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中国正在上演日本楼市泡沫破裂前夕的现象?

(2021-02-18 18:57:34) 下一个

自从1998年,房地产市场化之后,这20多年里面,国内有很多东西都出现翻天覆地变化。第一件,就是国内平均房价,从原来的2000元/平米,涨到10000元/平米。一线城市房价更是从3000元/平米,涨到60000元/平米,20年涨了20倍。房价如此直线上涨,远超90年代初的日本房地产泡沫,这在人类历史上也是罕见的。

第二件,国民的居住面积有了很大的改善。过去房子是靠单位分配,而房地产市场化后,你可以拿着货币去购置房产。我国1998年之前人均居住面积达5-6个平方米,而现在却达到人均39平米,超过发达国家33平米。现在银行里面有100万不算富,而拥有多套房产的人才是真正的富豪。

第三件,中国居民的杠杆率也有巨变。1995年中国居民杠杆率只有5-6%,大家基本上都不负债,而现在国内居民的杠杆率达到55%。这主要得益于银行房贷资金源源不断地流入房地产市场,数据显示,2019年新增人民币贷款16.8万,其中住房贷款高达7.4亿元。个人住房贷款占新增人民币贷款数额的45%。这样一来房地产泡沫越吹越大,实体经济越来越空心化。

很多人说,咱中国人喜欢买房子,实际上,中国人爱买房子并不是与生俱来的,主要有两大原因:第一,现在社会没有房子就不能落户,没有房子就没有婚姻,没有房子孩子就不能上名校。买房与落户、婚姻、上好的学校联系在一起,使得你不得不咬牙也要买套房。

第二,房地产市场有赚钱效应,小城市房价都涨了5倍,大城市房价则要涨20倍以上。当年早买房的人都已经赚到了钱,而没买的人叫苦不迭。本来可以买二室一厅的房子,现在只有一室一厅了,后面就只有一个厕所间了。所以,很多居民买房还有投资房产的想法,买几套房子放着,这要比做实体生意赚钱要快得多。

不过,全民疯狂炒房,国内房地产只涨不跌,这倒真的与上世纪90年代初的日本房地产泡沫破裂前夕是很相似的,上世纪90年代日本的房地产泡沫也曾经一度让人疯狂,也是全民进入炒房时代,后来房地产泡沫破裂,当年房价最惨的地方跌去七成。日本经济就出现长期的大衰退过程中。导致日本经济20多年来一直止步不前。

那么,日本的房地产泡沫究竟哪里与我们目前的房地产非常相似呢?首先,当年日本上至富裕阶层,下至贫民百姓,只要有点钱,就喜欢投资房地产,因为房价一直在上涨,赚钱效应十分明显。而目前,国内民众也把所有资产都押在了房地产上面,现在房产占居民家庭财产的77%,而另外23%才是金融资产。许多家庭拥有好几套房产,但是银行存款却没有多少。不管是当年的日本炒房者,还是现在国内的居民炒房,都是把宝押在房地产上了。这是很危险的情况。

再者,国内房地产泡沫确实存在。中国房地产总市值达65万亿美元(约合450万人民币),相当于欧盟+美国+日本的房地产总市值60万亿美元(约合420万人民币),中国房价再涨下去可以与全球房价总市值媲美。当年日本东京的一个区的房产总市值相当于整个美国。像这样的房地产泡沫要想不破裂也是不可能的。就拿原央行副行长吴晓灵表示:在泡沫中狂欢的日子不多,要做好破灭的准备。

最后,房地产泡沫一直存在下去,就会对实体经济发展产生影响。现在很多上市公司不务正业,把融来的资金去炒房、炒地皮,而像任正非、曹德旺、董明珠等企业家都的怒斥高房价对实体经济产生的影响。因为他们知道,中国靠房地产没前途,只有实体经济才能让中国经济崛起。而当年,日本全国上下把精力都扑在炒房上面,实体经济也没有得到很好的发展,后来日本决心主动刺破房地产泡沫,日本人才集中精力发展机器人技术、半导体材料等高科技领域。

日本在上世纪90年代中后期,看到房地产泡沫越来越大,不利于长远的发展,就数次上调贷款利率,这就是主动刺破了房地产泡沫。事实上,对于任何国家来说,房地产关乎民生福祉,是不能投机炒作的。

更何况,房地产还会影响到实体经济的长远发展,如果拿短期的房地产繁荣,来换取经济长期的可持续发展道路,是划不来的。日本在房地产泡沫破裂后,科学技术有了长足的发展。而中国如果能让房地产实现软着陆,之后着重发展高新科技、高端制造业,那未来中国经济的和平崛起也能奠定坚实的基础。

 


作者: 温馨家园房产

 

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评论
心之初 回复 悄悄话 中國玩的是瞬間崩盤,沒人管洪水滔天。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 'laopika' 的评论 : 读了你的文章。 文中的分析很有道理。 中国的房价真是令人担忧的问题。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 'nasdaq100' 的评论 : 短期估计是不会有大问题,但长期泡沫终将破灭。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 '飯盛男' 的评论 : 希望中国能够软着陆吧。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 '飯盛男' 的评论 : 你在日本,可能对当时的状况更加有了解和亲身体验。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 'southgate' 的评论 : 谁知道以后会发生什么? 但经济规律是客观的,不是任人主观改变的。
laopika 回复 悄悄话 好文,深有同感,请看我的博文《中美房价比较》,https://blog.wenxuecity.com/myblog/77962/202102/5343.html,我们的观点有一致之处,也有不同之处,仅供参考。
nasdaq100 回复 悄悄话 Let the Chinese housing bubble bust!
飯盛男 回复 悄悄话 那時対加熱的経済採取加利息的金融政策不是最主要的。是資金錬断了後生産企業破産、許多企業接不到活、同時又有利息的重圧、双重打撃。貸出資金的銀行同時抱有大量不良債権并要処理、銀行之間的呑并頻繁発生。。。総的来説為了建立健全的銀行資本体制、采取了硬着陸的方式、厳重破壊了日本的経済循環系統
飯盛男 回复 悄悄话 90年代前半、日本的銀行開始執行BIS的自己資本比率規制、従而引起不願借貸資金、同時逼迫借出出去的資金返貸、最後的結果造成衆多用戸資金鍵断裂。房地産商也被逼抛価、或破産、大量房地産跌過原来的評価抵押給銀行、又引起銀行不良資産増加、、、這種負的連鎖反應
southgate 回复 悄悄话 放心,别低估我党的掌控能力,我党什么手段都可以采取的,绝非日本西方民主国家可比的。一线及热门城市和发达地区房价最多不涨,绝不会大跌。真要像日本一样大跌了,江山也就改了。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 '花似鹿葱' 的评论 : 短期是不会有大问题,但作者是从长期角度看问题。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 'pssci' 的评论 : 短期是不会有大问题,但长期泡沫终将破灭。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 'GoBucks!' 的评论 : 作者是房地产业中之人,想必有一定的道理。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 '悠悠然然' 的评论 : 中国的房价在疫情前就有疯涨趋势,何时泡沫破灭无人知晓。
sandstone2 回复 悄悄话 回复 '常态' 的评论 : 不知将来会如何。。。
花似鹿葱 回复 悄悄话 中国正在城市化的进程中,短期内房价不会跌跌不休
pssci 回复 悄悄话 中国的情况与日本还是有不同之处的。房价下跌要在城镇化发展到一定程度之后,何时到那一天,谁也说不上,但迟早会到
GoBucks! 回复 悄悄话 博主严重低估了党的领导能力和中国国情。很多民主国家的东西在中国不能套用。目前关键的是就业,大规模失业必然导致房市崩溃,尤其是较高收入的,政府非常清楚。低收入也买不起房子,最多回老家,影响不大。
悠悠然然 回复 悄悄话 疫情的影响,全球都在超发货币,房价在全球范围都成上涨趋势,日本的情况,近期不会发生,未来谁知道呢哈
常态 回复 悄悄话 ?
导致日本经济20多年来一直止步不
?
连房地产税都不开征,房事还有高潮在后面。
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