投资慢慢来
对房市，股市和币市的思考
“历史不会重演，但总会惊人的相似”-马克吐温
预测未来是困难的，房地产市场什么时候到顶？这是一个绕不开的大问题，废话少说，先说结论，老王认为，美国房地产市场（住宅）到顶时间大约在2024年到2025年，先别着急，听我说道说道。
- 周期
判断到顶了没有，离不开对房地产市场周期的认知。投资界关于市场周期的专著，是Howard Marks写的 《Mastering the market cycle》, 老爷子用很短的篇幅阐述了房地产是有周期的，周期会比较长，仅此而已。这个周期到底有多长，在学术界有两位经济学家Homer Hoyt 和Fred Harrison 研究了美国从1800年开始的地产数据，得出的结论是房地产周期是18年。他们给出了房地产周期的三个阶段（恢复期，爆发期和萧条期）和时间范围如下图一：
18年太长了，人生能有几个18年！ 让我们穿越到1990年，这是我记忆中的第一个美国经济衰退，主要原因是学校的大喇叭里一直广播美国人民遭遇经济危机，人民没钱过圣诞节，所以印象深刻，对美国人民的遭遇非常同情。美国地产价格在1989年达到了顶点，开始进入下跌通道，那么18年后呢，2007年美国地产价格达到了巅峰，然后是2008年的次贷危机，看来 1989年顶点到2007年的顶点，正好18年。这两位经济学家不是吃素的。
让我们再穿越到2001年，次贷危机的前些年，看看发生了什么？2001年美国网络泡沫破灭，经济陷入衰退，为了刺激经济，美联储连续13次降息，联邦基准利率从2001年初的6.5%降到了2003年6月的1%，30年贷款固定利率从2000年5月的8.52%降到了2004年三月的5.45%,政府推行“居者有其屋”计划，大量低收入和三无人员（无工作，无固定收入，无资产）轻易得到贷款，房价开始疯涨。
2003年美经济开始复苏，出于对通货膨胀率的担忧，美联储从2004年6月起连续17次升利率，联邦基准利率从1%调到了2006年的5.25%，30年贷款固定利率水涨船高，涨到了接近7%，逐渐刺破了房地产市场泡沫，2006年后，美20个大中城市S&P Case-shiller房价指数开始下跌，2007年，美全国S&P Case-shiller房价指数开始下跌，触发了违约潮，然后次贷危机全面爆发。
美国房市在痛苦中煎熬，一直到2012年2月份，Case-shiller房价指数触底开始攀升。参考下图二-房价指数：
从2006年，2007年房价的到顶，加上十八年，是2024-2025年。我们处于什么阶段呢，参考图一的三阶段，我们处于加速上涨的爆发期阶段，是不是马上到顶了，不是，再等几年，因为房市一旦疯起来，像高速行驶的火车头，惯性很大。
- 加息
美国次贷危机和日本房市泡沫的刺破，都是用的利率这根针，这次房市的到顶，最直接的因素还是看美联储加息的力度，鲍威尔说2022年底前不动美联储基准利率，30年固定贷款利率大概率会在4%一下波动，还在近十年的均值一下，所以2023年以前，房市是安全地往前冲的状态，虽然它让你我觉得很crazy,很变态，但是所有的市场周期，都会像钟摆一样摆动，在中间停留的时间很短,大幅度偏离正常值是特征。所以，不要觉得2021年就是房市的顶点，这是我的一家之言，供参考，参考图三-房贷利率。
- 蛛丝马迹
当前好多城市经过一年的火热之后，开始趋向走稳的迹象，老王认为这是上涨中的调整，当美联储开始每季度加息时，房价会有最后一波上冲，刚需的韭菜们会恐慌性地购买刚需房。其它的蛛丝马迹要注意参考，代表了顶部的来临：
- 媒体到处报道房产泡沫和住房affordability问题。
- 卖方市场逐渐转为买方市场，市场的inventory 逐渐大于4个月，或者更多。
- Builder 的sales 逐渐恢复了职业的迷人微笑，积极推销他们的房子，又恢复了买房子的各种incentives
- 大都市周围的小城市房价上涨凶猛。
- 城市远郊的CONDO卖的火热，这是接盘侠在接最后一波。
- 投资客悄悄地走了，不留下一丝云彩。
总结：
上面所述仅仅是一家之言，老王个人所想。个别城市，在房产周期中，因为大环境和小气候产生不了共振，走出了不一样的特征，等老王有时间了再聊，匆匆收尾，十分抱歉。祝老铁们投资顺利！
或者十月份拜登能见到习近平，并且双方愿意停止贸易战，互相取消关税。
所有这些都有抑制通胀的作用，使得人们不再疯狂寻找爬钱的地方，比如卖房子。