北美寻经
人在北美的上班族，如何靠房地产，积累第一桶金
2024年中，博士毕业到现在3年多，学习老地主们，打一下算盘，资产大概1米。坐标华盛顿DC。写一篇博客来记录一下，也好在互联网上留个脚印。绿卡之路不算顺利，NIW和公司都在等排期，来美中国人实在是优秀的太多，继续卷，继续等。但是，等待中也是可以把财富积累的事做起来，这也许就是美帝资本主义的好处，至于为什么，先听完我的故事。还在等待的小伙伴们就可以行动起来了。
2019年底，另一半还在opt，我刚刚过了博士的QE（qualify exam）。在一年opt快要过期的时候关口，我们在父母资助下，买了一个我们的贷款能够支付起的小townhouse。79年的小房子，层高矮，好在窗特别大，边上就是小区的绿道，真的有种找到小窝的感觉。邻居大部分是南美兄弟，搬家第一天就主动过来打招呼，原来是可以帮我割草。哈哈，本着睦邻友好的优良美德，后面每年割草两次，每次给50刀。向美帝学习，不要怕把生意给别人做，给别人生意，自己才能赚大钱 。能消费的才是大爷。
然后，就是疫情来了， 最早是伟大的锡安网站（就是那些专门找你赵麻烦的网站）上边出现一个武汉不名肺炎的报道，接着是台湾共和国。记得大概是2020年2月，去找老板聊论文工作，和系里的美女小姐姐聊天，告诉他们最近买不到口罩了，有病毒。他们都一脸懵懂，还在说伟大的华为如何功能多，价格亲民。我嘿嘿一笑，废话不多说，言尽于此，我还有其他急事要办。出门转角，一脚油门踩着我那个07年的老凯美瑞，一溜烟，开始扫货口罩。当时，amazon上已经断货，DC一个小时以内的口罩都断货，两脚油门，终于到两个小时外的门店把最后的两打口罩纳入囊中。接着，佩老婆婆亲自上街和老川爷打擂台，白天看着灯塔国的大戏，晚上就是去超市储备必需品。后来，家里多了两个汪星宝宝，多了一个额外的责任，铲屎官。有了自己的房子，倒是不用挂念那左右东西，好好写写论文，前院整草，后院整狗。那种感觉也是挺好挺奇特，这可能就是有产族的心情把。这点必须感谢父母，他们也就是国内普通小镇中产。另外，也有冥冥中的宿命，当时怎么就那么坚决要买一个房子呢？而且，没有很多的要求，什么学区，什么年份，什么区域，就是那么一个小窝，还顺便学了几句西班牙语。
絮絮叨叨说了老多，回归主题。前房主应该是年纪大过世了。房子只是简单的打扫了一下，当时10月份了，已经一个多月没有offer。我们当时毫不犹豫的下了offer。这里离她的上班地点近，在我们价格范围内的唯一townhouse，而我已经不用每天去学校了，最主要的原因，学校边上好的townhouse我们也买不起。买入价370k，没降价，正常的appraisal，financial，inspection contingencies。一半现金，一半贷款。房子检查有点小问题，我们也没要credit。当时已经是淡季。房子本身是普通区白菜房，也没有任何remodel，所以没有人给offer。当时第一天进屋，抱着她躺在地毯上，很安稳。光靠我的sholarship就能还月供了。买房第一件事，把地下室的套间出租给一个刚工作的国人，自带full bath。我们住二楼，基本相互不影响。基本月供一半又解决了。回首往事，感谢命运，感谢父母。这套房子我们做对了很多事。果断下offer，不挑。离工作近，现在的房价增长也不错。有一个套间的地下室出租，我们没有小孩，不介意。最重要的是，利息还不错（5%大概），后面refinace（2.35%）。后面出租很强手，租到了2400刀。有1/3的租金是净赚。当然，可能也许有更好的选择，但最重要的就是两点，一是买有投资属性的房子，而非自住。这点后面还要重点分析。二是果断买房上车。在DC这边，除了颜色过深的区域，市场都非常稳定，买房租房都有巨大刚需，就业稳定。本篇不是投资分析，具体投资的思考再写博客分享吧。这个房子现在已经估价500K+，而且租金也能有2600刀，不过只给租客涨价到2450刀。租客是三世同堂，小孩还要上学，稳定的租客大于一切。房子虽然装修一般，但是毕竟我的价钱是他们在周边找不到更低的了。合作共赢。
21年在电脑前答辩毕业，答辩前6个月就开始找工作。市场还是很火爆，湾区有几个offer，DC也有两个。纠结了半天最终留在当地。一个cable大厂的AI lab。钱少一些，但听说比较稳定。不知道是不是正确的决定，如果考虑到后面开始的科技裁员。人生没有如果，至少稳定是最重要的。就如同房子，湾区的房价看着惊心动魄，赚大钱能见度很高，但是赔钱的也一样不少。DC的好处就是稳，对于还没有绿的，但是又想归化美帝的人来说，稳定还是最重要的。当然，美帝也不是无情的，因为这里不认人情，而是认你的价值贡献，只要合法报税，银行就可以合法给你国民待遇的贷款条款。而且这里的金融行业成熟，只要你想得到的情况，都有现成案例可循，不用靠关系，也不用软磨硬泡。所以，我们自然而然的就开始了第二套房之旅。
必须承认第二套房是相对失败的。时间和房产本身都没有很好，主要和认知有关，而且没有认知的前提下，运气也没有那么好。不过，好在有其他方面弥补。21年初入职以后，早晚遛狗，晚上看看新闻，偶尔出去玩。虽然有疫情，但是在家办公到也惬意。人生第一次赚不错的美刀，住自己的房子，而且房子上的投入几乎就是工资单的零头。买房的事也渐渐抛之脑后。过了一年的惬意时光，随着账户上的数字越来越多，自信心也有点过渡膨胀。不满足于小破白菜房了。21年12月开始看房。看了几个都不满意。现在回想起来，真是作死，早先的果断哪去了。说到底，认知是主要的，因为根本就没有去思考利率的问题。拖拖拉拉到22年5月才最后确定一个满意的，3000尺+的townhouse， 850k。不得不说，我的经纪人也完全没有提供有价值的知识。就这样，我们在拖拉中等来了5%的利息。如今我们还住在这个房子里面，房价也是小涨，900k吧。相比于其他刚需房，这两年都有15%以上的涨幅了。这就是超前消费的恶果，我们两个人有时候感觉连爬楼梯都累阿。也有弥补的地方，我们继续之前的合租模式，降低了不少月供，因为一楼的房间可以单独出入。但是，存钱的速度明显低了不少，因为，我们买了“好车”了，车贷又是1k+。美帝的消费陷阱真的很可怕，自信心的膨胀也是很可怕阿。我们做错了很多，如果按照我现在的认知，应该资产还要多很多，也许2米。可是，这个世界就是挺公平，不先提高认知是很难的。我们至少做错了四件事，第一，入职以后三个月就可以贷款，所以，要敢买。12月看房的时候还有很多机会，但都因为看不上，没有下offer。第二，没有关注利率走向，这是房产的核心。疫情是继08年之后的又一次黄金节点。很多人的阶层都因此而分开了。第三，选择错误的市场，850k的townhouse是我们这偏向高端的市场，利率一高，大家都去买更加便宜的房子了。我们当时如果直接买另外一个区的大房子，那么，反而现在能涨价。当然，我现在也不会做这种选择的。原因以后在专门的分析文章里面论述。第四，没有及时卖出比特币。当时没有把比特币变成首付款，也是一大失误。房产才是财富大厦的基础，打好房产基础，才是稳中取胜之道，其他都是希望富贵险中求。原因也等后面分析吧。
当然，因为有第一套房的经验，租金这块是还能弥补的做对的地方。买房之前，就调查了租金收入，如果整体出租，每月贴800上下，如果分开出租，基本能打平。我们住的期间，靠分房间租，也是提高一点我们存钱速度。聊胜于无吧。，但是，分租终究不是长久之道。不过，加上比特币的损失，基本打平。这段时间资产基本就是比租房存现金好一点吧。不过，房产的神奇就在于只要房租基本和月供持平，基本就是一个长期稳定的收益，而且比市场很多稳定的投资品好，例如标普500.这期间，还有一件事情做对了，就是在买房之前，做了一个HELOC，可惜不是做refiance。但总归是好的。我们用了部分HELOC做了首付款。到这资产规模500k。
想不到，写起东西来就一下码这么多字，等下次更新吧。现在还是要好好上班，没有w2的收入，还是没有办法买房子的。也期待大家的点评。
博主悟性高，投资房产要抓主时机与利率很重要！
清漪园 发表评论于 2024-08-12 05:34:44
“每年割草两次，每次给50刀”，是不是笔误，应该是每月割草两次吧？