房地产大泡沫一天不除，中国经济的持续稳定发展就一日无望（一）

一、人类历史上前所未有的疯狂资产大泡沫

当下在中国，无论男女老少，无论官吏庶民，无论天南海北，能让几乎所有人关心、开心、伤心、担心、痛心或揪心并有永远也谈不完的话题的，非房地产莫属了。无论政府如何调控，房价仍然如脱缰野马般左窜右跳，屡创新高。将近20年只涨不跌猪也能飞上天的神话，使得所有关于房地产市场风险的担忧警告成为因循守旧的嘲笑对象。泡沫、崩盘、鬼/空城、假结/离婚、地王、天价、维权、系统崩溃、天价鸽子笼公寓等令人血脉偾张的劲爆字眼和匪夷所思的新闻充斥着媒体，刺激着居住在这片神奇土地上的人们脆弱的神经。

穷尽五千多年华夏文明洗炼而成的近40万汉语词汇，最精炼最贴切地描述这个市场的，无疑只有“疯狂”二字了。

面对这一现状，除极少数特立独行的另类或不问世事的圣人君子以外，绝大多数对事实对常识还有点敬畏之心的普通人恐怕都不会否认疯狂的中国房地产市场存在着泡沫。问题是：规模到底有多大？该如何评估？

多位诺贝尔奖经济学者得主，如保罗·克鲁格曼（2008年）、奥利弗·威廉姆森（2009年）、彼得·戴蒙德（2010年）、罗伯特·席勒（2013年），都曾先后多次警告过中国房地产泡沫极其严重，后果令人担忧，不过，他们都没有给出进一步的具体数据。

诚然，横看成岭侧成峰，远近高低各不同。根据不同的标准衡量，与不同的参照物比较，泡沫的结论可能迥然不同，例如，其中常规的指标又可分为价格和数量泡沫两种。

价格泡沫方面，国际上广泛采用的是房价收入比和租金回报率这两项指标。前者，美国2-5（全国平均3-4，最高的纽约6-7），加拿大4-6，英国5-8，而在中国的一线城市，已经达到惊人的20-60，为国际常规标准4-6的3-10倍；后者，中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市甚至在2%以下，而国际标准水平为4%-6%。

值得一提的是，在中国，阳台和公共区域都包含在住宅面积内，而欧美一般按住宅实际建筑面积计算。此外，中国的新房多是毛坯形式，装修成本比较高。考虑到这些因素，中国的实际房价往往还会高出10-30%。

关于数量泡沫，国际货币基金组织副总裁朱民2015年曾表示，中国楼市的空置面积高达10亿平方米；西南财大2014年的报告认为，全国城镇住房空置率已高达22.4%；中国房地产报等联合发布的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》指出，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间；在许多二三线城市，根据数灯、目测、水电表检查、采访等对比估算，一些小区的空房率甚至高达40％-90％。综合各种数据分析，全国一二线城市的空房率在20％--25%之间，三四线城市空房率达到25-40％亦有可能，而主要发达国家商品住房空置率一般在5%到10%之间。

实际上，对于那些关注和熟悉国外住房情况的人来说，当他们在中国的大中小城市见到在世界任何其他地方都未曾见过的连绵不断的空房、“鬼城”时，都会目瞪口呆，其心灵上的震撼，非有亲身比对经历的人是无法感受的。

价格和数量泡沫相比，前为主，后为辅；前是因，后是果；没有前者，一般不会出现后者；但有前者，也并不一定出现后者；而后者的出现，往往意味着已经进入泡沫的中后期了。中国目前是二者全覆盖，只是不同地区城市的比例不同而已，这也佐证了房地产泡沫确实已是强弩之末了。

此外，其它几个指标也发出了风险迫在眉睫的信号。

房地产开发贷款总额/金融机构贷款总额指标是衡量房地产开发信贷泡沫状况的另一指标。 从国际标准来看，这个比值一般在2%以下，反之则意味着金融机构对房地产市场的支持力度过大。根据央行公布的数据，2005年前从都未超过2%，但2006-2016年间分别为2.25、2.52、2.38、2.65、4.56、6.37、6.13、6.38、6.89、6.98、6.67，跳跃式攀上新台阶，明显具有末日疯狂的特征。尔后虽高处不胜寒，但仍居高不下，说明国内金融机构极为激进，房地产资金信贷存在着巨大的泡沫。

根据央行的数据，房地产开发投资和住宅投资占GDP的比重从2000年的5.48%和3.70%起均大幅上升，近6年来分别在12-15%和9-10%左右徘徊。而根据美国经济分析局的数据，作为房屋消费大国，美国的住宅业为GDP贡献多年稳定在15-17%之间，但扣除住房服务（包括租金等）后，实际住宅开发投资/GDP通常只维持在3-5%之间，即使次贷危机前该比值最高也只短暂到达6.5%，目前稳定为3.5%；相比之下，中国的开发投资占比高的出奇，不仅说明中国的GDP高度依赖房地产，而且持续大规模的投资有如厝火积薪，令房地产市场处于非常危险的水平。

2016年2月，第一太平戴维斯预计中国房地产总市值约为270万亿元人民币，为2015年GDP数值的四倍，现在估计更是高达300万亿。任泽平2016年9月的报告认为，中国房地产总市值占GDP的比例为411%，远高于全球260%的平均水平，如果属实，这一比值不啻已达到了自人类有数据记载以来罕见的最高点。

所有这些经典指标惊人地不谋而合，清晰无误地印证了中国房地产泡沫的存在。然而，欲穷千里目，更上一层楼。笔者认为，作为对上述指标的升华，判断一个房地产市场是否进入泡沫以及泡沫状态更为合理有效的依据是：失衡率。

这是一个尚有待量化的概念，关注的是房地产大泡沫下的行业、社会和人群之间的失衡状况，房地产泡沫是否形成对经济和社会的危害。

笔者认为，判断房价高不高或泡沫严重不严重，最关键的还不仅仅在于那些离散而枯燥无味的指标，而要看泡沫对经济和社会的影响和波及程度。倘若仅是小小涟漪，不伤筋动骨，那么房价再高，泡沫再多，也无伤大雅。此外应该看到，由于中国疆土辽阔，各地情况千差万别，局部而言，泡沫大小和分布并不均匀。

但根据本文以下的失衡分析，在房地产大泡沫的影响下，数业兴，百业衰；政府兴，企业（为便于区别，本文中房企将特别标明，企业不含房企，下同）衰；有房者兴，无房者衰；虚拟经济兴，实体经济衰。大量无可辩驳的严峻事实说明，中国社会与经济众多领域失衡突出，房地产泡沫不仅存在，而且整体而言空前严重。

必须承认，任何一种孤立的指标和判断都可能有其局限性，甚至因数据含义不同而影响可比性。在一个动态变化的社会中，寄希望于一个绝对权威的统计数据准确地描绘复杂的社会现象恐怕是天方夜谭。然而，综合大量充分而滚烫的指标的共同指向，加上常识、理论、经验，以及横向纵向比较，再糊涂的人们也应该醒聩震聋了。

17世纪的荷兰郁金香热、18世纪的法国密西西比和英国南海公司、上世纪20年代末的美国经济大萧条、90年代的日本房地产泡沫和亚洲金融风暴、2008年前后的美国金融海啸，都曾伴随着疯狂的资产泡沫，然而，与中国的房地产大泡沫相比，都算小巫见大巫了。

其原因彰明较著：无与伦比的时与空酿造了中国的房地产大泡沫。早从1987年开始，房地产业就积薪备油蠢蠢欲动，1998年房屋全面商品化后干柴烈火从此燃起，以燎原之势席卷全国，一波又一波，几无间歇地持续燃烧了整整将近20年；而作为世界人口第一大国，中国有7.7亿城市人口，有654个城市，其中百万人口以上大城市有160个，这蔚为壮观的城市人口体量，把房地泡沫放大到了难以复加的极限。可以毫无犹豫地说，当前中国疯狂的房地产泡沫，已几乎遍布大中小城市，只有大小之分，几无有无之别，无论从任何一个角度来看，其规模都是人类历史上空前未有的最大资产泡沫。