卖房时，卖家都要和房产经纪公司签署合同，里面陈述了有关价位，佣金，合同有效日期，服务内容等相关条款。但卖家在签字前，真的仔细阅读合同内容吗？卖家是否正确地理解了条款？房产经纪又是否做了详细解释？
多伦多星报Toronto Star昨天（10/01/2020）的一篇报道（Know your commitment about paying a real estate brokerage commission before you sign a listing agreement）,讨论了卖方合同里关于佣金支付的界定问题。
先来看两个案例：
2008年，多伦多卖家Richard和房产经纪签合同，挂牌上市自家房屋，要价$199,900。上市后，虽然陆续进来几个offer,但都没达到卖家的理想价位。最后，一个买家以要价递上offer，不过卖家还是没有接受。之后，房产经纪公司要求卖家支付佣金，卖家拒绝。经纪公司随即将卖家告上法庭，卖家败诉。卖家不服，上述至高院，法院驳回，卖家又败诉。法官的理由是“offer是否被接受，不是卖家拒付佣金的理由，因为合同里写明“只要offer达到要价，佣金就必须支付“。“Acceptance of the offer is not required,” the court ruled. “The listing agreement clearly contemplated payment of the commission upon presentation of an offer at the full asking price.”
另一个案例发生在2017年，卖家Marlene和房产经纪公司签署卖方合同，挂牌价$900,000。没多久，房子以要价出售。但后来由于买家贷款问题，房产交易失败。房产经纪公司要求卖家支付佣金，卖家当然拒绝。随后，经纪公司以“拒付佣金“为由，将卖家告上法庭。后因为媒体的介入，房产经纪公司撤述。这个案例虽然有个理想结果，但卖家也为此搭上了无谓的时间和精力。
原文章的作者Bob Aaron是多伦多房产律师，也是多伦多星报的专栏作者。他告诉我，促使他写这篇文章的，是自己经手的一个真实案子：一个客户找他看卖房合同，他发现，其中关于佣金条款的陈述是““for any valid offer to purchase the property from any source whatsoever obtained during the listing period and on the terms and conditions set out in this agreement.” 即只要是合同有效签署，卖家就须按规定，按时支付佣金。
Bob说，有效（valid）是这句话的关键词，但合同里并未就有效性做一个必要和完整的说明。什么样的合同可以被认定为“有效（valid）合同”，除了上述案例中可能发生的事件，还包括“如果发生意外事件，比如火灾，水灾，导致无法交接过户，合同是否还继续有效？如果因为产权注册侵权影响交易，合同是否依旧有效，要继续执行？如果因交割日期调整，双方无法达成一致，导致交易中断，合同是否还继续有效……”这些问题都没有详细的说明。而一旦发生纠纷，卖家就会非常被动。
我问Bob，卖家签合同前，找律师过文件的多吗？他说“非常少“。其实这些条款提早发现，删除即可，或根据协商原则，做一些针对性说明的补充条款，以避免潜在麻烦。
北美是个契约社会，非常注重对合同的遵守和履行。所以，签字前，一定要仔细阅读，尤其是其中关于金钱交易的利益部分。
原文链接：https://www.thestar.com/life/homes/2020/09/30/know-your-commitment-about-paying-a-real-estate-brokerage-commission-before-you-sign-a-listing-agreement.html
此文作者 Tina Jia是一名专业贷款经纪，业余时间写一些行业内相关文章，旨在把那些晦涩难懂的专业知识和信息，用最白话的形式传播出去，帮助到每一位读者和客户。
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