说说我的投资房

标题党，其实我就有过一个投资房；当初答应过朽兄，总得交差吧。

言归正传：

2012年底有五万余钱，恰好美国房地产差不多触底回升，心里琢磨着在美国买个房子吧。

比较了一圈，觉得迈阿密和菲尼克斯不错，可是菲尼克斯离多伦多太远了，那就迈阿密！

房贷broker很帮忙，开了一张十五万预贷证明。

跟LD说还没去过迈阿密，就当是玩儿一圈吧。提前买了机票、租车、租酒店，当天兴冲冲去机场，在那个大机器上用了洪荒之力也checkin不进去，问航空公司的人，那位女士费尽周章最后发现我买的票是一周以后的。

LD的脸一下子黑下来了。

酒店和车都订了，无论如何也得去啊；还好票可以改，但是在机场是高价票，又花了相当于原票价补了两张往返票，灰溜溜地上了飞机，LD一路没理我。

提前找了两个经纪，一个华裔、一个意裔，分别带我看了三处房。华裔小姐姐经纪带我看了一个新townhouse，两个旧学区房；意大利帅锅带我们看的都是康抖，两个Miami Beach的老破旧、一个在市中心的五年新高层。 LD决定买市中心的高层；下了一个十八万的offer。

剩下的四五天就在迈阿密玩儿，南滩South Beach、大沼泽、西礁Key West，还去了比斯开湾的维斯盖亚庄园；回来以后写了三篇游记，等有空贴到房坛。

不过最后卖家没接我们的offer；一周假期到了，我们打道回府，让意大利帅锅接着找。

过了两个月，看上一个类似的condo，同一座楼、不过高了十几层；还好这次offer过了。这个单元卖方2008年九月以19万买入，我2013年加了八千块，感觉还可以。

接着就是换钱、转账。我运气不错，当时加元兑美元差不多一比一，我买下来的全部费用（含律师费等杂费）就是二十万加元多一点。

意大利帅锅的太太也在他自己的公司里，做房产管理，就让她做了我们的PM，每个月收$100，八年多没涨价；我什么也不用管，偶尔有小问题她都提前请示，我只管批准付账，后来我告诉她低于$500的可以先斩后奏；前年房租暴涨，她要求涨薪，我就给加到$150了。

房子挺好租，除了2020年空了三个月，其它时间一直有人租；PM对信用把关不错，没有欠租的，更谈不上eviction了。

HOA一开始三百多，后来一路上涨到四年前小六百，房主们撑不住了说不要parking了，有车的可以以优惠价租，这才降到四百出头、不过现在又涨到五百多了。

地税还算稳定。开始的时候是四千多一年，后来经济好转了慢慢跌到三千多，现在也还是四千出头，比2013年低。

贷款是在加拿大这边做的，用自住房抵押、利率跟自住房利率相同，每次renew就把贷款增加到原购房价格、尽可能利用房贷利息抵税。 另外，最初美国税法对墨西哥加拿大的投资者有免税额。 房贷利息和免税额加起来能够抵消房租净收入，这样也不需申报depreciation减免了。

2017川普税改取消了加拿大投资者的免税额度，再加上2021房租以后房租上涨，不申报depreciation就要交税了。

迈阿密房子涨的很慢，直到2021年condo价格才起飞暴涨，比旧金山、温哥华和多伦多差远了，好处是出租稳定、租售比高，后期月租相当于买房价的1.2%了。

2021年底卖过一次，好像是26万五成交，但是到了最后关头买家拿不到贷款取消了；这个时候看到房租暴涨，我跟经纪说接着租吧。

去年退休以后不想再操心了，跟经纪说lease到期就卖。

这次还好，一切都顺利，成交价比2021还高了十多万，扣掉增值税和佣金，换成加元也double了，算是运气不错。

接下来躺平，一不炒房二不炒股，除非再有一次bubble burst。

condo在市中心，北面是体育馆、东面是南滩South Beach、南面是Brickell

大楼中间有火车穿过

窗户里看到的大桥应该是395高速

典型的Loft，我太太喜欢的那种

PM在阳台上照的

偷来的圆建筑就是热队体育馆Kaseya Center，2013年时叫American Airlines Arena

这两张也是网上扒的，顶层露天泳池很酷

交税记录

2021卖过一次，没成交接着租，上个月终于卖了、还涨了十万

2007 - 2023 迈阿密房价的变化

2012 - 2024 美元和加元的兑换率