厉害国房市投资心得

应网友的要求，老王说说厉害国的房市，纯属个人观点。

     1. 政策市

我站在宇宙中心，但是看不到宇宙的尽头。。。。。。

厉害国的一二线城市的房市，是政策市，zf让你涨，你就涨。暴跌，是不可能的，因为银行是我们的，跌的太惨，你不还银行贷款，把破砖烂瓦给了银行怎么办，zf依靠的土地财政怎么办？那位敢说真话的老人说过，极端时候，zf可以出台政策，禁止房地产交易，不让买，不让卖，银行，房地产交易中心都是政府的，房价怎么跌？所以，这20多年来，总体上房价是越调越高，中间有调控，也可能有点过激，但都是为了“房价平稳上涨”。

2008年以前，房价的上涨有好多说的过去的理由，比如，人口红利，改善需求等等。08年以后，伴随着汹涌澎湃的货币超发，大城市的房价带有越来越多的金融属性。房子越来越变成了投资品，成为抗通货膨胀的工具，另外股市疲软，大家缺乏合适的投资项目，房产投资成了绝大多数人的首选。

所以，一二线城市的房价，伴随着平均16%的货币超发，会越来越高。政府的调控，只是按了葫芦起了瓢。

那么，什么时候能够到达顶点？

等到某一天，所有的限售限购措施取消，大家可以自由地购房，卖家付所有买房的税费，这就是房市上涨的趋势的改变。

请群友注意，老王分析的是一二线城市的房价，，三线，四线和五线城市不在讨论范围。

这里说句题外话，老王看着厉害国的房价，常常恍惚，思考财富的本质是不是骗局，一切都是虚幻，特别是入了币市以后，感觉法币的权威性不过是靠了国家机器来维持。它跟虚拟货币本质是一样，都是收割老百姓的工具罢了。

2. 上涨轨迹

在历次房价上涨过程中，大的房市浪潮的启动总是由深圳引领全国，三个月或半年后上海启动，再过几个月北京开涨。深圳会带动珠江三角洲城市群的上涨，上海带动长三角城市群，北京带动京津冀城市群，然后其它二线，三线，n线城市依次上涨。在房票没有严格控制的年代，利用上涨的轮动效应，很多炒房团穿梭于各个城市，收益丰厚。

那么，这次2016-2017年上涨之后的全国调整，全国各地出台了300多个限购政策，史所未见。2020年以来深圳和上海在各种限贷限购政策的五花大绑之下，又发动了又一轮行情，这次带动了珠三角地区和环沪城市群，京津冀在政策高压之下，房市远远没有深沪火爆，老王认为，没有政策的利好，没有房贷利率的优惠，没有税费的减免，这种上涨，一出现就会受到打击，难以在全国范围内蔓延。

3. 房子的价值

房子所带的属性，越多越好，越多价值越高，越容易变现。比如金融属性，学区属性，自住属性，交通属性，等等。

投资房子所在城市，需要有活跃的新房市场和二手房市场。没有二手房市场的城市不值得去投资，因为新房的价值，需要到二手房市场去验证。新房开发商的定价，包含了较多的溢价，他们往往用房子豪华的装修，漂亮的小区景观来弥补除了自住以外其它属性的不足，这些房子买了之后，好多年不涨。旅游地产，养老地产，在湖光山色之间，椰林海滩之畔，除了自住，没有投资价值。这些地区，没有成熟的二手房市场，如果深入了解，会发现新房跟二手房的价钱相差极大，而且有价无市。

对于投资房来讲，永远不要被房子的“外貌”而迷惑，高大上的装修和漂亮的小区景观，会随着岁月而衰老。几年后，你会发现附近的其它小区房价在逐渐地逼近。

小区的地段，学区，小区和房子的品质，交通，附近的商业商务资源都是影响房价的因素，其中，地段和学区所占权重较大。

另外，对于房子的定价是不是合理，房子买的值不值。一个参考是开发商的拿地成本，常常会发生面粉比面包贵。是指开发商竞拍土地的楼面价，比附近的二手房都贵，这种情况下，附近二手房会应声而涨，是一个很好的投资机会。

因为时间有限，老王匆匆写了以上这些，供群友参考和讨论，希望大家投资顺利！