况。《纽约时报》称，在上海，有五分之一的高楼是没有人住的。更让美国记者不能理解的是，在上海和北京等大城市，中国人承受着跟美国一样高的房价，虽然中国目前的人均收入只有美国的四十分之一。
摩根士丹利的研究报告为持续高温的中国房地产市场再次拉响了警报。目前情况下，房地产投资已经占到了全社会固定资产投资的18\%，在一些房地产投资旺盛的大城市，这一数字已经达到55\%以上，成为拉动当地GDP增长的主要动力，而从土地出让中获取的收益也是各地政府最主要的财政来源。中国社科院金融研究所主任易宪容认为房地产已经成为挟持中国经济和地方经济的力量，迫使更多的社会资源投入到房地产业中，使其规模走上一条不断膨胀、扩张的不归路。
    与理论界对房地产价格猛烈上涨所持的质疑态度不同，国家建设部对于房地产市场的走向一直保持着乐观的态度。建设部政策研究中心已经出台了一份调研报告，否认中国房地产市场的泡沫论调，认为只是“局部过热，结构有些问题”。负责此项报告的政策研究中心主任陈淮博士认为：“未来10年，中国房地产价格还将平稳上涨。”
    上海房价再上新台阶
    在各方为房地产泡沫争论不休之际，上海的房地产价格又迈上了一个新的台阶。据上海市房地产交易中心的统计数据显示：2004年第三季度，中心城区商品房单价已经上升到12000元以上，其中静安区达到每平方米12332元，黄浦区达到每平方米12833元，卢湾区达到每平方米14494元，比一年前的价格都有了6000元以上的涨幅。全市9月份商品房成交均价是每平方米8201元，比8月份上涨了8.28\%。
    上海博邦房地产投资公司的总经理黄茜曾经在今年7月份的时候预测上海的房价在三个月内要下降10-15\%，现在不得不表示当初的预计出现了严重失误。黄茜说：“近来第二、三季度上海市政府出台了一系列控制房地产价格上升的政策，使市场产生观望气氛，但随着近来楼市持续稳定的表现，多数人开始重新看好上海房地产市场，部分以前持观望态度的潜在购房者，尤其是自住型消费者，不得不在目前价位购入楼房，使需求开始活跃。”
    王雪雯是上海一家外企公司的公关经理，虽然在市中区已经有了一套三居室的住宅，但看着不断上涨的房价，心里仍然盘算着再按揭一套房子作为投资，上半年看见媒体不断报道上海房价拐点的消息，一直不敢轻易下手，但拐点左等右等不到，反倒是房价一路上涨。国庆长假时，王雪雯终于按捺不住，去浦东一家新开发的楼盘交了首付。办理完按揭手续后回家的王雪雯说：“现在终于可以不再为上海房价越来越高发愁了，却又担心房价哪一天跌下来。”
王雪雯的担忧代表了一大批上海购房者的心态：高高在上的房价对于大多数工薪阶层——不管是买房还是不买房，都是一个痛苦的决定。
    涨还是跌仍是一个谜团
    谢国忠在自己的报告中指出：不断上升的房地产价格吸引资金从家庭储蓄直接进入房地产投资领域，使固定资产投资增长与贷款的比率从2003年的27\%对21.1\%，进一步上升到30\%对15.3\%的水平，这意味着有一半以上的固定资产投资资金来自于银行体系之外。
    随着家庭储蓄存款逐渐减少，固定投资总额一定会出现紧缩。所以谢国忠对目前中国房地产业发展的前景非常悲观，他认为：随着房地产价格的不断上涨和美联储加息的不断发展，离“最后算账”的日子越来越近了，“仅仅是几个月，而不是一年。”
    但来自上海的学者易丰纲持有与谢国忠完全相反的观点，易丰纲认为：由于大量美元流入中国，导致了人民币供应的充沛，从而引发房地产价格的上扬，这样的趋势才刚刚开始，远远没有到要结束的时候。易丰纲称：在2003年一年之中，有800亿美元的外汇流入中国，其中直接投资为450亿美元，央行收购数量是350亿美元，这800亿美元虽然使中国的外汇储备大大增加，却同样使央行按照1：8.27的比例发行了6500亿元的人民币投放市场，从央行到商业银行，通过贷款的放大机制，实际增加的货币供应量在1.5万亿左右，正是这额外增加的1.5万亿人民币，促使了国内(尤其是上海)房地产价格的上扬。
    易丰纲认为：近两年来，美元相对于其他主要货币有38%以上的贬值，由于人民币实行紧盯美元的政策，人民币针对其他主要货币也发生了38%以上的贬值，反映在国内资产价格上，须有38%的增值幅度，才能与人民币名义贬值后的实际价值相符。按照易丰纲的推导，上海房地产价格的上升尚处于物价猛烈上涨的初期阶段。由于中国广义货币M2与GDP总值之比已经达到了170%，大大高于国际上70%的平均水平，如此多的货币供应，最终体现在资产价格上，必然是房地产价格的狂涨。
    由一个同样的理由——美元大量流入中国出发，摩根士丹利的谢国忠和上海的易丰纲得出了完全不同的结论。虽然上海的房地产价格已经成为社会各方关注的敏感问题，但在上海的房地产大戏没有完全落幕之前，上海房价的最终走向仍然是一个待解的谜团。

评论：

国内学者的行业操守无疑是数一数二的烂的，这点应该毫无疑问。美元贬值38%必然要导致资产增值38%？那居民收入有没有38%的增加呢？当然没有，那增值38%的资产由谁来买单呢？如果现在还是处于猛烈上涨的初期阶段，那些现如今急于从上海房市中出逃的温州、福建资金无疑就是大傻B了。但问题是，那些精明的温州人、福建人真的傻吗？

归根到底还是一句话：房地产商绑架了政府,银行,市场和老百姓。房价是不正常,但是也不能跌,不然那点坏帐谁来背?gdp增长谁来支持,政府政绩哪里来?短期来看房价应该会有调整,但是不会崩盘。否则局面不堪设想。苦的只是那些自住型购房的市民,他们才是受害者。
也许真正崩盘还得等到台海开打前夕!