租赁合同被毁约并不一定是坏事

投资出租房产就要遇到租客，我从来不做Airbnb民宿之类的短租，都是请房产公司做Lease和管理，一次租赁合同至少12个月。做短租尽管赚钱多一点，但两三天一单，一年要对付上百组的客人，我没那么多时间和精力。但即便是一年对付一个租客，还可能有意外，这次就遇到一个12月长租赁的麻烦。

半年前我买了一个公寓，没几天就签合同出租掉了。据中介的记录，租客是一位地产开发商Owner Builder，以前都住在未建造好的建筑物里，这次父母亲从中国来探亲，给他们租一个公寓，他自己也想住一个像样点的房子。地产中介带领看房后随即去银行转账付定金，第二天拿钥匙入住。我这个两房两卫的公寓，带全套家具和家电，里面什么都有，真是“拎包入住”，地段和设施也很好。

这倒没什么，我和中介都没必要关心租客是真的“开发商”吗、租房的真正意图是什么、房租从何而来？但问题来了，租房按时交租金是天经地义的事情，可是每到交租金的截止日期，租金就是不到位。中介要不断去催，其实也还好，一到两个星期都会到位。

但中介不高兴了，一般人交租金都是提前交的，有些是设定自动转账的，截止的那一天，租金一定会到位。我这位中介办事很认真，从截止日期没到的前一周开始打电话，一直不断的催。因为现在澳洲的通胀指数很高，生活费用很高，而租金是主要的开支。这个单元的月租是3千多，随便拖欠两三个月就是上万，一般的人肯定更拿不出上万的钱交租金，那唯一的办法就是逃。所以现在很多中介公司都遇到租金交不起上法庭，或是租客销声匿迹逃之夭夭的案例，中介的压力也很大。

于是我和中介商量，请她出面和租客好好谈谈，通常租客提前终止一个租赁合同，我们州租赁法是容许的，但需要租客一直交租金，直到找到新租客接单。我和中介商量，我同意撕毁合同，容许租客按照合同结束退房。但同样需要做房屋的清理和中介的验收。这样，租客也不会留下不良租赁记录。按照我的经验，一月初正好是租赁高峰期，我还可以提高一点租金。

紧赶慢赶，元旦过后上广告，6号租客搬家，7号做第一次开放，8号就有一对外省的牙医夫妻（可能是工作调动）提出Offer，9号就签合同，下周他们就搬家进去，衔接非常紧凑。增加的租金部分弥补损失的部分绰绰有余，还更换一个良好记录的租客。所以“租赁合同被毁约”并不是坏事，也许能换来更好的结局。

干净整洁的室内布置

 品牌家电可以加分

免费的公共设施可以吸引高端租客

有什么体会可分享？

1、最好做长期租客，每年面对几十、上百组不认识的人，什么事情都可能发生，需要有良好的心理素质和应变能力，要花时间对付。

2、当机立断，遇到不理想的租客，哪怕是让步一点，尽快请走，你不是办社会福利院的，一码归一码。投资欠银行的贷款，还按揭迟一天不到位，你试试看？

3、最好调整在租赁高峰期更换租客，比如新年伊始，工作调动频繁时期，学生开学时期等，这时租客源比较充裕，选择的余地比较大，做一个租赁的时间更短。

4、充分做好沟通，有事都好商量，开启互惠模式，不要较劲。我请租客将“断电”往后推一周，其实也用不了多少电，但对我清理、修整，登广告的拍照，开放时的效果都有利，Leased后我也特别感谢原租客。我听说有的租赁双方关系搞僵后，租客将室内的设施都偷走、砸坏等过激行为。

5、最重要的是设定新的价格，不要太强调回报率，而将租金放很高。分享我的这个原则：要是上广告时这个物业还有租客，在前一个租赁还没结束之前，广告上的租金可以放高一点（也有可能在前一个租赁还没结束，后面就有人签合同了）。但是一旦房间已经清空，应该立刻将租金下调，因为每拖一两周，平摊到全年的租金会弥补不了损失，反而得不偿失。