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房价会崩盘吗？
疫情过后，美国30年期房贷利率水平上升至7.7%左右的高位，但与此同时，美国房价却创下了历史新高。一般而言，房贷利率上升，购房者资金成本提高，会抑制购房行为，造成需求下滑并导致房价下跌。但美国楼市如此相反的走势，让许多人不能理解。
三年前，我们在加州尔湾（Irvine）签约买了现在的新房，为退休做准备。主要考虑点是尔湾宜人的气候、生活出行的便利、理想的治安还有领先全美的城市规划。当时的房价比疫情前的2018 - 2019年时已经涨价了将近50%。有人劝我们等等，还好，我们坚持了自己的想法。现在看，当时的决定是正确的。下面是有关的报道：
- “近几年来，美国尔湾的房价走势呈现出了很严重的上涨趋势，在过往的这三年之内，尔湾的房价以每年涨幅15%左右的趋势连续上涨”。
- “尔湾则是上涨最快的城市中房价最贵的一个，其中位数的房屋从75万美元，到现在已经是150万美元，仅仅花了7年的时间”。
- “尔湾多次被评为全美合适居住城市，也是当今华人置业美国热门的城市之一。尔湾地区的房子因区域不一样，小的独立屋从70余万起，贵的房子可达1,000多万美元“。
- “尔湾房价疯，房价三年大涨80 - 90%，个别社区涨幅翻倍“。
其实，尔湾邻居城市新港海滩（Newport Beach）涨幅更盛！
原来给我们盖房的本地建筑商（Builder），在盖完我们这批房子之后就洗手不干 - 不再盖新房了，转而选择干脆卖地给其它建商。估计这样赚钱更省事，也更快吧。从下面图片可以看到，他们盖的房子面积都不大，且院子也很小。价格贵得离谱不说，还疯涨，架不住真有人买呀。
半年前，新的建商在我们附近的空地动工了。很快三栋样品房建成，新房销售在一个月前启动了。因为就在旁边，我们走过去看了。涨价是预见到了的，但新房标售的价格还是出乎我们的意料：和我们完全相同的户型的房子，刚过了三年，价格居然飙升了80%左右！
精装样品房（model homes）
成片开发，批量建房
随着美联储在2024年降息的预期不断升温、美国抵押贷款利率也将从峰值回落，人们开始期待2024年美国楼市迎来“解冻”。那么，2024或未来几年房价会不会下降呢？
房贷利率过高只是目前房子卖不动的原因之一，但从供给端来说，楼市仍未做好准备。事实上，早在疫情暴发时，供应紧张、需求强劲的趋势就已经开始了。彼时美国全国住宅建筑商协会预测，全美住房短缺现象将持续至本世纪20年代末。疫情延长了新房施工的周期，让住宅市场的供应更加紧张。对于市场走向来说，如果库存没有显著增加，2024年的楼市就不会发生太大的变化。
或许，尔湾房价疯涨是个例外。但总的来看，2024年，美国住房库存会有所增加，但大幅增加的可能性不高。虽然近几个月美国的新房开工指数有所增加，但受工期所困，具体反映到销售数据上，还需要一段时间。值得注意得是，在目前的美国楼市中，新房的表现好于二手房。高利率对买卖双方都没有好处，不少二手房卖家惜售，选择暂停卖房。而新房抵押贷款利率相对低，开发商通常也会出台优惠措施，这些因素刺激了买家对新房需求，2024年，新房将会继续受到人们的追捧。
大部分市场观点认为，2024年，美国房价不会跌，至少不会有耸人听闻的“崩盘”。尽管房价未来可能会下降，但丹妮尔·黑尔（Realtor.com首席经济学家）警告称，等待房价下跌可能不是明智的策略。她表示，等待价格下跌是一个困难的立场，因为具体何时会发生很难确定。因此，黑尔建议购房者应将当前价格水平看作一种现实，根据市场情况做出最佳决策。对一些人来说，租房可能更为明智，而对其他人来说，购房可能更有意义。
二零二四年五月七日
是的，房市，股市没有永远不跌的神话，但是难以预测。。